第三节
我的民宿开在哪里最好

“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”

——李嘉诚

房地产投资鼻祖李嘉诚先生，曾经提出一个“地段论”，被奉为“房地产圣经”。民宿本质上属于重资产的房地产投资，这句名言也同样适用于民宿行业，甚至有民宿主说，选址能决定民宿的成功与否。

（一）民宿选址，讲究天时地利人和

民宿的经营定位考虑清楚后，就要进行综合的市场调研，不断缩小范围，找到那片让你满意的地方。

编者提炼出民宿选址需要讲究的八大方面，涵盖天时、地利、人和：

1.找合适的地方架摄影机，考虑环境景色和在这个地方的感受

广州市城市规划勘测设计研究院建筑设计四所所长张伟认为：要考虑四季气候差异、环境湿度、极端天气等带来的淡旺季影响。

民宿松赞在选址时，民宿主白玛多吉找了一个合适的地方架摄影机，想象着把民宿建在摄影机的位置，考虑环境景色和在这个地方的感受，渐渐还原脑海中家的样子……

过云山居民宿主廖敏智认为，民宿在选址时，找的其实是一种先天的驱动条件。过云山居的选址充满了偶然性，在他们之前也有人去过松阳，都觉得确实很美但不能投资，但他们第一次到松阳西坑村就决定留下来了，没有想任何选址该有的条件，只因为震撼的无敌云景，一辈子能有几次这样的机会在云端有一个自己的小屋，赚不赚钱重要吗？所以廖敏智一直认为，选址第一点就是打动你自己，任何地段、如何靠近景区，都没有第一眼的动心来得真切，真切得让你无怨无悔，哪怕独守空屋也能悠然自得。

2.若没有政府的保驾护航，民宿就像没有爹妈疼爱的小孩儿一样

在政府支持这点上，过云山居是个极佳的案例，民宿主之一廖敏智表示：民宿不是简单的复制，而核心也不在设计，最重要的是选址。而选址的重要条件之一是地方政府是否支持民宿产业，这决定了你的投资是否有保障。很多地方，若没有政府的保驾护航，民宿就像没有爹妈疼爱的小孩儿一样。

民宿主之一李超骏表示：政府给我们的支持分几块，领导的支持及信任有助于证照的解决；政府若有相关媒体的采访会介绍给我们，帮我们做宣传；还有一部分资金奖励，因为我们是第一家落户松阳的民宿。

过云山居所在的丽水市被誉为“中国生态第一市”，正全力以赴打造一个全域旅游之都，大力支持民宿等旅游业态的发展，为过云山居持续稳定发展提供了保障。

3.不要轻易陷入自建配套的境地，尽量找基础设施较完善的地方

城市规划专家张伟表示要考察民宿周围的市政基础设施情况。比如经营所需的水电、排污、消防等，地表水系水质、生活饮用水水质是否达标，有无污染型企业，生活垃圾处理是否有序，有无乱搭乱建现象等。为避免运营成本偏高，不要轻易陷入自建配套的境地，要尽量找基础设施较完善的地方。

4.考虑周边配套，替客人想“来了民宿后还能干什么”

“安之若宿”的经营者子媛表示：要替客人着想，来了民宿后除了居住还能干什么？能安排什么活动？能享受哪些服务？因此选址要考虑周边配套是否齐全、是否有足够的旅游景点等，这些都会成为民宿宣传的亮点。

5.选择游客量稳定的区域，不要被美好而偏僻的山水迷惑

城市规划专家张伟表示，选址以休闲度假型的旅游目的地为佳，适合一到两天停留时间为宜。距离发达城市群不超过小半天车程，这能保证一定的游客量，有利于持续经营。

前面我们介绍民宿发展的五大趋势时，提到一条是“告别单打独斗，形成‘民宿集群生态圈’”，其中很重要的原因，在于单体民宿的独立引流能力十分有限，很大程度上要依靠周边项目的人流，因此选址必须考虑到客源的基础保障，这与大乐之野的选址原则正不谋而合：“我们当初的选址原则是根据产品定位来的。我们的主要定位客户群来自上海，作为一个周末或者说短期度假产品，3小时左右自驾时间是比较合适的，所以我们在地图上以上海为中心，划了一个车程3小时交通圈，圈内有山有水的地方都跑了一下。上至太湖周边，下至浙东四明山，东至淀山湖，西至莫干山，最后还是选择了莫干山。主要是因为交通便捷、民宿氛围已经逐渐成熟。”

当你已经在一个地区建立了自己的民宿品牌，甚至可以自带人流量之后，你也可以反其道而行。已经在丽江开了两家“安之若宿”，在民宿圈积累一定名气后，民宿主子媛选择离开越发商业化的丽江，在由于交通因素始终没有大火过的腾冲，寻个清静地方，开了第三家“安之若宿”，运营一年后，就达到了很稳定的入住率和收益。然而，对于刚做民宿的投资者，子媛建议还是要选相对稳定成熟的市场，才更有可能在短期内收回成本。正如小猪短租市场部副总裁潘采夫所言：“不要被美好而偏僻的山水迷惑，除非你有强大的自媒体号召力，或者你有足够的耐心将这个地方培育好。”

6.考虑交通可进入性，解决客人的停车问题

要考虑交通可进入性，场地环境中的视线、坡度坡向、可开展体验活动的环境条件等。

要有停车场，现在的自驾游客越来越多，解决停车问题是个头疼的事情。

7.寻找有特色、与当地文化接轨的地方，成为第 N +1户人家

在房源选址上，路客民宿平台倾向寻找有特色、与当地文化接轨的地区或建筑，比如广州的骑楼、上海原法租界的小洋房、北京老胡同的四合院等。住客既能感受当地文化，像当地人一样生活，又有像家一样舒适的旅行体验。

路客平台的民宿，位于著名的“西关商廊”——上下九步行街，典型的老西关风情

路客平台的民宿，位于上海原法租界，浓郁的法式摩登风情

松赞总经理知诗七林表示：我们会考虑所去的村庄是否需要松赞，我们希望在去到的每一个地方我们都能成为村里的第 N +1户人家，而不是多余甚至累赘。我们充分研究每个村庄人们的生活生产方式，判断是否还有剩余劳动力。我们希望与当地人一起发展，让更多当地人参与到我们的事业中，真正把松赞打造成每一个当地人的“家”，成为他们施展才华、对外展示家乡风景和文化的平台。

8.选择产权明晰的物业，寻找人品可靠的房东

如果房屋是租赁的，租期最好在五年以上。建议经营者跟房东明确好双方权责，尽量协调有相对优势的一方进行民宿管理。

访谈中我们得知，产权问题一直是民宿经营的一大痛点，在不少景区、村镇中，民宿主通过租赁房屋的形式经营民宿，但目前不少地区对于利用农村宅基地、集体用地改建和经营民宿，仍然没有明晰的政策规定。甚至有一些房屋，既没有产权证，也没有相关部门认可的产权证明。哪怕将各类手续和经营证照办理下来，民宿主还会面临租金一涨再涨或房东毁约的风险，危机四伏。

资深旅游策划曾越告诉我们，为了解决这一痛点，一些地方政府出台了新型开放的政策，例如浙江德清的“点状供地”政策、云南腾冲的“定制式产权民宿”等。在本书附赠的小册子中我们收录了《国内各地民宿相关政策亮点》，供你详细了解。

面对国内民宿普遍面临的村民违约问题，“西坡”的创始人兼总经理钱继良分享了他们的应对之道：“在融入当地社区和回馈乡村这件事上我们做了很多努力，比如扶贫帮困、帮助村民推广农副产品等，但是一定要有原则。非常关键的一点，是既要与村民保持一定距离，还需要有一定的预判能力，这样可以更好地平衡他们的个人利益，问题来了也不会过于棘手。”

根据民宿选址这八大原则，我们提炼出“天时地利人和”十要素：

天时：气候天气；

地利：环境景观、基础设施、周边配套、交通停车、物业产权；

人和：政府支持、游客流量、人文资源、房东人品。

现在，想到要将民宿开到哪儿了吗？

（二）案例分享

对于民宿选址，过云山居的合伙人潘敬平认为，“国内的民宿产业还处在起步阶段，和日本、中国台湾地区的民宿比起来依然‘幼稚’，因此民宿点位的选区、当地政府的支持度显得尤为重要，在广袤的乡间寻找一个有温度、有景观、民风淳朴、交通进入度较高、客源充沛的点位，是获得成功90%的关键。”

本节最后，我们将分享3个项目选址案例，建议你参照选址“天时地利人和”十要素，看看各自如何侧重。

● 案例1：汐糖——江南古镇，枕水而眠

民宿主笑笑介绍，首先交通一定要方便，“汐糖”距离杭州市区只有20千米，客人过来非常方便，而且容易找到。有停车场，现在的自驾游客越来越多，解决停车问题是个头疼的事情。

其次，民宿选在闹中取静的区域。客人在民宿内的大多时间是在休息，周围环境过分热闹会影响客人的睡眠质量。汐糖位于旅游景区，但选的位置很巧妙，客人完全听不到马路上的汽车喇叭声、导游和游客的说话声。

最后，物业比较简单，能办好房子证件，没有产权和纠纷问题。

“汐糖”所在的塘栖古镇，运河水在桥下流过，小镇的气息每时每刻都是崭新的

“汐糖”选址在一片闹中取静的区域，宽30米，进深60米，由清末民初两所典型“步步高”设计风格的老房子组成

● 案例2：你是我的虚荣——城市中心的丽江大理

民宿主蒲荔子介绍，民宿“你是我的虚荣”定位中有一句话是：城市中心的丽江大理。这就要求经营者必须选择城市中心有特色的物业，最好还有院子、天台等户外空间。

同样，因为该民宿的消费目标用户更多地定位为本地文艺人群，所以最终选址在成熟社区的周边，交通方便。

“你是我的虚荣”五羊店开业，粉丝口中的“广州打卡必到文艺圣地”诞生

“你是我的虚荣”五羊店一楼的精酿小酒吧

“你是我的虚荣”东山店藏在一座有着100年历史的花园别墅里

“你是我的虚荣”东山店的公共空间

● 案例3：广州空港文旅小镇——以广府传承为根，以飞行文化为魂

“汐糖”和“你是我的虚荣”分别是位于景区和城市两类民宿的代表，民宿主笑笑和蒲荔子各自从运营“单体民宿”的角度给我们分享了他们选址考虑的要素。接下来，我们将分析全国首个空港文旅小镇——广州空港文旅小镇的“民宿集群”，这是由空港城投资与力迅投资合作开展的一个旧村微改造项目。我们拜访了项目负责人刘更新，让他给我们分析项目中民宿集群的选址和打造思路。

刘更新介绍说：广州空港文旅小镇选址在白云区人和镇凤和村，距离地铁站不到100米，是两条线路交汇站，距离白云机场也只有一站地，交通十分便利。

在空港文旅小镇内引入易登机系统，园区内主要路口的航班信息显示屏能让游客随时了解航班起飞时间。游客可以在离开广州的最后一晚，打印好登机牌、寄存好行李再住进来；也可以把这里作为在广州落脚的第一站，行程会更从容不迫。作为微改造项目，空港文旅小镇因地制宜、在旧村原有肌理上进行改造。以现有的百年青砖屋为底色和根基，对旁边的新建农民房外立面进行规划设计，融入岭南建筑的一些细节元素，让建筑改头换面。

在融入飞行文化方面，入口处会摆放一架真实的小飞机，供游客参观和拍照。园区里随处可见飞机零件做成的摆件，指示系统也会结合飞机元素。

在这里打造民宿集群，主要考虑到这里得天独厚的优势：距离机场候机楼只有3千米，刚好不在飞机噪声区，住宿不受影响；T2航站楼投入使用后，白云机场年客流量超过6000万人次，客源优势显而易见；机场附近的酒店供不应求，高品质的酒店房价过千，民宿市场潜力巨大；空港文旅小镇是当地政府重点项目，受到各级政府的重视与支持；物业合作周期长，使用权有强有力的保障。

规划建设中的广州空港文旅小镇

规划建设中的民宿集群所在区域

广州空港文旅小镇吸引懂行且尊重文化的人来开民宿，善待并且复活这个古村。在设计打造方面，既可将百年青砖房改造成新旧结合、东西融合的民宿；也可将多层楼、带天台的建筑改造成房间较多的精品民宿。这样的民宿集群打造思路，既尊重当地村民的权利，又创造性地将农民房旧貌换新颜，变得既文艺又实用。