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随着我国GDP总量在2014年达到10万亿美元，成为世界第二大经济体，人均GDP增至7924美元，进入中等收入国家行列，经济发展逐渐进入“新常态”。经济增速由高速转为中高速是经济新常态最明显的特征，尽管这符合经济运行规律，但经济下行压力依然较大。经济运行中的结构性失衡问题突出，有效需求和有效供给双重不足，产能过剩在部分行业依然严重，商品房库存过高，企业债务高、效益差，生态环境恶化未根本扭转，基本公共服务供给不足，收入差距依然较大，人口老龄化加快等。“十三五”是实现“两个百年目标”中第一个目标即全面建成小康社会的决胜阶段，当前正处于“十三五”的开局时期，良好开局对“十三五”目标的实现至关重要。在中国经济转型的关键时期，面对诸多矛盾和问题，党中央要求把握、适应、引领经济新常态，逐步树立和实施新的发展理念。为了实现“提质增效、转型升级”的目标，将供给侧结构性改革作为主线，落实“三去一降一补”，适度扩大总需求，深化创新驱动，实施新型城镇化战略，已经基本形成了适应新常态的经济政策框架。
我国在城镇化和住房方面也取得了令人瞩目的成就。人口城镇化率由1978年的17.9%增加到2016年的57.4%。人民群众的住房条件得到持续改善，城镇居民的人均居住面积由1978年的3.6平方米，增加到2015年的34.55平方米，
住房短缺时代基本宣告终结。然而，城镇化和房地产方面存在的矛盾和问题也不容忽视，例如：交通拥堵、环境污染、房地产价格持续高速增长、房价过高、房地产业对实体经济造成冲击、房地产投机盛行、房地产金融风险累积等。除此之外，在城镇化和住房方面还存在如下突出矛盾：
首先，城镇化“速度较快、质量不高”的问题突出。中国的人口城镇化率已经达到发展中国家的城镇化水平，但农业迁移人口难以获得城镇非农业户口，无法同城镇原有居民一样同等地获得诸如教育、医疗、社会保险、住房保障和公共交通等城镇基本公共服务，导致户籍人口城镇化率远低于常住人口城镇化率（如图1-1所示）。迁移人口难以在城镇定居，造成农村人口的“候鸟型迁移”“半城镇化”状态和人口市民化程度低。而由国家发展和改革委员会组织编写的《国家新型城镇化报告2015》显示，2015年中国人口城镇化率达到56.1%，但户籍人口城镇化率仅为39.9%，两者仍相差16.2个百分点（徐绍史等，2016）。城市发展方面问题较多，如城镇空间分布和规模结构不合理，“城中村”和“小产权房”现象普遍，“城市病”问题突出等。
图1-1 常住人口城镇化率与户籍人口城镇化率对比
数据来源：常住人口城镇化率来自历年《中国统计年鉴》；户籍人口城镇化率来自历年《中国人口和就业统计年鉴》。
其次，城乡发展失调问题凸显。城乡居民人均收入差距依然较大。城乡公共资源配置不均衡，农村基本公共服务供给不足，农村基础设施投入历史欠账较大，电水路信气等基础设施依然没有完全实现城乡联网。随着农村人口大量向城镇迁移，许多农村加速衰败。
再次，农村宅基地和住房制度改革比较滞后。宅基地制度改革在农村土地制度改革中相对滞后。我国土地承包制度改革起步最早，从家庭联产承包责任制到承包土地流转，直到2016年10月中共中央办公厅和国务院办公厅印发《关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见》，实行“三权分置”，农地制度日益完善。而农村建设用地改革则起步较晚，宅基地制度改革则更加滞后。城镇住房制度改革于20世纪80年代开始，至20世纪末已经摸索出一条适合中国国情的房地产市场化发展道路。而农村改革主要集中于农用地，即实行家庭联产承包责任制，农村住房及宅基地制度改革基本停滞。改革开放近40年来基本保持不变的农村住房和宅基地制度，已经不能够适应经济社会翻天覆地的变化。在快速的城镇化进程中，农村常住人口减少同宅基地增加之间的矛盾成为最突出的矛盾之一，这根源于农村住房与宅基地禁止转让、出租和抵押的规定同农村人口大量进城之间的不适应。十八大后，农民住房财产权和宅基地方面的改革才被提上改革日程。十八届三中全会要求深化农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革，中共中央办公厅、国务院办公厅于2014年12月31日发文，决定在全国选取30个左右县（市）进行“三块地”改革试点。
然而，目前农村住房制度改革仍然缺少扎实的理论支撑，尤其缺乏有关农村住房制度改革同城镇化之间关系的充分认知。
最后，三、四线城市房地产去库存离不开人口城镇化。中国房地产市场自2013年开始进入分化时代，一线城市和少数二线城市供不应求、房价持续上涨，而部分二线城市和三、四线城市房地产供给相对过剩，面临去库存压力。由于三、四线城市在教育、医疗等公共服务方面明显弱于一、二线城市，对农业转移人口缺乏吸引力，导致三、四线城市人口流入有限，房地产需求不旺。为此，2016年中央经济工作会议明确将“去库存和促进人口城镇化结合起来”作为2017年的一项重要工作。可见，人口城镇化同房地产去库存有密切联系，事关供给侧结构性改革的大局。
随着中国经济发展中原有“红利”逐渐消失，找寻新“红利”的源泉至关重要，而新型城镇化可能是新“红利”的源泉之一。在此背景下，本书聚焦农村住房制度改革影响人口城镇化的理论机理，寻求通过农村住房制度改革推进新型城镇化的对策，对于新“红利”的产生具有重要的理论和现实意义。