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第九章
有人说：“房子是刚需，肯定得买！”其实不然。确实，我们每个人都需要有房住，但这并不意味着我们每个人一定要有住房。有住房是拥有一套房产而有房住则可以通过拥有一套房产，或者租赁房产的方式来实现。这就涉及了我们到底应该租房还是买房的问题？其实有很多非常成功的人士往往就选择不买房子。比如，“打工皇帝”唐骏就说过：“我从来不买房子。”因为他长期住在酒店，方便办公和出差。另外，还有“罗胖”罗振宇、高晓松这些名人也都说过不买房。这些人的选择，不是出于财务方面的考虑，而更多的是出于个人的生活习惯和需求的判断。他们不希望自己生活空间被锁死，也不需要通过买房的方式来获得财务上的安全感。对于我们普通人来说，选择买房子还是租房子，更多要考量的还是财务问题。
其实选择买房或租房，与每个人所处的财务情况、生命阶段、生活方式、生活态度都有关系，没有绝对的对与错。对于中国人来说，在经济条件许可的情况下，夫妻婚后一般会买一套房子自己居住。
房地产市场快速上涨，引起了一部分人的恐慌情绪。一些人怕房价以后越涨越高，越迟越买不起，所以不管三七二十一先买再说。这种买房行为并不是出于生活的需要，而只是一种投资理财的行为。这种投资理财的行为，其基础是假设房价未来会快速上涨。对这样的一种判断本身，我们要先打个问号。买房作为家庭的一项重大决策，仅仅依据个人对市场走势的判断，显然站不住脚的。
要讨论买房好还是租房好，我们不妨把买房和租房的优劣分别罗列出来，做一个对比。大家可以根据自身的需求，再做选择。
先来看看买房子的好处。
第一，购房后，你就有一个完全属于自己的家了，不用担心随时要搬走，也不用担心下个月会涨房租。而且，因为是你自己的房子，你想怎么装修都是你个人的权利，可以按照自己意愿来建一个安乐窝，一个生活的港湾。
第二，买房后，你就拥有了一大笔资产。付了首付之后，每个月虽然要还贷款，但是几十年下来，你至少留下了一套房子。如果未来房价上涨，你的财富也就实现了增值。租房也需要每个月支付房租，但最终房子并不会变成你的资产。
第四，在低利率时代，借钱越多越划算。我们普通老百姓在什么情况下可以以一个优惠的利率借到钱呢？就是使用住房按揭贷款。通过买房子，你可以实现适度的、良性的负债，改善自己的财务状况。
第五，买房从理财角度可以看作是一种强迫储蓄。如果你一个月挣1万元钱，每个月还要还4000元的房贷。那么这每个月4000元必需的支出，实际上是强迫你把这笔钱最终转化成了你的资产。这对自我控制能力比较弱的人来说，是一个非常重要的理财的约束。
那么买房的“坏处”又有哪些呢？
首先，买房是一笔相当大的支出，大部分人在支付首付后手头会变得比较拮据，加上每月的按揭贷款，没有多余的钱去做其他的投资，甚至可能会因此错失很好的投资机会。
其次，如果选择租房，你可以随意地选择变换生活、工作空间，而你一旦买了房子，生活空间也就受到了限制。
最后，房价一旦下跌，那么你的资产也会相应地贬值。在过去20年里，中国房地产市场走了一轮大牛市，而这样的大牛市在历史中是非常少见的。既然涨了那么多，之后出现下跌也没有什么奇怪的，这个世界上哪有只涨不跌的市场？
接下来，我们对买房和租房的优缺点做一个比较。
先从财务的角度分析，如果你判断房价未来还会涨，那么现在买房就可以获得额外的资本增值的收益；如果现在不买，那么你未来将付出更高的购买成本。这是基于对未来趋势的判断得出的结论。
再从支出成本的角度来看，房租如果很便宜，那么就选择租房；如果房租很贵，那就买房。这里便宜与否的标准是什么呢？如果你租房一年要付出的租金达到了房价的4%～5%，那么这时选择租房就不太划算，可以选择买房。
另外，如果你购房按揭贷款的利率比较高，那么买房的很多优点就没有了。一方面，利率高时，买房的机会成本和财务成本都会比较高。另一方面，购房按揭贷款的利率高，意味着整个市场的利率也高。那么用买房的钱来投资其他的理财产品，收益也就比较高。一般来说，当整个社会的基准利率在5%以下时，买房子比较划算。当基准利率提高到5%以上，住房按揭贷款利率达到8%，甚至10%时，买房就未必划算。
上文提到的租金高低的标准和整个社会基准利率高低的标准，是大家判断是否要买房时，应该考虑的两个根本因素。那么，如何把这两个财务标准放在一起考虑呢？我们可以把一年房租的费用与房价的百分比率，与当时的基准利率进行比较。如果前者高于后者，说明现在房租比较贵，应该买房子，反之则应该租房子。
当然，以上都是从财务的角度来做分析。到底是该买房还是租房，不仅取决于你对市场的判断和你自身的财务状况，更取决于你的生活态度。我们每个人可以结合自己的情况，按照前面分析的买房和租房的优缺点来做选择。
理财小建议： 如果一套房子的租金回报率能够到达5%以上的话，那就意味着这个房子资产的市盈率低于20倍，是一个优质资产，值得购买。
房子这种资产有哪些特别之处？
房产投资类型多种多样，价格则与土地的性质相关。
大家在买房时，要了解购买的房子对应的土地是什么性质。买房子，买的不仅是房子本身的钢筋水泥，还有这块土地的使用权。城市商业用地、工业用地以及商品房的土地，使用期限也各不相同。住宅商品房的使用期限是70年，而工业用地和商业用地一般是40年到50年。房子对应的土地使用期限，对房产的价值影响极大，因此需要格外注意。
比如有一些商品房，所在土地没有经过国家征收拍卖的过程，就是俗称的“小产权房”。小产权房的建筑跟城市商品房几乎一样，但价格可能只有正规商品房价格的几分之一。不过这种房子的土地性质没有改变，它是将农村集体土地直接卖给开发商，再由开发商盖出的房子。农业用地转换成城市用地，特别是城市商业用地，必须由国家征收和售卖给开发商，颁发了商品房的房产证，才能成为商品房。小产权房没有这个过程，所以产权也不受到保护。
我们老百姓关注的焦点一般是城市住宅商品房的市场。这个市场分为两个性质不同的市场——新房市场和二手房市场。新房市场上的商品房是由开发商售卖的，以前大部分是毛坯房，现在也有一些是装修以后的房子。新房市场又称一手房市场。随着经济不断发展和城市建设逐渐趋于稳定，二手房在房地产交易中的比例将会越来越大。
那么房子有什么特别之处呢？
第一，房子跟股票、债券等金融资产最大的一个区别就是它是有形资产——看得见摸得着。这是很多中国人偏爱房子的根本原因。
第二，房子的价值核心在于土地，尽管土地本身并不稀缺，但是国家对土地使用性质的划分和规划严格控制，使得城市商业用地和商品房住宅用地的数量极为稀缺。
第三，房子是我们的基本需要，不管是为了居住还是出于商业目的，我们都离不开房子和它对应的这块土地。经济学里的一大核心生产要素就是土地。从这个角度来理解，“房子是刚需”是有一定道理的。
当然，我们都需要住房，但是不一定要拥有它，也可以租房子。它可以作为使用的商品，也可以作为有收益的资产被租出去收租金。所以我们要弄清楚一个概念：房子既是商品，又是资产。市场上对房地产市场价格的分析产生错误，根本原因就是有人把房子当成一个纯粹的商品或资产来看待。商品价格与资产价格的运行规律大不相同，判断标准也大相径庭，不可一概而论。此外，房子还有对抗通胀、流动性低、不可分割、可用来当抵押品作抵押贷款等特点。这些在后文中会详细提到。
买房的几个投资要诀
过去几十年间，中国的房地产市场是一轮波澜壮阔的大牛市行情，只要买入，几乎都是赚钱的。大多数人投资理财获得收益最多的地方也是房地产市场。那么，未来房地产市场的价格会如何变动呢？
首先，房价与经济发展和国民收入是正相关的。经济发展，收入增加，房价就会上升。因此分析未来房价的涨跌趋势，就是分析未来经济能否继续保持高速增长。经济发展势头好，房价自然上涨；经济发展态势下滑，房价有可能也会下跌。
除了经济发展情况，另外一个影响我们房价的重要原因是环境。在房地产市场里，位置决定房价。这里的位置实际上指的是房子周围的环境。比如，你所居住的小区新修了地铁站，房价就会上升；附近的棚户区被拆建成了一个购物中心，周围形成了一片商业区，房价更是会大幅度提升。
其次，在过去20多年中，房价的上升实际上还伴随着城市基础建设的发展。因此我们还要判断未来城市的基础建设会不会继续高速发展。
城市基础建设的核心有三部分：第一部分是交通体系，比如地铁、机场、高铁、高速公路等；第二部分是商业服务体系，像大型购物中心这样的现代化商业形态等，它们极大提高了现代服务业的便利性；第三个部分是公共服务体系，如学校、医院、公园、政府服务体系和公共安全体系等。
最后，除了上述国民收入和城市基础建设会影响房价的基本面，市场面也是一个影响因素。所谓市场面，简单来说就是目前房价是被“高估”还是被“低估”。市场有回到自身价值中枢位置的内在力量，如果房价被低估了，价格表现普遍低于价值，要回到价值中枢就有上升的空间，反之就有下降的空间。
衡量房价的标准有两个公式。一个是房价收入比，即某地区的一套普通房子的价格和该地区普通家庭的收入之比。另外一个指标是租金回报率，可以用来判断所买的房子是否值得。一般来说，房子的租金净回报率就是当时市场的无风险收益率。比如，你用100万元买了一套房子，而这套房子一年的租金可以收到5万元，那么租金回报率就是5%。如果当时市场的无风险收益率正好也是5%，那就说明这套100万元的房子价格合理。如果租金回报率低于这5%无风险收益率，则说明房价有些偏高，反之则偏低。
据此，大家可以采用一种简单的方式来了解自己住房的状况：咨询中介自己家房子目前的挂牌价格和租金，并计算租金回报率。计算时要注意，一般租金收益指的是净收益，需要扣除出租的中介费、房子的维护费和理论上的税收等。计算出的收益率如果达到了市场无风险收益率以上，那么不用太担心房价下跌。如果租金回报率过低，就要注意一些了。
理财小建议： 如果我们的人生是一只小船，房子就是港湾，小船在港湾里可以休整，获得安全，但港湾也限制了小船的活动空间。
我们在做买房的财务安排时，至少要先解决四个问题：
第一，你自己出多少钱？缺口是多少？
第二，找谁借钱来填补缺口？银行、家人、朋友，还是其他的金融机构？
第三，如果选择按揭贷款，那么还款期限多久合适？
第四，等额本息和等额本金这两种按揭贷款的还款方式，应该选择哪一种？
首先，买房子的钱一定不要全部自己出，而要尽量找别人“借”。国内各个城市不同类型的房子首付比例不一样，但我们建议尽量选择最低首付——即使你有足够多的钱，也不要全部用来支付首付。因为现在银行按揭贷款的利率非常低，能以按揭贷款的利率借到钱其实就是赚到钱。
其次，我们在借款买房时，首先要尽量多地使用公积金贷款，并且要将这个额度用到最大。使用公积金贷款后还不够的部分，就选择银行按揭贷款，这样就完成了整个购房费用的组合。除了上述两种方式，不建议找亲友或者其他商业机构借款。不找亲友借款的原因在前文讲债务时提及过，我们在借款时应尽量避开私人间的借贷，而更多地借助现代金融机构合理安排资金。而其他类型的商业贷款的还款期限通常比较短，利息则要比住房按揭贷款的利息高出许多，不适合用于买房，所以原则上不予以考虑。
再次，贷款期限越长越好。因为货币的时间价值决定了货币是会贬值的。还款的期限越长，那么你所还的钱的际购买力就越低。换句话说，相当于你每个月要还款的金额随着时间的推移会越来越少。
这里要特别说明的是，公积金贷款的还款期限和商业银行住房按揭贷款的还款期限是不一样的。公积金贷款的还款期限通常不会太长，而银行住房按揭贷款的最长期限可以到30年。
最后，来了解一下买房的两种主要还款方式——等额本息和等额本金。等额本息还款法就是每个月还款的额度始终不变。如果你第一个月还款3000元，那么到了还款期限的最后一个月，你所应还款的金额仍是3000元。等额本金还款法就是，前阶段每个月还款的额度很高，未来每个月还款的金额会越来越少，到最后只需还本金，而无须偿还利息了。
一般情况下，建议大家选择等额本息还款法。因为这种还款方式符合了上文提到的两个原则——尽量多借款——尽量延长还款期限。等额本金还款法和等额本息还款法一个最大的区别在于，等额本金还款法在前期要求你偿还更多的金额，这实际上是一种变相的提前还款，而等额本息还款法是将本金的还款期限尽量推迟。那么能够越迟还款，你就越“赚”。等额本金还款法还有一个好处就是，因为每个月还款的额度是确定的，你在做财务预算和财务安排时也就相对比较容易。
但是，如果你清楚地知道自己未来的财务状况会比现在差，还款压力也会越来越大，那么则可以考虑选择等额本金还款法。
当然，除了上述四个方面的问题，我们在购房后还会面临很多延伸的财务问题，比如提前还款和贷款展期的问题。如果用按揭贷款的方式购房，那么我们不必提前还清贷款。但有几种特殊情况可能要提前还贷款。
第一种情况是，我要出售这套房子。
第二种情况是，我想买二套房或三套房，但因为之前的按揭贷款没有偿清，无法购买或再向银行贷款。
第三种情况是，房子需要抵押给银行获得抵押贷款，必须把按揭贷款先还清。可能有人会问：“我要跟银行借钱，还得先还清之前借的钱，这不是瞎折腾吗？”其实这两者之间并不矛盾。比如一个人之前买了一套房子，找银行借了100万，这套房子现在已经值300万了。在此期间，他的按揭贷款已经还掉了50万。这时如果他急需用钱，但手头又没有足够的现金，那么他就可以以过桥贷款的方式，先还清余下的50万按揭贷款，再将房子抵押给银行，获得抵押贷款。通过这种方式，他最高可以获得房价五成的抵押贷款。那么这套价值300万的房子可以抵押出150万的现金。用这笔钱还掉50万的过桥贷款，他还能获得100万额外的现金。这是通过房子实现灵活财务安排的一种基本操作。
第四种特殊情况是，手头的债务较多，同时可支配的现金也很充裕，那么也可以考虑提前还一部分。
最后需要说明的是，上面提到的买房相关的财务安排都要基于一个前提：银行按揭贷款的基准利率水平较低。如果我们的基准利率提升了，住房按揭贷款的利率也上升了，那么上面提到的建议可能就要有所调整。当然，我们出于刚需而买房子时，在财务安排上应该更慎重一些。除了参考前面介绍的原则，还要考虑家庭的整体财务状况和债务水平，包括未来收入的预期。
理财小建议： 房子可能是我们这辈子购买的最大的东西了，无论多慎重和仔细的分析评估都不是多余的。
新零售热了，商铺会是个好投资吗？
以前有一个说法叫“一铺养三代”，意即一个商铺可以供养三代人的吃喝。商铺的商业价值非常高，而且现金流稳定，是较好的被动型收入渠道之一。但是商铺的价格差距非常大，处于繁华地段的商铺，一年的租金就高达每平方米上百万。一些商铺可能在设计、建造和位置上都差不多，但是价格却相差十几倍。比如南京路步行街的巷子口商铺，和巷子里20米处的商铺价格就差别很大。
那么到底是什么决定了商铺的价值呢？在前文中曾提到的判断房子价值的租售比，即房子一年获得的租金收益与房价之比，应该等于当时市场的无风险收益率，这同样适用于对商铺的判断。不同之处在于，住宅的租金收益达到当时市场的无风险收益率就可以接受，但是商铺不行。
原则上，商铺的租金收益要跟当时市场资本的平均收益率保持一致。什么叫整个市场资本的平均收益率呢？比如，从1992年到2012年的20年间里，中国的资本平均收益率大约在15%；简单来说，相当于投资中国土地的资本平均收益率约为15%。
15%这个数字基本上和这20年里中国经济的名义增长率是一致的。它也反映了在过去20年里，中国的投资回报相对来说非常丰厚，但是人们并没有获得超额收益，因为它只是跟整个中国经济的增长保持了同步。这个数字决定了在这过去的20年中，商铺的租金收益率一般要达到10%以上。至于为什么没有达到15%，则是因为商铺的租金收益风险比投资商业项目小很多，收入也更稳定，所以能期待的收益会低于投资商业项目。
大家可能会奇怪，为什么商铺的租金回报会比住宅的租金回报高那么多？这要从投资逻辑的角度来看。首先住宅的租金回报更稳定，商铺的租金回报受市场波动影响很大。投资的逻辑是高风险，高收益，这是亘古不变的。其次，住宅与商铺这两类房产性质不同。买住宅商品房，实际上是一次性买下了70年的土地使用权。而商铺一般只有40年至50年的使用权。而且，住宅的租金回报有很多税务处理方式，可以安全地规避掉税务成本。但是商铺的租金收益属于商业收入，纳税比例高并且几乎无法完全规避。所以，用租金回报率的公式来判断商铺价值时不向无风险收益率的水平看齐。
分析商铺的价值，可以利用两个模型：一个是人流模型，另一个是资本密度模型。
人流模型是指一个商铺价值取决于其租金，而一个商铺的租金取决于每天经过这个商铺的人流。比如，麦当劳、肯德基在选择店址的时候一定会观察商铺一周当中每一个小时经过门店的人流数。此外，还要做商圈调查，了解经过店面的人员特征、经过状态等。经过精确调查以后，商铺的租金和价值就有了具体的参考数值。
资本密度模型就是单位土地堆积的资本量，这与该土地上人口密度成正比，同时也与土地上每个人的平均财富水平成正比。资本密度模型可以用来参考房地产的内在价值。前文分析房地产时，已经知道同样都是土地，因使用方式不同，价值就会相差多个数量级。那么为什么土地的用途不同，价值就会差距悬殊呢？这就是资本密度的缘故。所谓资本密度就是单位土地上堆积的资本数量。100亩土地被人投资100亿，资本密度就是每亩1亿。
土地的资本密度由两个主要因素决定，一是人口密度，二是人口的资本强度，即土地上的人口现在拥有的财富和将来的赚钱能力。此外，资本的流动会深刻影响一个地方的资本密度。如果一片土地有大量的资本流入，房价就会有上升的趋势，反之则会大幅下降。
因此一个地方的房价，基于住宅、商铺、办公楼、工业用房等形式的不同，基本定价标准就不同，但是房价未来的升降趋势，都是观察三个方面。第一，当地人口是流入还是流出；第二，当地人是越来越富有，还是越来越贫穷；第三，地方的政策调整或者产业的变化，是否导致了资本的大量流入或者流出。比如，雄安被国家划分为新区后，房价就在暴涨。
因此分析房价，不能只看当地政府出台的调控政策、学区建设和房子限购等对房价只具有短期影响的因素。房价基本的发展趋势取决于人，尤其是有钱的人和有才的人的流动。这些人群的资本密度很高，他们的来去就会影响房价的涨跌。
还有哪些类型的房子可以投资？
随着市场化的不断推进，又出现了很多的新式房产：旅游地产、养老地产、小产权房，还有各种五花八门的新式房子：房改房、经济适用房、廉租房、公租房和安置房……这让很多人又纠结起了房价的涨跌问题。还是那句话，这些东西对房价的影响微乎其微，不必过于在意。
这里我从五花八门的房产中挑出几个大家比较关注的房产类型，简单地分析和判断是否值得投资，以供大家参考。
第一类是小产权房。中国的小产权房数量巨大，尽管不可能把所有的小产权房直接拆掉，但国家也不会给所有的小产权房颁发房产证。所以小产权房未来的价值判断不确定性太大，无法确切做出价格升降的预判，带有无法预估的风险。我建议对这类房产敬而远之。
第二类是商铺。商铺的价格变动非常大，也易受商业形态的影响。现在“互联网+”的发展模式对商业形态和经济形态的影响不言而喻，对商铺的价值影响自然也很深刻。电子商务已经成为一种常见的购物方式，人们对于商铺——特别那些销售商品的商铺——需求量急剧下降，这对商铺的价格影响极其致命。当然，也有电子商务无法取代的商铺，那就是从事服务业的商铺，比如理发、电影、美容、按摩、足疗、儿童乐园、健身中心等需要顾客亲临现场的商铺。所以，购买商铺需要了解商铺的规划，或者其适合的商业形态，如果只能用于从事零售业，那么未来价值受到的影响和冲击就可能较大。反之，如果是服务性的、体验性的商业形态，所受影响相对会小一些。
还有一点需要注意，大家以前买房子可能关心的是房子的位置，并不在意开发商。实际上，特别是对于商铺类型的房产，我们需要特别关注开发商。因为不同品牌、级别的开发商，在商铺经营这方面，其规划能力、定位能力以及吸引人流的能力差距非常悬殊。这些规划、定位、吸引人流的因素，恰恰是决定商铺价值的根本因素。
第三类是一度比较火热的养老地产和旅游地产。这类地产概念很吸引人，设计也花哨，但很多人买了以后发现以后并不想在那居住。所以，在购买这类地产之前要考虑清楚，一年里是否至少有三个月以上的时间愿意住在这个旅游景区，或者是否愿意在此养老。总之，还是要结合个人实际情况考量。
第四类就是工业用房，比如厂房、仓库、工业园区的地产等。假如确实要建厂而且将会长期使用，那么可以考虑适当地购置。未来经济的发展更多的是集中在第三产业，对仓库、生产车间的需求量增长将会显著地放缓。过去十几年，各地政府都很热衷于建设园区，旧的园区尚在空置，新的园区却还在兴建。因此对于工业用房，不建议大家持有。
第五类是办公楼，因为在未来，第三产业在中国发展的空间还很充足，所以办公用房的需求现在仍然在上升，尤其是在中心城市的核心城区。与此同时，现代办公的方式也在遭受互联网的挑战。也许若干年以后，现在这种大家在固定时间，汇聚在固定场所办公的模式就会消失。一个公司哪怕人再多，也不一定都要聚集在同一个地方办公，在家里也能完成公司运作的所有内容。互联网让未来的一切皆有可能。这种模式一旦普及，对办公楼市场的冲击之大可想而知。
第六类是俗称的“农民房”。大家知道，农民住房的面积比城市人大很多，但住房并不值钱。除了地处农村，交通不方便等缘故，还有一个主要原因，就是农民住房不能进行交易，即不能买卖、流通，所以价值受到了影响。中国经济深化改革的过程中，三农问题一直是必须要面对和解决的问题，其重点之一就是农村土地的流转问题，包括用于生产的农业用地以及用于居住的宅基地的流转。
这样的改革趋势正逐渐提上日程。农村土地的流转如果出现突破，将是一个巨大的市场机会，但也存在不容小觑的市场风险。其中的机遇在于原来不值钱的农村宅基地和农民住房在可以转让以后，价值将会极大提升。风险则在于土地的自由流转会带来大量土地供应的增加，对房地产市场压力巨大。
理财小建议： 房子主要还是用来住的。