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在不完全的信贷市场中，商业银行在与融资企业进行信贷资金的交易过程中，处于信息劣势，无法全面掌握关于企业投资项目收益情况或是企业违约概率等相关信息。
在转轨时期，体制改革进程中所形成的要素价格扭曲、预算软约束等特殊因素，使得融资目的成为市场的主导性驱动力量，金融对其他要素配置具有引领作用。因此，企业能否提供足够的抵押品进而影响信贷资金的可得性，决定了企业投资意愿能否实现，同时，也决定了企业的投资方向与投资的资产组合。
在我国商业银行信贷资金配置的实际操作中，普遍尊崇“房地产抵押”原则。在银行办抵押融资的业务时，房地产的LTV给出0.7的比率的贷款额度，即设定房地产的抵押价值比率为70%。对于其他抵押品，设定较低的抵押价值比率，如生产设备仅设定最高为20%的抵押价值比率。
在实际操作中，商业银行更倾向于为能够提供房地产为抵押品的融资企业发放贷款（陆克今、薛恒新，2012）。这是商业银行在现有市场条件下的理性选择，主要原因如下。
房地产价格近年来呈现持续上涨的态势，房地产被认为是一项具有保值、增值功能的资产，与此同时，以房地产作为抵押品，一旦企业发生违约，商业银行还可以对房地产进行拍卖，很容易以较低的交易成本将抵押品变现。而相反地，如果以生产设备作为抵押品，当借款企业出现违约问题时，不仅与个别企业自身经营管理不善有关，很可能与企业所处行业发展状况不良相关，因而将相关生产设备变现会变得十分困难。
我们研究2时期经济，即 t =1，2。接下来我们会对模型的期限进行扩展，以期将研究推向深入。
投资者可以投资于国债等安全资产，或者投资于房地产业，或者投资于房地产业以外的产业。
我们将国债作为与实体经济产业相比而言的无风险资产，设 r S 表示其收益率。我们可以通过证明得到这样一个结论：在均衡时，资本的边际生产率 r 恰好等于安全资产的收益率。
令房地产业的投资收益率为
r
E
，从收益不确定的这个意义上讲，房地产是一种风险资产。用
h
（
r
E
）表示
r
E
的分布函数，其中，
r
E
∈［0，
r
max
E
］，均值为
（
是常数）。同样地，其他实体经济产业的投资也具有一定的风险性，同样也是由价格的不确定性引起收益率的不确定性而造成的。令其他实体经济产业的投资收益率为
r
R
，同时，
r
R
的分布函数为
g
（
r
R
），其中，
r
R
∈［0，
r
max
R
］，均值为
（
是常数）。模型中不确定性的来源是房地产业和其他实体经济产业投资收益率的不确定性，即产业投资的风险性。
在模型中，我们将资产价格的计价用消费品来表示。
我们用 f （ x ）表示生产函数。假设生产函数满足如下条件。
对所有 x ＞0，都有 f '( x )＞0， f ''( x )＜0，并且，我们同时假设生产函数满足稻田条件，即满足： f '(0)=∞， f '（∞）=0。
记资本的边际产出率为 r ，则 r = f ′（ x ）。我们还可以得到这样一个结论，在均衡时， r S = r = f ′（ x ）＜0。
转轨时期我国的信贷市场具有垄断竞争型的市场结构，因此，商业银行的行为选择往往具有一致性。因而，模型中我们假设提供贷款的银行在行为选择上具有一致性，并且在转轨过程中，利率尚未完全市场化，因而，我们假设经济中的银行和借款者都是既有贷款利率的接受者。
投资者拥有初始财富即自有资金总额为 W ，同时，投资者可从银行以抵押贷款的形式获得总额不超过 D 的信贷资金。银行与投资者之间仅仅受贷款合同约束，而模型中的贷款合同具有以房地产作抵押的不完备契约性质，并且，分别用 m E 和 m R 表示以房地产和以其他产业资产作为抵押品时不同的抵押价值比率（Loan-to-value Ratio，LTV）。
设 X S 和 X L 表示投资的安全资产的资金额度，其资金分别是从银行获得的信贷资金以及自由资金； I E （ X E ）和 I R （ X R ）分别表示投资于房地产业和其他实体经济产业的资金， X E 和 X R 分别表示相应产业的实物量，因模型分析的核心是信贷资金的配置，因而， X E 和 X R 等实物量对模型不产生实际意义。
由于转轨时期资金成本被低估，信贷资金的可得性往往决定了投资者的投资意愿能否实现。因而，在模型中，在既定的贷款利率下，借款者的实际贷款总需求等于银行可提供的实际信贷总量。这使得信贷市场在既定贷款利率下，实现出清。
假定经济中的投资者是风险中性的。
我们在上述抽象的经济环境以及对经济主体行为进行高度抽象的理论模型中，投资选择问题就变成了对以下这个问题求解：
为简化模型分析，假设投资者将自有资金全部用于投资，即关于自有资金的约束条件取等。
这种简化也是合理的，因为安全资产具有固定收益率，因而，即使投资者不具有投资实体经济产业的投资意愿，也可以通过投资安全资产而获得收益。也就是说，投资者只要存在自由资金的余额，通过运用自有资金投资于安全资产，就会使得总收益增加。
令自有资金不等式取等，可以得到：
X S +（1- m E ） I E （ X E ）+（1- m R ） I R （ X R ）= W
从而解得：
同理可得：
命题3.1：由于在不完全信贷市场中，存在信息不对称等因素，商业银行在信贷资金的配置过程中，理性地选择施加抵押品限制形式的融资约束。同时，相比于以其他资产作为抵押品，对于房地产作为抵押品设定较高的抵押价值比率，即 m E ＞ m R 。在这样的制度安排下，只要房地产业的收益率不低于其他产业的收益率，投资者将倾向于投资可以获得更多银行信贷资金的房地产业，与此同时，信贷资金将集中流向房地产业。
证明：
为简化分析，假设投资者从银行获得的信贷资金不用于安全资产投资，只在房地产业与其他实体经济产业之间进行投资选择。
于是，令 X S =0，则原问题可表示为：
其中，
，
。
于是，可得：
同理，可得：
由式（3-1）和式（3-2），并且，
（
和
是常数），于是，当
m
E
=
m
R
时，有：
同理，可得：
当 m E ≠ m R 时，进一步分别对 m E 和 m R 求偏导，可得：
于是可知，当 m E ＞ m R 时，有：
因此，在
m
E
＞
m
R
，同时，
的条件下，由于
∂Ψ
/
∂I
E
（
X
E
）严格大于0，
∂Ψ
/
∂I
R
（
X
R
）严格小于0，则模型中追求利润最大化的投资者在既有假设下的最优选择是将资金集中投资于房地产业，与此同时，信贷资金集中流向房地产业。命题3.1得证。
首先，扩展模型的期限，建立一个3时期的局部均衡模型， t =0，1，2。
与2时期模型同样，每一期只存在单一的消费品。后两期即 t =1期和 t =2期本质上与前面模型中的相同，主要是增加了 t =0期。
其次，商业银行在信贷资金配置的实际操作中更加倾向于使用房地产作为抵押品，同时，也为了使模型更加简洁，我们假设经济中只存在两种资产，即安全资产和房地产。商业银行和投资者之间的借贷合同同样具有不完备契约性质，即商业银行在信贷资金配置过程中同样对借款者施加抵押品限制形式的融资约束，只是仅以房地产作为抵押品。进一步地，假定在 t =1期投资于房地产的成本函数是 C （ x ），并且，我们假设成本函数也满足新古典的假设条件，即 C （0）= C ′（0）=0， C ′（ x ）＞0， C ′′（ x ）＜0，∀ x ＞0。
最后，引入信用扩张的不确定性。
如同2时期模型，借贷合同规定的贷款利率等于 t =0，1每期的安全资产的收益率。
设 r t 表示在 t =0，1的每期安全资产的收益率。
房地产在实际经济运行中，不仅具有消费品和资本品的属性，同时，作为信贷资金交易中重要的抵押品，还具有抵押品的属性。因而，房地产价格的波动不仅关系到该产业自身的增长情况，同时会影响信贷资金的配置和运用。因此，我们借助3时期模型，着重分析房地产价格的变化以及抵押品限制形式的融资约束对房地产价格产生的影响。
首先，我们分析房地产部门实际收益的不确定性对房地产价格的影响，即此处暂时不考虑信贷不确定性对房地产价格的影响。
这时投资者的最优投资组合取决于下列最优规划的解：
如同2时期模型，投资在安全资产上的投资量是不确定的，因而，为简化模型的分析，我们对两个约束条件取等。
从而，可以解得：
进一步解得房地产的期望收益率为：
其中，
，
Pr
=
Pr
［
r
E
≥
r
*
E
］。
则房地产价格的期望值可以表示为：
命题3.2：放弃金融市场完美性假设，在不完全信贷市场条件下，由于在信贷资金配置过程中存在房地产抵押限制形式的融资约束，从而，不仅房地产收益率上升的预期会造成房地产期望价格的上涨，与此同时，抵押价值比率的提高，同样也会造成房地产期望价格的上涨。
证明：
当房地产部门的实际收益率受到正向冲击，或者形成房地产收益率上升的预期时，
h
（
r
E
）会发生右移，则
Pr
=
Pr
［
r
E
≥
r
*
E
］随即增大。由式（3-3）可知，
会随着
Pr
=
Pr
［
r
E
≥
r
*
E
］的增大而增大，从而证明了房地产收益率上升的预期会造成房地产期望价格
的上升。
进一步地，令式（3-3）对抵押价值比率 m 求偏导，可得：
由于1+
r
，
Pr
=
Pr
［
r
E
≥
r
*
E
］和
C
E
均大于0，因而，可得房地产期望价格
是抵押价值比率
m
的单调增函数，即房地产的期望价格
会随着抵押价值比率
m
的增大而上升。
命题3.2得证。
其次，分析信贷冲击的不确定性对房地产价格的影响。
为了明确区分信贷冲击的不确定性和房地产部门实际收益冲击的不确定性对房地产价格造成的影响，同时，也为简化模型分析，暂且假定房地产业投资收益率仅会受到时期1价格波动的影响。
假定经济中的投资者是风险中性的。在这样的条件下，我们关于投资选择的问题可以转化为对以下问题求解：
同样地，在安全资产上的投资量是不确定的，因此我们对两个约束条件取等，以简化模型的分析。
W 0 取等，原问题变为：
D 0 取等，原问题变为：
解得：
由此可解得：
其中，
，
Pr
=
Pr
［
D
1
≥
D
*
1
］。
命题3.3：放弃金融市场完美性假设，在不完全信贷市场条件下，由于在信贷资金配置过程中存在房地产抵押限制形式的融资约束，从而，不仅信贷扩张的预期会造成房地产期望价格的上涨，同时，抵押价值比率的提高，也会造成房地产期望价格的上涨。
证明：
宏观调控政策或宏观经济形势等造成的信贷扩张预期，使得
k
（
D
1
）右移，从而，
Pr
=
Pr
［
D
1
≥
D
*
1
］增大。由式（3-4）可知，房地产期望价格
会随着
Pr
=
Pr
［
D
1
≥
D
*
1
］的增大而增大，从而证明了信贷扩张的预期会造成房地产期望价格
的上升。
进一步地，令式（3-4）对抵押价值比率 m 求偏导，可得：
由于1+
r
0
，
Pr
=
Pr
［
D
1
≥
D
*
1
］和
C
0
E
均大于0，因而，可得受信贷影响的房地产期望价格
是抵押价值比率
m
的单调增函数，即房地产期望价格
会随着抵押价值比率
m
的增大而上升。
命题3.3得证。
可以看出，命题3.2与命题3.3的区别在于用 D 1 的不确定性替代了 r E 的不确定性，但是，其背后的意图是一致的，都意在说明对房地产期望价格造成影响的因素。一方面，房地产实际收益率上升的预期，或者信贷扩张的预期会造成房地产期望价格的上升；另一方面，由于房地产作为不完全信贷市场条件下抵押融资的抵押品，房地产期望价格还会受到抵押价值比率的影响，并且，房地产期望价格会随着抵押价值比率的提高而上升。
Allen和Gale（2000）将房地产价格的上涨中由信贷扩张导致的部门归结为金融不确定性和中介化经济中由于委托代理而产生的问题。这不仅导致资产价格的膨胀，还会产生泡沫。
不完全信贷市场中，由于存在抵押品限制形式的融资约束，信贷数量和抵押资产价格形成了一个非常明显的特征，就是信贷数量和抵押资产价格之间存在一种交互促进的作用。
当这种抵押品具体表现为房地产时，我们可以看到，房地产企业可以在间接融资过程中向商业银行提供足够的抵押品，因而，房地产企业的信贷资金需求可以得到满足，信贷资金集中流向了房地产行业。信贷资金向房地产行业的流入促进了房地产价格的上涨，而房地产价格的上涨进一步增加了抵押品价值，从而使得房地产企业可以从商业银行那里得到更多的信贷资金，如此交互作用的双向正反馈过程形成了信贷数量和抵押资产价格螺旋式上升的抵押品价值机制（见图3-1）。
图3-1 信贷数量与抵押资产价格之间的相互作用机制
信贷数量与抵押资产价格之间的双向正反馈过程，在某一时点上，是指当前的市场交易行为。我们在抵押品价格形成的3时期局部均衡模型中，通过引入未来信贷数量和未来抵押资产价格，发现了信贷数量与抵押资产价格之间更加完整的相互作用机制。信贷数量的预期值与抵押资产价格的预期值之间，同样具有相互作用的双向正反馈过程。
在我们将未来的信贷数量和未来的抵押资产价格纳入两者相互作用的机制后，信贷数量和抵押资产价格的上升就存在一个极限。这个极限取决于人们对经济总容量的预期水平。在信贷周期的分析中，我们将对信贷数量和抵押资产价格上升的极限问题做进一步阐述。