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一、房地产税改革方向
房地产税改革应围绕和谐的住房生态来展开，把房地产税改革的成功与否用人民满意度和幸福指数来衡量。要实现这一目标：应把房地产税定位在地方性房屋保有税，为地方财政提供可持续增长收入来源；把房地产税收入用在经济适用房和廉租房等保障房建设上，增加住房供给；通过房地产税调节住房需求，加大投机性住房保有成本，使房价逐渐趋于合理。
长期以来，我国对房地产宏观调控的主要思路是以控制需求为主，无论是限购、限贷，还是提高利率，增加开发和交易环节税收，出发点都是希望通过限制需求来平抑供求，稳定房价。从我国房地产宏观调控实践看，几次大的房地产宏观调控通过控制需求政策，确实在短期内取得了抑制房价过快上涨的预期效果。但控制需求的结果是房价短期小幅下跌后便是更为猛烈的持续上涨，甚至几乎到了失控的地步。我国房地产宏观调控政策之所以失效，除了货币过度发行导致流动性过剩助推房价上涨，以及居民手持过多货币，在缺乏投资渠道，为保值增值转向房地产以外，同我国需求性宏观调控的制度缺陷不无关系。
控制需求政策是一把既控制需求，又抑制供给的“双刃剑”。以税收制度为例，我国房地产宏观调控在税收上主要是针对房地产开发，以及二级市场房地产转让提高税率、加强征税。这些政策措施共同特点是希望通过增加房地产开发、转让成本，来减少需求，平抑供求。但结果是通过税收提高成本，对抑制需求功效作用有限，但助长价格上涨作用却十分明显，成为价格上涨的重要推手。
党的十八届三中全会报告，以及习总书记在政治局学习讲话中提出了与以往不同的房地产改革思路，即由控制需求转向扩大供给，寄希望通过增加土地供给，建立为中低收入者提供保障房和为中高收入者提供商品房的多元住房体系，保障房地产供给来平抑房地产供求。然而，由需求管理转向供给管理不可能一蹴而就，需要一个过渡缓冲期。在过渡期内还要采取包括限购、限贷、增税的需求管理，以及扩大土地供给，降低开发成本，减轻开发税收的供给管理，即税收结构性调整的二元管理方式。
我国现行房地产领域涉税可分三个环节。一是开发环节，房地产开发企业取得土地开发权，要缴纳土地出让金，不动产交易契税，如果占用农村土地要缴纳耕地占用税；房地产企业从事房地产开发时，规划设计、建筑施工、配套设施支出都要缴纳营业税、附加税、企业所得税等相关税；当房地产进入销售时，开发商在预售阶段要缴纳营业税、附加税、土地增值税、企业所得税，销售完成时要缴纳印花税，并就预缴税进行清算，购房者则要缴纳不动产交易契税和印花税。二是转让环节，在这个阶段，旧房转让要根据持有时间、交易价格有区别地缴纳营业税、附加税、契税、印花税、个人所得税或企业所得税。三是持有环节，企业房产需缴纳房产税和土地使用税，个人房产除上海和重庆试点外暂不征纳房产税。
我国从计划经济体制下的保障供房转向市场经济下的购买商品房，出现大规模商品房开发，在这个过程中根据税源特点，将房地产税主要集中在开发环节征收。随着中国住房制度市场化快速发展，绝大多数城市居民从无房到有房，且相当一部分人开始改善住房条件，出售旧房购置新房，由此就进入商品房开发萎缩，而商品房二级市场转让逐步增大的阶段。在这个阶段，我国税收重点转到转让、交易环节，由于商品房价格暴涨，通过对转让交易征税取得巨额税收。
从世界各国房地产市场发展过程看，未来新房开发将逐渐减少，二级市场交易也会逐渐平淡，税收将转移进入居住持有过程。而我国在经历了相当一段时间的商品房市场发展后，以占有不动产为代表的巨大差异，导致财富占有的巨大差异。因此，未来我国房产税的特点可能更接近日本房产税特征，即在交易和持有环节同时征税。通过降低开发、转让环节税负，提高持有环节税负，建立交易、转让、持有三个环节并行的税收体系和制度。
我国房地产税改革首先面临实行房产土地统一征税型还是分离征税型的选择。我国现行房地产税在持有环节分为房产税和土地使用税两种，未来税制改革趋势是将房产土地分离型征税改为统一型征税。即意味着要将现行的房产税和土地使用税合并为房地产税，对于房产和土地不再按房产账面价值征收房产税，按土地面积征收土地使用税，而是按房产和土地综合评估价格计算征收房地产税。
之所以要对房产土地统一征税，主要基于土地可以脱离房屋而独立存在，而房屋不可能脱离土地而独立存在，和土地不可分离是统一的整体。一是房屋和土地物理属性不可分离。从物理属性看，尽管土地可独立存在，但房屋不能离开土地而建造，房屋必须依附于土地而存在。二是房屋和土地权属关系不可分离。从法律角度讲，房屋是地上附着物，房屋权属必须依附于土地权属，也就是房屋所有权必须依附于土地所有权或使用权。三是房屋和土地价值不可分离。在市场经济下，房屋的评估价值或交易价格一般是指含土地所有权或使用权价值在内的价值或价格，而且房屋评估价值或交易价格高低主要取决于土地价值，而不取决于房屋价值。四是房屋和土地交易不可分离。房屋交易必须是含土地所有权或使用权一起交易，不可以单独交易房屋产权，而不同时交易土地所有权或使用权。
我国现行对房产和土地实行分离型征税，房屋按其余值和租金收入征收房产税，而土地按其面积计算土地使用税。这是由于我国房产税和土地使用税是计划经济时代的产物，在土地属于国家所有给企业无偿划拨使用情况下，对房屋实行从价征税，房屋价值主要是不含土地价值的建造价格，所以在计算房产税时对于自用房屋按账面价值余值为课税对象征税，而不是按评估价值或市场交易价格征税。而土地从量征税，土地使用税是按土地面积和处于不同地段区分土地级差收益的单位税额征税。然而，随着我国市场经济的发展，土地拍卖制度的建立，住房制度的改革和商品房市场化的形成，尽管土地所有权和土地使用权实行分离，土地所有权属于国家，而国家将70年土地使用权房转让给企业或个人，在国家取得土地出让金后土地归企业或个人支配使用。但房屋和土地无论是物理属性、权属关系、产权价值和产权交易已不可分离。房产土地价值不可分离意味着房产土地课税基础发生了重要变化，房产土地使用税收也不可分离，需要由分离型征税向统一型征税转型。
我国房地产一个突出问题是税多费杂，结构极不合理。有数据显示我国现阶段涉及房地产的税种有12项，涉及房地产的收费多达50项，两者共计62项。
房地产税又是一个体系，不但存在开发、转让、持有三个环节众多税种，在现行三大房地产税收体系中也存在开发环节税重，而持有环节税轻的特征。使针对土地、房屋等不动产征收，也包含房产税、城镇土地使用税、土地增值税和耕地占用税4个税种。因此，对个人征收的房地产税不但涉及开征新税种，也涉及归并老税种。十八届三中全会提出的加快房地产税立法，与长期以来所提出的房产税改革比较虽只有一字之差，但意义、性质完全不同。不但是因为房产计税价格包含土地，还因为房地产税改革是指包括房产税在内的整个房地产税制改革。既包括开发环节税改，也包括转让环节税改，还包括持有环节税改。由于未来税制改革的基本原则是不增加新税，如果要增税必须先减税。因此，未来适应经济发展方式转变，进行税收有增有减的结构性调整，主要改革思路是降低开发、转让环节税收，提高持有环节税收。具体来讲，就是提高持有环节房产税，降低开发转让环节土地增值税。
提高持有环节房产税，建立合理税费制度。第一，应彻底清费减税。把名目繁多的“费”改为“税”，让其法制化、规范化，因为很多“费”的征收充满随意性，也缺少法律依据。第二，合并房地产征税。考虑到房产税和城镇土地使用税曾同出一源、征收方式相似等情况，未来的改革中，应该把房产税和城镇土地使用税合并，改称房地产税。第三，减少交易税。由于我国对不动产征收多种交易税，开征经常性的房产税意味着现有房产的所有人需要纳税两次，一次是在购买房产的时候；另一次则是购入房产后开始缴纳经常性的房产税。目前，这一问题在中国似乎尚未成为突出问题，这是因为中国经济过去几年处于高速增长时期，房产价值急剧攀升，这意味着房产的新所有人可能已经得到了资本收益（尽管可能尚未实现）。但减少和消除重复征税需要减轻交易环节税。第四，减少土地财政依赖。由于土地供应弹性极小，对不动产征收的经常性税收的净现值会被资本化入土地价格中，这样一来，不动产税就会减少土地的价值，这时候，政府就面临一个两难选择：开征一般性房产税就会减少从土地出让金中取得的收入。土地出让政策造成了土地利用率低下，同时耗费了巨大的成本（就基础设施、污染等而言），因此，这一政策并非长远之计。
开征房产税应同时取消土地增值税。一是由于土地增值税不合理，对房地产开发企业既要征收土地增值税，又要征收企业所得税，事实上存在对同一笔所得双重征税。二是土地增值税也不是国际惯例，从世界各国和地区来看，除我国台湾地区外，很少有使用土地增值税的国家和地区，而我国台湾地区征收土地增值税后就不再征所得税，所以并不存在重复征税。三是土地增值税也不可能长期持续存在，我国房地产企业暴利是在一个特定历史条件下的产物，当房地产价格持续上涨时有暴利，而当房地产价格趋于下跌时，不但没有暴利，连正常利润也不复存在。因此，随着房地产市场变化，以及由此带来的房地产税源变化，以房产税替代土地增值税正当其时。
我国现行房地产税主要是指房产税以及与之相关的土地使用税。按现行房产税政策，我国对城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产按年计征房产税。征税对象主要是生产经营性房产，对包括个人居住用房在内的非营业用房实行免税。因此，对个人而言存在“重交易、转让，轻保有”的特点。并且，现行房产税由于受征税范围、计税依据等制度性因素制约，在我国房地产税制体系中占比以及在地方税收中地位均不高。
2011年1月26日，国务院常务会议同意沪、渝两市进行房产税改革试点，并于1月28日正式实施。从上海和重庆两地试点方案看：尽管上海市房产税试点方案只涉及增量房，即只对新购且属于第二套及以上的住房予以征税，具体规定为对上海居民新购，且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非上海居民家庭在当地新购住房进行征税；而重庆市改革方案中除对增量房征税外，还对存量房中的高端住宅，如花园洋房、独立别墅进行征税，但给予了180平方米的起征点。总体看来，上海和重庆房产税改革已经对现行房产税政策作了调整，由个人居住用房免税向个人部分居住用房征税转型。
党的十八届三中全会就完善房地产税，提出了“加快房地产税立法，并适时推进改革”的要求。改革的基本框架是对现行房地产税进行改革立法，改革的核心内容是对个人居住用房由免税向全面征税改革转型，并以法律形式将其稳定下来。然而，将房地产税由仅对企业经营用房征税向包括个人居住用房在内的房地产全面征税转型，不仅涉及房产税本身改革，也涉及与土地使用税关系处理。主要是因为现行在向企业征收房产税的同时，还征收土地使用税，而对个人居住用房恢复征收房地产税，意味着将在房产和土地合一的前提下，取消对企业征收的土地使用税，对企业和个人统一征收包括房产和土地在内的房地产税。
在我国，虽然房产税改革已为大多数人所认可和接受，但由于缺少统一规范的法律制度，使改革困难重重。上海、重庆试点已3年，还未有其他城市跟进。十八届三中全会明确提出落实税收法定原则，并要求加快房产税立法，从而使房产税立法有理由成为落实税收法定原则的突破口，并使房产税改革路径由先行先试转为先税收立法、再扩围改革。但立法同样面临艰难的制度设计抉择。
首先，在纳税范围确认上，按增量还是存量征税。对增量房产征税体现了法律上的既往不咎，先告知再征税原则，更容易让居民接受；对增量房产征税可以按交易价格征收，而交易价格相对简单，具有管理上的可行性。但增量房征税的制度缺陷也很明显，不但制度不合理，而且税收规模偏小，难以发挥房产税调控功能。但从时点上分析，当期增量房随着时间的推移都会变成存量房，所以当年征收房产税的增量房在下一年度也可以称为存量房。从长远来讲，通过转让交易，存量房绝大部分将会转变成增量房。
其次，无论是增量改革还是存量改革，都涉及普遍征税和选择征税的抉择。实行选择性增量房征税是现行上海和重庆房产税的基本模式，出发点是保障居民基本生活购置房产不征税，主要针对投资性购置房产征税，从而发挥房产税促进收入分配和调控经济作用。但选择性征税的问题：一是使得税收制度复杂化；二是不符合财产税普遍征税原则；三是不符合公平原则。
再次，房产税立法也涉及计税价格，采用交易价格还是评估价格。主张交易价格的理由主要是基于增量房征税，又以静态视角分析，而且现实房产价格又处于上涨过程中。如果对存量房征税，或对增量房征税，从动态视角出发，采用交易价格就不合时宜。从长期动态分析，无论是增量改革还是存量改革，以评估价格替代交易价格是趋势。
最后，房产税立法最为突出的问题是税率结构，涉及比例税率和累进税率选择。在现行增量改革，同时实行了限购和限贷前提下，依据交易价格确定税率有其合理性和必要性。但从未来改革方向看，当更多采用房产税来进行调控时，或者对存量房征税，可考虑将按价格设计税率改为房产套数来设计税率。