三、不同免税扣除方式的效应分析

（一）公平效应分析

税收的公平原则包含两个层面的含义，即横向公平和纵向公平。横向公平原则是指经济能力或纳税能力相同的人应当缴纳数额相同的税收；纵向公平原则是指税收应使境遇不同的人承担不同的税负。研究不同免税扣除方式下房地产税的公平效应既要考虑横向公平原则和纵向公平原则，也要考虑现实中的公平，即要满足人们最基本的居住需求。

家庭的纳税能力一般以家庭可支配收入来代表，设计合理的免税扣除方式需要考察家庭可支配收入和家庭住房面积、价值之间的关系。图2展示了家庭平均可支配收入和平均住房面积的分布，横坐标轴是家庭收入十等分组，并按照收入从小到大排列。

由图2 可以看出，家庭住房方面和家庭可支配收入的分布并不吻合，低收入家庭的住房面积较小，中等收入家庭的住房面积较大，而中高收入家庭的平均住房面积比中等收入家庭略低，最高收入家庭的平均住房面积最大。这表明，高收入家庭追求的并不是大面积住房。那么如果按照人均面积进行免税扣除，可能使得中等收入家庭的平均税率高于高收入家庭，从而恶化了收入分配状况。

图3是家庭平均可支配收入与平均房产价值的分布图，横坐标轴同样是家庭收入十等分组。可以看出，家庭房产价值和家庭可支配收入的分布基本吻合，不同家庭房产价值与家庭可支配收入的比值基本相同。这表明，高收入家庭追求的是住房的价值，即品质，而不只是面积。因此，按照房产价值来计征居民住房房地产税更符合税收的纵向公平原则，能够发挥其调节收入分配的作用，充分体现“量能课税”原则。

如何具体测度不同免税扣除方式下房地产税的收入分配效应呢？最常用指标是Musgrave＆Thin（1949） 提出的MT指数，该指数通过税前基尼系数和税后基尼系数之差来衡量税收累进程度，其公式为：

其中MT为Musgrave和Thin指数，G代表基尼系数（Gini coefficient），G1和G2代表税前收入和税收收入的基尼系数，在本文则代表征收房地产税前后的基尼系数。其含义是，如果税收改善了收入分配，则税前收入基尼系数比税后收入基尼系数大，MT指数为正数，如果税收恶化了收入分配，则MT指数为负数。

本文在参考上海、重庆房地产税的试点方案和一些文献的基础上，对居民住房房地产税测算模型做出如下假定：

1.税率

参考过去10年国内公共财政学者根据各地实际情况，从不同角度、用各种数据做的测算，0.3％～1％是大致的起始参考区间。 其中，上海房产税试点所采用的税率是0.6％；章波等（2005）用房价的40％为政府出让房地产相关费税收入，计算出0.8％的税率，学者们在模拟测算房产税时较多使用的税率为0.8％（胡海生等，2010；李文，2014），本文的测算也将采用0.8％的固定税率；有些学者设计了不同税率档次的方式分别测算房产税，但在不同档次税率对MT指数的变化趋势是相同的（刘金东和王生发，2015）。因此，选择不同的税率档次方式对本研究结论的影响不大。

2.计税依据

房地产税的计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入，征收方式分别为从价计征和从租计征。由于本研究所用的CHIP 2013数据中有详细的家庭房产价值，因此本研究的房地产税测算将采取从价计征的方式，以房产评估值为计税依据。

3.应纳税额

房地产税的应纳税额的计算公式为：

若按照人均面积扣除，则应纳税额的计算公式为：

若按人均价值扣除，应纳税额的计算公式为：

若按套数扣除，应纳税额的计算公式为：

4.免税扣除

本研究讨论的三种免税扣除的方式，即“按人均面积扣除”“按人均价值扣除”和“按套数扣除”，人均面积和人均价值均是以家庭为单位进行平均。一般情况下，房地产税作为基层政府的税收收入来源，应由地方政府在辖区范围内征收。因此，对于同一家庭在不同地区的房产，不能够跨地区进行免税扣除，应分别在各自辖区内按照当地的课税规定进行免税扣除和计征税款。

受限于数据的可得性，样本中家庭套数的信息不全面，本节主要测算人均面积扣除和人均价值扣除方式的MT指数，然后再对按套数扣除的公平性进行讨论。

第一，按人均面积扣除方式。本研究根据表2和图1所展示的各省市人均面积和人均面积分布情况，选取了10、15、20、25、30、35、40、45、50平方米九种方案作为人均扣除面积，分别测算了相应的MT指数和征税范围，结果见表3。

测算结果表明，随着人均扣除面积的增加，MT指数呈下降趋势，即改善收入分配的效果逐渐变差；同时征税范围也随之缩小，其调节收入分配的作用也逐渐减小。总体来看，在按面积扣除方式下，MT指数的绝对值都较小，对居民收入分配的影响较小。考虑到人们最基本居住面积的需求和征税范围的大小，人均扣除面积选择25平方米左右为宜，此时MT指数为正，能够改善收入分配，并且征税范围较广（70％左右），能够较好发挥调节作用。图4描绘了MT指数和征税范围随人均扣除面积变化的情况。

第二，按人均价值扣除方式。根据人均房产价值的频率直方图，其中70％以上的家庭的人均房产价值在0～10万元，将近90％的家庭的人均房产价值集中在0～20万元。结合表2各省市的人均房产价值，本文选取5万元、10万元、15万元、20万元四种人均价值扣除方案，分别测算了相应的MT指数和征税范围，结果见表4。

总体来看，在不同人均价值扣除方式下的MT指数远大于按人均面积扣除方式，且均为正数，这说明在按人均价值扣除方式下房地产税能够较好地改善收入分配状况。但是，即使人均扣除价值取5万元，其征税范围仅为43.3％，还不到一半的人缴纳房地产税，这使得房地产税的调节作用和调节范围大打折扣。

同时，如前文所说，各省市的人均居住面积相差不大，但是人均房产价值可能会有较大差距，尤其是北上广深等一线城市，其人均房产价值远大于其他城市。 因此，在设计人均价值扣除方案时，需要根据各地的实际房产平均价值来制定扣除标准，不宜采用全国统一的标准。对于同一城市内的不同辖区，也会出现房产平均价值相差较大的情况，如北京的二环和郊区，此时应由每个辖区制定差异化的扣除标准，才能避免因地区差异导致的不公。但是，这无疑增加了税务机关的工作量，加大了税收征管的难度。

第三，按套数扣除方式。“按套数扣除”方式下房地产税可能会带来税负不公平的问题。假设甲乙两个家庭，甲家庭在北京拥有两套房产，价值分别为500万元和100万元；乙家庭在北京也拥有两套房产，价值均为300万元。若按照首套房扣除，理性情况下，甲家庭一定会选择500万元的房产进行扣除，对100万元的房产缴纳房地产税，而乙家庭则需要对300万元的房产纳税，这不符合横向公平的原则。再如，甲家庭在北京和石家庄各有一套房产，乙家庭在北京有两套房产，同样假设两个家庭房产的总价值是相同的。如果房地产税按照首套房扣除，按照房地产税的免税扣除规定，甲家庭可以分别在北京和石家庄按首套房扣除，则不需要缴纳房地产税，而乙家庭则需要按北京的一套房产来缴纳房地产税，这显然不符合公平原则。可以看出，“按套数扣除”方式容易引起争议，很可能会恶化收入分配状况，违背公平原则。

根据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心2012年发布的全国首份《中国家庭金融调查报告》统计数据，我国城市家庭自有住房拥有率为85.39％，其中，拥有一套住房的城市家庭占69.05％，拥有两套住房的城市家庭占15.44％，拥有三套及以上住房的城市家庭为3.63％。若按首套房数扣除，则仅有19.07％的家庭缴纳房地产税，征税范围过小，其调节收入分配的作用和范围十分有限。同时，房地产税作为财产税，若只有少部分人缴纳，也不符合财产税的原则和税收的公平原则。

综上所述，从公平效应的角度来看，三种免税扣除方式都存在不足之处。根据MT指数的测算结果来看，“按人均价值扣除”方式调节收入分配的功能要远强于“按人均面积扣除”方式。其中的原因可能是，即使在同一地区，由于地理位置的差异，中心城区的房价要远高于偏远地区。例如，在北京两个三口之家拥有相同价值的房产，一个在北京二环，面积90平方米，另一个在北京六环，面积200平方米。在“按人均面积扣除”方式下（假设北京人均扣除面积30平方米），第一户家庭不需要缴纳房地产税，而第二户家庭则需要对免税扣除后剩余的110平方米缴纳房地产税，这显然不符合横向公平的原则。

但是，根据表4的结果，“按人均价值扣除”方式的征税范围过窄，而在“按人均面积扣除”方式下选择合理的扣除面积则可以达到合理的征税范围。房地产税属于受益税，其收入用于当地基本公共服务，理论上只要享受公共服务的人都应为此“付费”（纳税），都应该成为房地产税纳税人，从这一层面来看，税基过窄也在一定程度上违背了公平原则。

同时也应看到，税收基尼系数的变化（即MT指数）不能作为判定税收公平的唯一指标，还要考虑现实中的公平。“按人均价值扣除”方式并没有考虑人们最基本居住面积的需要，其扣除标准的选择缺乏理论上的依据，不易被人们接受，还可能出现扣除价值所对应的面积远远低于基本居住需求的情况，从而造成不公平。

（二）收入效应分析

房地产税的收入效应指的是财政收入效应。在全面营改增之后，房地产税被学术界认为是地方主体税种的较好替代者之一。郑思齐等（2013）的测算结果表明房产税税收额在地方财政收入中占有相当的比例，有利于降低地方政府对土地出让金的依赖，缓解城市土地供应不足带来的财政压力。雷雨恒（2014）房产税改革将形成较大规模的地方财政收入，有助于弥补地方财政缺口。刘蓉等（2015）测算出从总量上开征房地产税所取得的税收大约占土地财政收入的24.53％，可以作为地方政府收入的中流砥柱。而李文（2014）认为短期内房地产税难以胜任地方税主体税种的角色。刘金东和丁兆阳（2017）认为无论是在充分性上还是合理性上，房产税都无法成为地方主体税种，因而应当果断放弃房产税地方主体税种的定位。

本研究利用CHIP 2013数据来模拟测算不同免税扣除方式下房地产税筹集财政收入的能力。因为CHIP 2013数据是通过随机抽样调查得到的，我们可以假设数据样本的分布和总体的分布是相同的，据此我们可以模拟估计房地产税税收收入。应用公式（3）和式（4）应纳税额的计算，我们可以得到在不同免税扣除方式下房地产税的估算收入的比重。 模拟测算的基本假设和扣除标准与上节相同，其中税收收入和土地出让收入均为2013年的地方税收收入和地方土地出让收入，测算结果见表5和表6。

由表5和表6可以看出，人均扣除面积和人均扣除价值越大，房地产税实现的税收收入比重就越低。在“按人均面积扣除”方式下房地产税最高可实现的收入占当年税收收入的12.23％，但此时的人均扣除面积仅有10平方米，不符合现实需求；而在人均扣除面积为20～30平方米时，房地产税实现的税收收入比重仅为4.48％～7.69％。在“按人均价值扣除”方式下房地产税最高可实现的收入占当年税收收入的10.97％，在人均扣除价值为10～20时，房地产税实现的税收收入比重为5.23％～8.09％。综合来看，在“按人均价值扣除”方式下房地产税的筹集财政收入功能略强于“按人均面积扣除”方式。

在“按套数扣除”方式下，房地产税的税基可能过窄，不利于充分实现筹集地方财政收入的职能。 根据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心2012年发布的全国首份《中国家庭金融调查报告》统计数据中拥有两套住房的城市家庭仅占15.44％，拥有三套及以上住房的城市家庭为3.63％。那么，如果按照首套房扣除，征税范围仅为19.07％，征税范围过窄，显然不利于筹集财政收入。同时，根据上文分析，理性的家庭倾向于选择扣除价值较高的房产，而价值较高的房产往往是公共服务更好的区域或地段，那么提供更好公共服务的地区却得不到相应的房地产税收入，公共服务相对较差的辖区却得到了更多房地产税收入，这不符合房地产税作为受益税的原则。

综上分析，“按人均价值扣除”方式筹集财政收入的能力最强，但是房地产税占地方税收收入仅为10％左右，还不足以成为地方主体税种。

（三）供求效应分析

居民住房房地产税的一个重要功能就是调节房地产市场的供给与需求，从而调控房产价格。对于房地产税的供求效应，学术界有不同的观点。安体富和金亮（2010）认为物业税 是调节房地产供求和结构的重要手段，通过增加住房的未来持有成本，降低对住房的需求，特别是降低投资（投机）性需求，从而可以降低房价。潘明星和王杰茹（2011）认为房价上涨的根本原因在于房地产市场的总需求大于总供给，房产税调节房地产供求及房价的功能是客观存在的。刘甲炎和范子英（2013）研究发现房产税对试点城市的房价上涨有显著的抑制作用，受房产税政策影响的主要是大面积的住房，小户型住房由于受到大面积住房市场挤出的需求冲击，表明房产税对房地产市场的供求产生了结构性的扭曲效应。岳树民（2005；2010）认为理论上开征房产税会对降低目前过高的房价起到一定的作用，但是由于房地产价格过快上涨更多的是由土地供应制度不合理、住房信贷偏松以及“炒房”等不合理住房需求造成的，在这种情况下，一般的房地产课税难以更多地发挥抑制房价上涨的作用。夏商末（2011）分析认为为房产税对抑制房价的效应不确定。侯一麟和马海涛（2016）认为房产税按照房产面积和类别累进的方式都会造成房地产开发商和消费者的行为扭曲，从而降低经济效率，而最可靠、公平的办法是根据房地产的当年市场价值，适用统一税率。

对居民住房保有环节征收房地产税相当于设置了房产持有环节的成本，可以抑制房产的投机性需求，增加房源供给，缓解住房的供求矛盾，这点毋庸置疑。除此之外，房地产税的征收还可能给房地产市场的供求带来结构性的影响，不同的免税扣除方式的影响是不同的。

首先，“按人均面积扣除”方式会对房地产市场的供求产生结构性的扭曲效应。由家庭平均可支配收入与平均住房面积分布（见图2）可知，中等收入家庭的平均住房面积与可支配收入的比例比低收入家庭和高收入家庭的都大，反映了中等收入家庭更偏好大面积的住房。而如果按照人均面积扣除，这部分中等收入家庭可能会缴纳超过其支付能力的房地产税税款，这是因为房地产税税基是家庭的房产，而税源则是家庭的收入，直接导致家庭可支配收入的减少，从而这部分家庭可能会用大面积住房置换小面积住房，小面积住房的需求会大量增加，房地产开发商也会倾向于开发小面积住房。此时，虽然房地产税扭曲了人们的经济行为，但可能会带来土地的节约利用，对房地产市场的调控产生正面的影响。

其次，“按套数扣除”方式也会对房地产市场的供求产生扭曲效应。在这种情况下，人们宁愿持有一套大面积住房，而不会持有多套小面积住房。这可能产生居民倾向购买和开发商趋向开发大面积住房的逆向选择，不但与当前房地产市场宏观调控的基调相悖，也不利于土地的节约集约利用。

最后，“按人均价值扣除”方式一般不会对房地产市场的供求产生结构性扭曲效应。由家庭平均可支配收入与平均房产价值分布（见图3）可知，家庭房产价值与可支配收入的比例基本稳定，两者的分布状况基本吻合。若按照人均价值扣除，除了增加房产持有环节的成本、减少住房需求之外，一般不会对房地产市场产生附加的扭曲效应。但有一点需要注意，目前很多地区的房价是虚高的，并不能反映真实的房产价值，而对房地产的课税要体现正常的住房价格。在房价不能体现真实交易价格的情况下，即使对居民住房保有环节征收房地产税，其对房地产市场的调控作用也可能被其他的市场效应所抵消。 SDz1dhRwOJH1z9gV+OgLiFRvyyt/IJ8cXwis9Ye+9BQTcCRiPouIMZTLVEUDJHMv