四、结论与建议

房地产税的不同免税扣除方式下的公平效应、收入效应和供求效应都有差异，从改善收入分配、筹集财政收入和调节房地产市场的供求角度来分析，“按套数扣除”方式最不可行，而“按人均面积扣除”和“按人均价值扣除”方式各有利弊。因此，本研究建议将“按人均面积扣除”和“按人均价值扣除”方式相结合，采取“面积＋价值”的扣除方式。

首先，“按人均面积扣除”最为直观地反映基本居住需求，易于为社会公众理解和接受。国家还可以通过设定扣除面积标准，引导居民消费导向和开发商的开发行为，提高土地的节约集约利用。同时，“按人均面积扣除”也有利于税收征管，避免对每套房产价值进行评估，降低了征税成本。因此，在一般情形下，应“按人均面积扣除”方式来征收房地产税。

其次，对于一些特殊情况，如在一线城市核心城区的房产，其居住面积较小而房产价值很高，若按照人均面积扣除则很可能免征房地产税。此时，应按照人均价值扣除标准征收房地产税。其判别标准可以是，当房产房价高于当地平均房价的2倍或3倍时，按人均价值扣除标准来计算房地产税的税额。

最后，设计房地产税“面积＋价值”的免税扣除方案时还应注意一些具体问题。一是房产价值应由统一的第三方机构进行评估，且要体现正常的住房价格。房地产税的扣除标准与计税依据都由房产评估价值决定，而评估值的多少直接影响纳税人的应纳税额，因此，必须保证评估值的精确。同时，目前我国房价虚高，而对房地产的课税必须体现正常的住房价格才能保证公平，这些都需要借助第三方评估机构来完成。二是应充分考虑房产评估价值与纳税人当期收入不匹配的问题。在制定了免税扣除方案之后，仍然会有一些没有收入来源和低收入的人群无法缴纳房地产税。因此，需要设计适当的税收优惠政策，对没有收入来源的老年人和残疾人的自住房给予税收减免或延迟纳税的优惠；对低收入和失业家庭的自住房，应借鉴美国房地产税“断路器”（circuit－breakers）税收抵免的优惠措施， 当房地产税纳税额超过纳税人收入的一定比例后，可以得到相应的减免，从而缓解房地产税与纳税人当期纳税能力不符的矛盾，便于房地产税改革的顺利推行。

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（作者单位：中国人民大学） LNPrRyuccy2/uXzuAN+y31qEp3ZWJxW5ZpzeUiv0SoG6T7x7tVpyOFPcHBJs8QUp