2.3.3　农村住房制度改革与住房资产功能激活

城乡住房融合需要深化住房制度改革。目前农村住房公开市场缺失以及城乡住房割裂的局面是当前城乡二元住房制度造成的必然结果。现行《土地管理法》《担保法》禁止宅基地转让、出租和抵押，尤其是《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发〔2004〕234号）明令禁止城镇居民到农村购买宅基地和住房，使得那些在集体组织成员之间自发发生的住房交易，以及那些在集体组织成员与非成员之间发生的住房交易，都始终处于法律的灰色地带，不能得到法律认可，“小产权房”就是最典型的实例。据全国工商联调研，1995年至2010年，小产权房累计竣工面积已经超过7.6亿平方米，是同期城镇住宅竣工面积的8%（齐琳，2013）。“小产权房”问题由于数量巨大，牵涉人口众多，成为事关社会稳定的大事，也是困惑主管部门的难题之一。目前来看，只有深化住房制度改革，逐步实现城乡住房融合，才是当前困局的破解之道（吕萍等，2013）。

农村住房市场化是深化住房制度改革的必然方向。深化住房制度改革的选项其实并不多，《规划》要求进一步完善城镇住房制度，但仍坚持市场化方向，因为这是经实践检验了的正确道路，而农村住房制度就成为继续深化住房制度改革的大有可为之所。就大的改革方向来说，农村住房制度不外乎两种选择，要么继续坚持现行福利化的住房制度，要么改弦易辙，也像城镇那样走市场化道路。如前文分析，农村福利化的住房制度抑制了农村住房功能的完整发挥，已经不能适应快速城镇化进程，也是制约城镇化质量提升和导致城乡发展失调的重要原因之一，继续实施下去将成为新型城镇化道路上的一大障碍。这样来看，深化住房制度改革最有希望的方向就是农村住房市场化。

发展农村住房市场将激活农村住房资产属性，发挥资产功能，促进要素双向流动。农村住房市场的形成和发展，意味着允许农村住房和宅基地的自由流转。如此一来，农村住房只能作为农民家庭“僵化财产”的局面将发展扭转，因为只有可以流转，“财产”或“财富”才能完成向“资产”或“资本”的转变，而只有完成了这一蜕变，农村住房才能成为要素参与到国民经济的大循环中。可见，发展农村住房市场对促进要素双向流动有重要作用。

综上，深化住房制度改革是新型城镇化战略的必然要求，而农村住房市场化既有利于人口市民化，实现以人为本的城镇化，又有利于激活农村住房的资产功能，构建城乡要素双向流动机制，还有利于城乡住房融合和城乡发展一体化，因而是深化住房制度改革的必然方向（如图2-8所示）。