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中国现行的城镇住房制度形成于20世纪90年代末21世纪初。1998年是个转折点，因为这一年年底停止城镇住房的福利分配制度，实行住房货币化分配，而早在20世纪80年代，城镇土地制度改革就已经开始。中国城镇现行住房制度主要有以下特征：
第一，市场化的住房分配制度。在住房福利化分配的制度下，主要是工作单位将单位建设的住房按照职工的工龄、学历、年龄等因素“论资排辈”，提供给职工居住使用，得分高者获得较大较好的住房。不同于福利化的住房分配旧制度，现行住房分配通过市场来完成。像普通商品一样，住房连同其所占用的国有土地使用权在一、二、三级住房市场上自由流通。在住房一级市场上，一方是城市地方政府，另一方是取得了开发资质的房地产开发商。地方政府以招标、拍卖或者挂牌等方式将住宅用地有偿出让给开发商。在住房二级市场上，卖方是开发商，买方是购房者。开发商将新建商品房通过自由协商方式出售给购房人。在住房三级市场上，一方是出售住房的个人或企业，另一方是购买住房的个人或企业。出售方将其住房再转让给其他购房人。依靠市场分配住房的基本规则是“价高者得”，完全不同于旧制度的“论资排辈”。
第二，地方政府垄断的土地一级市场。依据《宪法》和《土地管理法》之规定，城市土地归国家所有。地方政府代表国家具体行使土地所有权，负责拟定和实施城市土地供应计划，因此，地方政府成为土地一级市场上的唯一供给者。依据现行《土地管理法》，国家建设只能使用国有土地，禁止在集体土地上进行房地产开发。因此，开发商获得住宅建设用地的唯一途径就是在土地一级市场上从地方政府手中“批租”。开发商如果希望在某一块集体土地上开发住房，只能先由政府征收为国有土地后，再通过出让方式有偿取得。
第三，规划管制下的商品房开发。尽管取得了国有土地使用权，但开发商开发住宅并不能任意行事，还应符合城市规划，受到规划管制。依据《城乡规划法》之规定，“建设用地规划许可证”和“建设工程规划许可证”是开发商在住宅建设开工前必须办理的法律凭证。
第四，市场和政府相结合的多层级住房供应体系。十三五规划纲要要求健全住房供应体系，即“构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”。目前，在我国，中、高收入家庭的住房需求主要通过商品房来解决，低收入和最低收入家庭的住房需求主要通过公租房、廉租房和经济适用住房等保障性住房来满足。
第五，支持住房建设和消费的金融制度。住房金融在中国得到快速发展，成为支持住房建设和消费的必不可少的力量。房地产开发企业可以选择抵押贷款、发行债券或股票等多种方式为住房开发投资融通资金。购房人可以通过住房抵押获得“按揭”贷款，用于支付购房资金。购房人还可以选择商业贷款或者住房公积金贷款。
第六，住房消费的市场化服务制度。中国物业管理服务的市场化、社会化水平稳步提升，住房业主可以委托信任的物业管理公司提供保安、保洁等服务，既可以获得满意的住房服务，又有利于住房的保值增值。
中国现行市场化的城镇住房制度使得住房的居住功能和资产功能均得到充分发挥，主要表现有：
其一，城镇居民的居住条件大幅改善。城镇居民的人均居住面积由1978年的3.6平方米，增加到2015年的34.55平方米。
居住环境也得到较大改善，很多入住的小区绿树成荫，鸟语花香，环境优美。社区配套也十分齐全，生活在其中感到舒适、便利。城镇住房基本能够满足人们“安居”的需求，居住功能得到很好发挥。
其二，城镇家庭住房财富比重增大。城镇住房的价值量较大，住房成为城镇家庭中最值钱的财产。根据经济日报社中国经济趋势研究院2016年编制的《中国家庭财富调查报告》显示，家庭财富中最重要的组成部分是房产净值。在城镇家庭的人均财富中，房产净值的比重为67.62%，占到近七成。
其三，住房投资、投机活动增多。2003年至2016年的十三年间，城镇住房价格飞速上涨，其中不乏投资、投机需求的推波助澜，甚至出现“温州炒房团”等专业炒房团体。可见，城镇住房的资产功能不但得到了发挥，甚至发挥得有些过度。