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四、关于房地产税制设计的初步考虑
在现行房产税暂行条例中，“个人所有非营业用的房产”不在征税范围之内，实际上只对“生产经营用房产”征税。在新的房地产税制设计中，不应设置任何界限，凡在我国境内拥有或使用不动产的单位和个人，都应该成为房地产税的纳税义务人，以体现税收公平原则。
另外，现行房产税规定农村的单位或个人不属于房地产税纳税人。目前，部分郊区农村个人，违规占用集体土地建设房屋获取收益，破坏土地资源，扰乱房地产市场秩序。所以，应该对部分农村房产征收房地产税。考虑到我国农村的特殊性，对于农业用地，对那些房产价值较低、占用土地面积较少、支付能力相对较差的贫困家庭和低收入者，设定一定的减免税予以照顾。
设计房地产税的征税范围，应当突出它的完整性和规范性。从我国现行城镇土地使用税和房产税征收范围来看，其征税范围不包括农村区域和个人所有非营业用的房产。在这种情况下，如果贸然启动对这部分房产征税，容易引起纳税人的抗拒心理，但如果不将这部分房地产纳入征收范围，又不符合税收的“公开、公平、公正”原则，也为今后再纳入征税带来较大困难。因此，建议将现行城市、县城、建制镇和工矿区的征税范围，进一步扩大到农村，即规定对我国境内所有不动产征税。具体包括：生产经营用不动产、非生产经营用不动产、闲置不动产。其中，非生产经营用不动产包括机关、团体、居民等生活用房屋及其附属物。闲置不动产主要包括闲置房屋、闲置土地等。在实际征管中，也可以考虑在一定时期内维持原征税范围不变，对农村的土地和个人非经营性房产采取若干年内免征的办法，使农村的部分纳税人有一段纳税适应期。
从理论上说，房地产税的计税依据应该是不动产的市场价值。从国外房地产税的计税依据来看，大多数国家趋向于按房地产的评估值征收房地产税，使其具有随着经济增长而增长的收入弹性。这样做的好处是，一是按现行实际价值计税，比较客观；二是在征收管理上具有统一性，比较公平合理；三是随土地房产价格升值相应增加税收，有利于有效组织收入。
不过，由于信息不对称等原因，税务部门难以准确掌握不动产的市场价值，但是，通过一定程序和专业技术手段测算的不动产评估价值，可以有效反映和替代房地产的市场价值。按照国际惯例并结合我国国情，我国房地产税应以不动产的评估价值减除一定扣除项目标准后的余额，作为计税依据。其中，扣除项目包括免税面积、免征额、修理费用等。同时，根据房地产税的税目不同，其计税依据也应有所不同。对农村土地，其计税依据应以规定的标准单位，考虑土地面积、土地位置等因素进行分类确定；对其他不动产，则以其评估价值作为计税依据。
从理论上说，个人住宅房地产税税率应低于经营性房地产。在具体设计税率时，应遵循“维持原税负，不减少财政收入，不增加纳税人负担”的原则。以湖北省鄂州市为例，2012年，鄂州市以整合“两税”（房产税、城镇土地使用税）并按评估值征税为改革主要目标，制定了“房地产税制改革调查测算方案”。该方案以2010年12月31日为测算基准时点，在现行“房土两税”征税范围内，以保持课税对象不变、保证法定减免税范围不变、保障“房土两税”收入规模不变为前提，开展了应纳“房土两税”房地产属性数据和税源数据的测算分析工作。参与测算的704户，已纳“两税”1.11亿元，其中：房产税3270万元，城镇土地使用税7838万元。房地产评估总价值为157.4亿元，其中：房产评估值为62.75亿元，土地评估值为94.69亿元。在保证已纳“两税”总收入规模不变的前提下，测算的平均税率为1.01％。考虑到占“房土两税”收入规模70％重点户（66户）因税负大幅增长而给予一定税收优惠，最后测算的平均税率为1.07％。考虑到全国的总体情况，对生产经营用房地产税率可设定在1.2％以内，对居住用房可设定在0.5％以内。
按照简税制的要求，我国房地产税的适用税率宜采用比例税率。建议由中央政府统一立法，按照生产经营用房和居住用房实行不同的税率，并规定一定的税率幅度，地方政府可在统一规定的税率幅度内，根据当地经济发展状况确定具体适用税率。同时，由于现实中房地产类型及用途的不同，税率的制定也应有所差异。对经营性房地产课以较高税率，对个人自住房地产课以较低税率。
征收房地产税，一是需要遵循量能负担原则。应当综合考虑纳税人拥有的财富和实际的收入水平，对低收入者实行优惠政策。二是需要遵循适度原则。由于现行房地产税的税收优惠范围过宽，幅度过大，一方面，削弱了房地产税的财政收入功能；另一方面，普惠制的优惠方式对纳税人的激励作用并不大，无法体现政府的政策导向。三是需要遵循法定原则。房地产税的优惠政策一经确定，各地政府应严格执行，不能擅开口子，使税法成为“议价”税法。
根据上述原则并结合国际经验，设计房地产税优惠政策，应当区分不同房地产的不同属性，实行区别对待。一是对政府机关、各级政府、人民团体、部队、行政机构、政府全额拨款事业单位的不动产，以及宗教寺庙、慈善机构、公园、博物馆、名胜古迹、学校、图书馆、医院等社会公益事业使用的不动产，实行免税。二是对城乡居民个人自用住房，给予适当减免。由于目前我国居民购买房屋大多用于居住，且多数居民属于中低收入者，对其征税会增加低收入人群负担。因此，应对居民个人自用住房予以适当减免，体现税收的公平性和人性化，具体来说，可以考虑按人均住房面积或者是按户均住房套数，予以扣除。但是，对于别墅、豪华公寓必须全额征税。三是直接用于农、林、牧、渔业的生产用不动产免税。四是对特定人群的减免，如对残疾人、老年人、低收入者且住房条件较差的家庭等弱势群体，给予一定税收减免。五是对其他政府鼓励、扶持或保护的不动产，如城市基础设施所用的不动产和政府出资建设的廉租房，也可适当减免房地产税。
在目前税收法治尚不健全的情况下，房地产税的征收管理应当实行以代扣代缴、代收代缴方式为主，自主申报为辅的征缴模式。譬如商品房，如果有物业公司管理的，则由物业公司代收代缴；对其他建筑，采取纳税人主动申报和税务人员上门征收相结合的方式。至于房地产税的缴纳期限和方式，可实行按年计税、分次缴纳的方法。缴纳次数过多会增加相应的征收费用，因此建议半年缴纳一次为宜。
房地产税日常征管工作中的一项核心内容是房地产价值评估。为了能够准确地进行房地产估价，需要设置专门的评估机构，配备合格的评估从业人员，建立完善的不动产评价体系和科学评估制度。同时，还需要运用地理信息系统（GIS）和计算机等现代信息技术，采取科学合理的评估方法；明确课税不动产的评估周期不超过3年。因此，建立与不动产登记、评估有关的信息数据库是评估工作的基础。做好这项工作，需要对纳税人进行不动产信息登记，包括纳税人拥有不动产的类别、所在地、评估价值，掌握评估价值动态变化情况等。在此基础上，运用现代信息技术对这些信息进行及时的处理、存储和管理，以获取有效的评估和征管资料。
在房地产税征管过程中，还要在法律上保障纳税人对评估结果拥有知情权和申诉权。为此，不动产的评估结果必须定期公布，并允许纳税人进行查询。如果纳税人对不动产的估价有异议，他们有权申请复议，地方政府必须设立专门的机构办理有关复议事项。纳税人对复议结果仍有异议的，可再向法院起诉，由法院进行裁决。