三、对房地产税立法的相关政策建议

（一）应采取逐步推进的政策

应先立法，后改革。改革的顺序，可考虑实行：先城市，后农村；先营业用房地产，后居民住宅；先“豪宅”，后普通住宅；等等。

（二）房地产税应贯彻公平原则

在征税对象的选择上，对全部房屋无论增量还是存量一律列入征税对象，如果对增量房征税，对存量房不征税，则是很不公平的，它加大了住房刚需者的负担。从理论和国际实践上说，现代房地产税，是建立在受益税的理论基础之上，所以在大多数国家是对房屋普遍开征的税种。从试点经验教训上看，沪、渝两市的房产税（除了重庆独栋别墅外）都是对增量房征税，不但税收收入规模有限，也弱化了房产税的其他功能。因此，基于以上理由，未来房地产税的征税对象应为除了公益性房地产之外的大部分房地产。

（三）在扣除标准的设计方面，应贯彻不增加或少增加普通居民税收负担的原则

扣除标准，可实行按住宅套数和人均住房面积两种办法，由居民自行选择。根据目前我国的住房情况，建议对第一套住宅免税，第二套住宅减税，对三套以上住宅全额征税。按人均住房面积作为扣除标准的话，考虑到目前我国人均住房面积为30多平方米的状况，可选择人均50平方米的扣除标准（可规定一个20％的上下浮动幅度，由各地区自行选择），这与按上述住宅套数的扣除标准大体相当。

（四）税率的设计

税率是影响税负水平的重要因素。国外房地产税平均税率为1％～2％，从税收组织收入和调节贫富差距及住房供求的作用看，我国普通住宅征税税率应不高于1％，对别墅、高档公寓、多套房产可以考虑提高税率到3％，对空置房地产实行加征税款 ，未来如果对农村房地产征税应考虑低税率，如0.5％。

（五）税收优惠的设计

借鉴国际经验，可包括以下内容：①政府部门、慈善机构、教育机构等公益性房地产；低收入和弱势群体等自住的房地产等，实行直接减免税。②当房地产税税额占收入达到一定比例时，则应减免税额，即“断路器”原理，用来解决房地产税的税基（房价）与税源（收入）不一致的问题，保护纳税人的正常生活。③对一些特殊人群，实行税收救助措施。例如，对一些用现有工薪收入不足以缴纳税款的人员，可实行延迟缴税，待病故后，再结合遗产清理，补缴税款。

（六）建立税收保全措施

在国外，由于房产位置固定，不易移动，信息透明，加之房产税的受益原则，因此，通常征税成本低，不易偷漏税。在我国，由于社会条件不同，法制不健全，纳税人遵从度较低，房地产税直接面向千家万户，在此情况下，如何完善征管制度，建立税收保全措施就显得尤为重要。可以考虑，将房地产税的缴纳纳入社会信用体系，将欠缴和不缴纳税款的纳税人列入不良信用名单，使其在出国、经商、转移资产、办证 等社会经济活动中受到一定限制。

另外，借鉴国际经验，也可以考虑，对超过一定时期不缴纳税款的，允许政府将拖欠房产税纳税人的房地产予以公开拍卖，拍卖所得用于偿还未纳税款、罚款和滞纳金。例如，美国的一些州就采取这种办法，在拍卖房地产之后一段时间（如6个月或1年等），拖欠税款的房地产原持有者仍有权赎回该房产。该时期被称为赎回期（Redemption Period）。赎回该房地产的条件是原持有者需向新持有者偿还已缴纳税款、罚款、滞纳金和其他费用。如果赎回期到期，而原持有者没有赎回该房产，则新持有者才真正获得该房产的所有权。

参考文献：

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［5］刘剑文。落实税收法定原则的突破口是房产税立法［N］.经济参考报，2013－12－03.

［6］刘佐。中国改革开放以来房地产税税制的简要回顾与展望［J］.财贸经济，2011（12）.

（作者单位：中国人民大学） Y1ZH7RRyWd9aSMZEBDoP+rzQJBwl1J580xCCSo2n8YBBSVtj8//aqOnIhceAISCS