二、房地产税作为地方主体税种的可行性分析

2003年以来的10年间，随着房地产价格的持续快速上涨，房地产税改革受到社会各界的广泛关注。2011年年初，上海、重庆进行房地产税试点改革，将征收范围扩大至居民自住房产。从上海、重庆两地的试点情况看，由于除独栋商品住宅外基本不涉及存量房产和第一套住房，且规定了较大的免征面积，造成纳入试点方案的应税房产数量较少，税收收入规模有限，改革效果并不显著。十八届三中全会提出“加快房地产税立法并适时推进改革”要求以后，再次引发全社会对这一政策动因的普遍猜想。那么，房地产税究竟有无可能成为现行地方主体税种，全面改革房地产税的条件是否成熟？以下进行简要分析。

从经济环境来看，我国经济增长迅速，到2010年已成为全球第二大经济体。社会财富不断积累，城乡居民收入水平大幅提高，并出现了高收入阶层，个人和法人拥有的各类财产大量增加，房地产税税源基础正在夯实。从发展趋势看，未来我国经济的发展前景仍被普遍看好，必将进一步推动居民财富积聚和消费观念更新，居民拥有财产的数量和价值会继续提升，与之相关的财产所有权变更、转移行为也将保持增长趋势。可以预料，所有这些都将为房地产税提供充足的新增税源。

从法律基础来看，2003年，十届全国人大二次会议讨论并通过的宪法修正案，从国家根本大法的层面明确了对私人合法财产的保护，这为加强财产课税提供了必要的法律依据和制度帮助。2007年10月实施的《中华人民共和国物权法》，强调对国家、集体和个人财产所有权的一体化保护，从而为房地产税的改革与征收提供了更为充分的法律依据和先决条件。

从决策层面来看，党的十六届三中全会在《关于完善市场经济体制若干问题的决定》中提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消相关收费”，择机推行房地产税已被提上了政府的议事日程。我国“十一五”和“十二五”规划均对“研究推进房地产税改革”提出明确要求。十八届三中全会《决定》进一步对房地产税立法及改革作出部署，把建立健全我国房地产税制列为我国新一轮税制改革的主要内容之一。

从技术层面来看，首先，随着房地产税收征管信息化水平的日益提高，以及模拟评税试点工作的逐步深化，我国已经拥有了一支较高水平的房地产估价专业队伍和一个比较严密的技术标准，这样，就为征税过程中对住房进行客观、合理的市场估值，奠定了人才基础和技术条件。具体来说，目前，我国的房地产评估中介行业发展日臻完善，相关的评估准则体系和行业自律管理制度已初步建立，专业人才队伍不断壮大，可以成为房地产税基评估的重要专业依托。其次，经过10多年的模拟评税探索，我国已经培养了一批既熟悉房地产税收政策，掌握房地产评估技能，又具有一定计算机操作能力的评税业务骨干，积累了丰富的评税经验，为房地产计税依据的转变做好了人才储备。最后，税务系统信息化建设已初具规模，在硬件配置、业务流程、技术实现等各方面均取得了长足进步，一个包括硬件、网络和应用系统在内的、较为完整的税收管理信息系统正在形成，这些都为实现房地产评估征税提供了必要的技术支持和操作平台。

从操作层面来看，总结全国12个城市的模拟评税试点经验，已初步形成了符合我国房地产管理特点的操作规范。主要表现在：一是建立了多部门配合的评税工作模式，即由地方税务局牵头，地方财政和房地产部门配合，由计算机专业人员和房地产评税专家操作的评税计税工作体系。这种工作模式充分利用税务部门的征管力量，有利于提高工作效率，符合我国目前的税收征管国情；二是初步建立了适合地区特点的评税技术标准。对于不同类型的房地产计税价值，分别采用重置成本法、市场比较法和收益法进行批量评税。这些方法基本上符合房地产评估原理和我国目前的房地产现状，具有客观性和可行性；三是结合我国现行税收征管水平和各地房地产的市场发育情况，开发了适合不同地区房地产的计算机批量评税系统。该系统以较为先进的数据库为依托，具有房地产税源登记、计税价值的批量评估、税款计算以及测算分析功能。此外，国际上的房地产税基评估经验也为构建我国的房地产税基评估体系，提供了有益的借鉴。 stOkq8aSz5dnDVQ539G8UCjm9bJmNYAJ97vsqLD3zxmfD5WhTNbrcVBHKXz8bUrA