五、农地产权制度的改革将“倒逼”房地产税制的改革

中国改革行至今日，各地依靠“土地财政”和“土地金融”带动经济发展的方式已成末路。

在中央分配的土地供应指标内，某些地方政府为了抬高土地出让金价格产生“惜供”现象，资料显示，近三年，全国住房用地供应情况为：2010年计划供应18.47万公顷，实际完成12.54万公顷；2011年计划供应21.8万公顷，实际完成13.59万公顷；2012年计划供应17.26万公顷，实际完成16.03万公顷，2010—2012全国住房用地供应计划平均仅完成73％。与汹涌的住房需求不相匹配的土地的有限供给，使得全国土地一级市场形成了土地卖方市场，推高了地价和房价，房价泡沫风险日益高涨，为中国经济社会的发展埋下了巨大隐患。人们曾经期望通过房地产税来遏制“高烧不止”的房价，然而理论和实践都证明了现有土地和住房供应制度不改变，单纯通过税收来解决房价问题是不可行的。解决高房价问题的关键是解决住房和土地供给及保障房建设问题，解决土地供给问题的核心是改革农地产权制度。

十八届三中全会《决定》中规定：“建立城乡统一的建设用地市场。……允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。”这意味着土地市场将“打破城乡隔离”，从此，国家把土地资源的配置真正交给了市场。成思危（2013）认为如果允许土地流转，中国将掀起“第二次土改”。还有些专家认为这次“土改”的制度红利将延续30年。农地产权制度改革主要包括：第一，对农民的土地财产权益要“确权”和“增权”。“确权”，是解决长期以来农村土地集体所有权的虚化和模糊问题，明确土地财产权益归农民所有，颁发土地权证。“增权”，是对农民原来拥有的不充分的承包经营权进行扩权，立法保障农民具有土地占有权、经营权（抵押权、出租、收益权）、处置权（继承、转让）和买卖交易权等多种权利，并且上述财产所有权性质具有独占性和排他性，禁止任何单位、个人、团体以任何理由侵犯农民的土地财产权益。第二，要彻底改革现行的征地制度，废除农地不能直接入市的规定，允许农村建设用地进入市场，允许农民以独立而平等的市场主体资格与开发商进行价格的自主博弈，获得土地转变用途的增值收益，增加农民的财产性收入，让农民和城市居民一起共享工业化和城市化的文明成果。第三，要制约政府以公权侵犯私权的行为，将经营土地的职能从政府土地管理部门分解出去，政府只能成为管理者，不能成为经营者。对农村土地转让取得的收入，政府可以通过征税（所得税、房产税和土地增值税等）参与分配。政府没有权力批准土地使用规划，批准规划的权力要交给人大，政府只能执行规划。由于公益性、基础性项目确实需要征用土地的，要按照市场规律办事，与被征地的农民进行谈判，要参照市场地价给农民补偿。只有通过农地产权制度改革，目前“土地财政”和融资平台的乱象才能得以解决，建设用地的供应增加将缓解城市土地的需求，房价涨幅才有可能下降。“土地财政”的破产“倒逼”地方政府寻求更为规范而稳定的收入渠道，房地产税改革的曙光才能显现。因此，如果从改革的逻辑和顺序来看，农村土地产权制度的改革应该先于财税改革和金融改革（陶然，2013）。

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（作者单位：中国人民大学） 12Xm7I1HVe2A7LWjjWkpu2P+566g6+psASJb0CebGq4T4Eh8bC40qFGjEjfvupCp