五、加快推进房地产税制改革的几点建议

第一，理性定位房地产税的功能作用。近些年来，我国房地产价格居高不下，社会公众大多将主要原因归结于一次性收取的70年土地出让金，以及在不动产开发与流转环节收取的“苛捐杂费”。相应地，人们也将房地产税改革的第一目标锁定为降低房价或抑制房地产价格的非理性上涨，普遍希望房地产税成为调控房地产市场的有效工具，以遏制房价的过快增长，对此，需要作客观分析。在房地产保有环节征税，对购房者和房地产开发商都有影响，但是，这种影响也仅仅是促使投资与消费更加趋近理性而已，并不是导致房地产价格大幅波动的主要因素。因为导致房地产价格大幅上涨的原因比较复杂，如建筑用地的有限性；城市化进程加快对住房的旺盛需求；政府住房保障职能缺位，以及住宅本身的性质等。应当明确，房地产税和其他税收一样，都不是万能的，它的基本功能定位应该是为基层地方政府提供公共服务所需的财政来源，是一种成本补偿方式。换言之，调控房地产市场价格，不是也不可能是房产税的主要职能。

第二，房地产税改革必须配套实施。在中国，要成功地推行房地产税改革，一个重要前提是加强相关部门的协调配合，而不能靠税务部门单打独斗。为此，一是要在法律层面明确政府各相关部门，特别是房地产管理和公安部门在工作配合、信息传递和争议处理等方面的责任；二是要按照真实、实时、统一的原则和标准，建立房地产信息网络共享平台；三是要明确涉税单位或个人的代扣代征责任，硬化管理要求；四是要构建征纳争议处理机制，及时处理各种争议。可考虑由政府主导，税务、房产、土地、公安、律师、评估师等方面组成评议委员会，在申诉、评议、裁决等环节，建立明确的程序和办法，保障有效解决税收争议。

第三，建立完善的房地产税评估机制。按评估值征税，是新的房地产税的重要特点和基本要求。我国房地产估价工作起步时间不长，专业评估机构及评估人员缺乏，规范的估价机制尚未形成，不适应房地产税改革的需要。因此，各级政府及其房地产管理部门、地方税务机关必须重视资产评估市场的培育和专业评估人员的培养，需要建立一定规模且具有评估资质的专业评估机构和专业评估队伍；各级税务机关也需要培养自己的财产税评税估价专业队伍。同时，政府部门还需要成立专门的评估仲裁机构，及时裁决评估纠纷。

第四，积极整合部分房地产税费项目。如何妥善处理各种涉及房产、土地的税费关系，需要统一认识、着眼长远。就涉及房地产的税种看，目前，主要有耕地占用税、土地增值税、契税等。这些税种在征税性质和征税环节的设置上，虽然与新的房地产税不大重复，但会影响土地、房屋的总体税负。因此，在对房地产税进行税制和税负设计时，需要将这些相关税种的税制优化与负担调整纳入统筹考虑。

第五，下放房地产税征收管理权限。房地产税属于典型的地方税，是低层级政府的稳定收入来源。各国财产税实践表明，要收好、管好房地产税，中央政府必须向地方政府下放征收管理权，我国同样如此。但是，征管权具体下放到哪一级地方政府，则需要认真考虑。因为在我国存在明显的地区发展差距，如果下放权限过多，下放级次过低，就有可能导致地方各自为政的弊端，从而对地区间经济社会协调发展，以及投资环境等方面产生负面影响。基于以上考虑，建议将房地产税的征收管理权限下放到省级，部分地区可适当下放至市、州级政府。

（作者单位：中南财经政法大学） G0ulegArRTuB/GvN/PXBfKjTczATtQue6WU/SdeE3//Aif5+dr2cH9MZmEdcP0kg