下载掌阅APP，畅读海量书库
立即打开
新中国成立至1953年，农村实行土地的农民所有制。1953年开始的农业生产合作社运动将农村土地的农民个体所有制转变为群众集体所有制（高圣平等，2007b）。1962年实施的《农村人民公社工作条例修正草案》规定，宅基地归集体所有。1963年转发的《中共中央关于各地对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》（《六十条》）规定，社员宅基地归生产队集体所有，地上附着物（如房屋、树木、厂棚、猪圈、厕所等）则归社员个人所有。改革开放过程中，包括宅基地在内的农村土地归集体所有的基本制度始终没有改变。中国农村现行住房制度主要有以下特征：
第一，宅基地无偿取得和无限期使用。现行《土地管理法（2004年修订）》未规定宅基地有偿取得和使用期限。1990年曾试点农村宅基地有偿使用，
但为减轻农民负担，国务院在1993年取消了农村宅基地有偿使用费和超占费。
因此，农村村民可向村集体提出申请，经批准，在各省规定的面积标准内无偿取得一处宅基地，并可以无限期使用。
第二，规划管制下的农村住房自建自用。现行制度并未禁止成规模或有组织地开发建设农村住房，但现实中农民通常以家庭为单位在宅基地上建设住宅，建设资金家庭自筹，自行设计并组织完成建设。但2007年实施的《城乡规划法》规定，农民建房需要办理“乡村建设规划许可证”，以避免住房“私搭乱建”。不像城镇，农村缺少支持农民建设住宅的金融制度。
第三，“一户一宅”，司法实践禁止农村住房流转。“一户一宅”成为现行《土地管理法（2004年修订）》对宅基地管理的一项重要原则，一是因为集体拥有的宅基地资源比较有限，一户多宅或面积超标可能导致滥占耕地，二是为了体现公平原则。关于宅基地的取得、行使和转让，在《物权法》草案审议稿中曾有过激烈的争论（赵树枫，2015），
但最终实施的《物权法》第153条规定：“适用土地管理法等法律和国家有关规定”。《土地管理法（2004年修订）》并未明确禁止农村住房和宅基地转让，只是规定农村村民出卖、出租房屋后，不得再获得宅基地。《担保法》将宅基地列为禁止抵押的财产。学者将其解读为禁止宅基地转让和抵押（江平，2008），司法实践也是如此惯例性操作的，但也有学者认为经不起推敲（陈小君等，2010b）。另外，现行制度还禁止宅基地和住房向集体组织以外流转。
事实上，农村住房的建筑物部分属于农民私有，其转让是自由的，但由于住房和宅基地不可分，实践中禁止宅基地转让和抵押，其实也就禁止了住房和宅基地流转。自2008年开始，为了破解“空心村”难题，国家开始鼓励宅基地退出和集体经济组织内部的宅基地转让。
中国农村现行的住房制度只注重发挥住房的居住功能，而忽视了其资产功能。这主要是因为，现行宅基地制度是在社会保障体系未覆盖农村的背景下确立的，带有一定福利色彩，宅基地承担着一定的住房保障功能（胡康生，2007）。即国家将宅基地无偿提供给农民，并允许农民自己建造住所的目的是希望农民在农村“安居乐业”，而不鼓励农民将住房建成后转让牟利，也就是将住房视为农民家庭的消费品，而非投资品。农村住房只发挥了居住功能而未发挥资产功能，主要表现有：
其一，农村住房利用的主要状态：自住或闲置。农民根据家庭经济条件建设的住宅，主要满足家庭自身的居住需要。尽管我国城镇化速度很快，但仍有近一半人口居住在农村，这些在城镇化中选择留在农村的家庭，仍然居住在自己建造的住宅中。而那些选择迁往城市的农民家庭，由于转让住房受到限制，大多选择将农房闲置，一年中只在春节回家，或是若干年才回家一次。“空心村”成为快速城镇化过程中出现的一个焦点问题（刘建生等，2016）。
其二，自发的农村住房交易一直处于隐形状态。尽管现行制度禁止农村住房流转，但由于宅基地使用权流转具有很强的经济激励（朱新华等，2012），一些农民还是暗地里将住房转让、出租或者抵押，尤其是在经济发达地区和城乡接合部，这种现象非常普遍。农村住房自发交易依然处于隐形状态，反映出农民对显化住房资产功能的强烈诉求和住房资产功能受到压抑的客观现实。
其三，农村住房只有成本价而无市场价格。农民用于建设住宅的资金在住宅竣工后就沉淀下来，除了能够使用住宅获得效用，住房资产不具有任何保值和增值可能。尽管一些统计调查也获得了住房的资产价值，但这大多是按照建筑成本测算的，由于我国农村公开住房市场基本上不存在，农村住房实际上并不存在市场价格。
可见，禁止住房和宅基地转让的现行农村住房制度抑制了农村住房资产功能的发挥，下文将利用微观调查数据库对此命题进行实证检验。