引言

以农村土地征收制度改革、农村宅基地制度改革以及农村集体经营性建设用地流转制度改革为内容的“三块地”改革试点正在积极推进。但已有的制度设计及“吃螃蟹”的改革给集体及农户带来了什么？集体及农户有多少认同？这关系乡村振兴，也是下一步改革设计的基础。

为此，本书结合“三块地”改革的内容，就以上问题进行了具体的研究。主要结论是

如何确定现行农村土地征收制度的农民权益损失，是完善农村土地征收补偿制度的重要依据。有学者提出，“过去几十年来，在这一造城运动中的土地价差保守估计在30万亿元左右”。但矛盾的是1999～2010年我国土地出让金总额仅为13万亿。本书研究成果表明，1990～2010年因为土地征收与出让的价格差，政府通过土地征收出让之间的剪刀差对农民的利益剥夺约为4.30万亿元，这是对现行征地制度下农民的土地权益损失，因此，这也是以合理保护农户土地权益为目标的新一轮农村土地征收制度改革设计需要认知的重要方面。

农村集体建设用地增减挂钩政策的实施，为城乡建设用地空间优化提供了政策支持，尤其是2016年五部委发布的“地”、“人”挂钩机制（国土资源部、国家发展改革委、公安部、人力资源社会保障部和住房城乡建设部联合发布《关于建立城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制的实施意见》），旨在为1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户提供用地保障。但农村流动人口定居意愿如何？城市空间上有何偏好？为此，本研究以农村流动人口或农业转移人口潜力较大的江苏省为例，基于2010年江苏省针对城镇暂住人口情况的抽样调查数据，运用二元logistic回归模型，分析和解释了不同地区农村流动人口在定居城市时考虑因素的异同。研究发现，稳定的工作、合适的住房和社会保障是农村流动人口愿意以农地换城市定居的关键因素；在不同发展水平地区的土地功能也同样影响着农村流动人口的定居选择。

为寻求发展空间，各地十分重视宅基地退出政策的实施。为此，本研究比较了上海的“宅基地置换”、浙江嘉兴的“两分两换”、天津的“宅基地换房”、成都的“双放弃”以及浙江余姚的“三置换”等有关做法，并结合无锡市“双置换”政策的实施。研究表明，选择愿意退出宅基地的农户占64％，不愿意的占36％。无论是否选择退出的农户，都更关注未来的生计保障、居住以及生活成本等方面的问题。业已退出的农户满意者达到61％，且较早退出的，比退出早的满意度更高；年龄越大、原有住房面积越大的受访者对宅基地退出满意度越高。这与退出宅基地获得的权益补偿密切相关。

宅基地的流转是农民非农资产最直接的价值显化途径。这里就以一次博弈为特征的“双置换”模式与体现多次博弈或选择性权利的重庆地票制度、广州“三旧改造”模式进行比较。研究结果表明，从宅基地流转后农户福利的改善水平情况来看，广州市最大，重庆市次之，无锡市最低。主要原因是广州市的农户收入来源更加丰富，工作、集体分红、出租、安置补助等能够最大程度的提升生活水平，村集体主导和市场主导的模式保障了农户的福利不被政府过度掠夺；重庆市给予农户的宅基地流转自愿选择的机会，且地票制度的设计使得石柱县的农民能够分享重庆市区及近郊区的土地级差收益，农户的土地价值得到了显化；无锡市的“双置换”政策由政府推动，农户对于流转行为缺乏多次博弈机会，福利提升幅度有限，但其多样化的安置补偿标准为农户提供了足够的社会保障。

随着古村镇旅游开发的推进，基于不动产产权的多种开发模式应运而生。在不同的模式中，政府、开发者、集体、农户等各方利益相关主体之间的权益关系各不相同，原住民福利水平在此过程中也出现分化。本研究提出了包括“功能、能力、公正”三个维度的福利评价体系，并以长三角地区的典型古村镇为例，从三个维度分别对三种产权模式（以锦溪、周庄为代表的自有产权模式；以乌镇为代表的集中产权模式；以陆巷、明月湾为代表的不完全的产权入股模式）下的原住民进行福利测度和分析。结果表明：农户不动产产权保有型的旅游特色小镇建设，有效地保障了农户福利功能、福利能力的提升，均等地分享了政府公共投资的绩效，较好地实现了福利公平；农户不动产产权退出型的旅游特色小镇建设，较好地实现了福利公平，也均等地分享了政府公共投资的绩效，但农户福利功能、福利能力的可持续提升有赖于政府保障机制或有效的社会治理机制建设；农户古建筑入股方式，较好地促进了福利功能、福利能力的提升，但使得古建筑产权的拥有者更多地享有了政府或企业投资的增值，影响了福利公平性。

长三角、珠三角等区域，农村集体建设用地市场业已在农村集体经营性建设用地配置中发挥了积极作用。那么农村集体经营性建设用地价格的主要影响因素是什么？为此，结合在长三角地区的调研，分析了集体经营性工业用地价格的影响因素，尤其是分析了不同主导入市模式（政府主导与集体主导）、不同价格形式（出让价和出租价）的影响因素及其差异，研究成果表明，基准地价的主要影响因素是经济社会、区位交通、土地利用、建设投资、地方政策等因素，交易地价的主要影响因素是交易主体的经营能力、交易频率与不确定性、地方管理部门参与程度和中介机构差异等。

2013年11月12日十八届三中全会做出的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，提出“建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”。并且还对农村集体建设用地、农村土地承包经营权以及农民宅基地的用益物权、担保物权进行了设计，较为系统地描绘了新型农村集体土地市场制度，为新一轮的城乡发展，尤其是激活农村土地市场要素，推进乡村振兴，实现城乡融合发展，增加农民财产性收入等方面提供了制度支撑。更重要的是，这也为农村土地制度的深化改革明确了方向。本研究进一步分析了这一改革设计的总体特征，并就有关政策取向进行了研讨。

本书研究成果得到了国家科技支撑项目课题资助（2013BAJ13B02），由南京大学国土资源与旅游学系组织编撰。具体分工如下：

第一章由何为、黄贤金撰写；第二章由汤爽爽、黄贤金撰写；第三章由张宇辰撰写；第四章由马奔、黄贤金撰写；第五章由童岩冰、黄贤金撰写；第六章由郭谁琼、黄贤金撰写；第七章由黄贤金撰写。

本研究更多地是对现行政策以及地方改革作了些思考，还有不够完善的地方，请读者批评指正。当然，随着“三块地”改革的不断深入，将有更多的理论与实践问题需要进一步研究。

黄贤金
2016年8月