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到底该不该买车位?

随着这些年私家车大举进入中国普通家庭,越来越多的小区出现停车难现象,于是越来越多有车一族在买房时产生了一个困惑:要不要把车位也一起买了?

买车位的经济账

让我们先从经济角度算笔账。

以上海某小区为例,车位价格是18万元,物业管理费是20元/月,车位租赁费是400元/月,产权按70年计算。购买车位的支出是20.22万元。购买车位支出=车位费(18万元)+契税(0.54万元)+70年管理费(1.68万元)=20.22万元,70年平均摊下来的费用是241元/月。

注意,买车位不能用公积金贷款,虽然有针对车位的商业贷款,但利率很高,不划算,所以消费者一般都是全款一次性付清。而租赁车位的支出是33.6万元。(70年的车位租金=400元×12个月×70年=33.6万元。)

考虑到未来车位的租金很可能会上涨,所以单算静态的经济账,买车位更划算。还要注意,租赁车位是有时间限制的,根据《合同法》规定,租赁期限不得超过20年。超过20年的,超过部分无效。另外,每个小区的车位租金、车位价格和物业费都不同,最终计算结果会有差异,不过大体来看,长期租车位的费用会比买车位高一些。

之所以会出现“租反而比买贵”的局面,是因为上面的计算没有考虑货币时间价值。你买车位的钱是现在一次性付清的,而租车位的钱是在未来70年里慢慢支付的,如果把买车位一次性付清的这20.22万元留在自己手里去做投资,哪怕保守估计,每年投资收益率为6%,一年就能赚12132元,平均每月1011元,比每月400元的车位租赁费多得多。

由此可见,如果你不会理财且家庭资金充裕,那么显然买车位更划算。但如果你是理财达人,用全款买车位的钱做投资,那么可能租车位更划算。但算经济账只是一方面,买车位最重要的原因是为自己停车提供便利,这种便利带来的价值很难简单用数字计算。

有些小区的车位非常稀缺,很多业主没有自己名下的固定车位,只能每天回家抢车位。如果回家晚了抢不到车位,就只能把车停到小区外面,还要担心被警察贴罚单。如果这时有车位出手,就必定奇货可居,引发抢购。从这个角度看,买车位更主要是买个方便和安心。

买车位要避开哪些“坑”?

如果你打定主意买车位,就要分清是否拥有产权,有产权的车位能够买卖,也最放心,但价钱肯定也是最贵的。产权不清晰的车位,大多只能用来出租,一般由物业公司管理。

小区停车位一般分为三种情况。

一是产权车位,指车位的建筑面积未被分摊,且开发商单独取得了车库产权。这样开发商可以出售这个车位,买车位也可以办理产权证。一般情况下,车位的产权期限是40—70年。这样的车位常见于地下停车位,是开发商利用地下空间建造的,可以放心购买,但价格也最贵。

二是公摊车位,指车位面积已经列入公摊面积,并被业主分摊了的车位。根据《物权法》规定,“占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有”。对于这种车位,开发商无权销售,即使对外以高价出售,买方也无法拿到产权证。这类车位常见于小区地面停车位,是经政府发出的、《建设工程规划许可证》批准同意的、用明确的标识划分出来的停车位。其产权由小区房屋所有人共同拥有,产生的收益也应该由业主共同所有,所以这种车位不能出售只能出租。

三是人防车位,从字面上就能知道,这是给人防工程单独规划的车位。按照《物权法》中“谁投资、谁受益”的原则,在不妨碍防空功能的前提下,人防车位是可以提供给业主使用的。所以这类车位对于开发商来说,也是只能使用,不能销售。

在购买车位时,如果某个车位开发商给的价格明显低于其他车位,那么千万要注意,这些车位很可能就是人防车位。大家在考虑买车位时,一定要弄清楚车位的产权信息,只有产权车位可以买卖,其他两类车位(公摊车位和人防车位)只能租不能卖!

如何挑选好车位?

买车位,我们还得看车位的价值,并不是有产权的车位都是值得买的。

选车位原则:优先选择离楼栋入口近的独立车位、邻柱车位、右转车道拐角处车位。避免选择车库入口车位、三联车位的中间车位、视线受阻车位、靠墙车位、弯道车位、角落车位。相同小区不同层高的楼,尽量挑选层高高的那栋楼的地下停车位。比如小区1号楼是10层高,2号楼是20层高,优先选择20层高的那栋楼,这样在未来想卖车位时,潜在买家会更多。

一般小区的地下停车库的内部是连通的,买车位时,优先选择离自家那栋楼的电梯间比较近的车位,减少停车后步行到家的时间。

什么样的车位有投资价值?

现在随便一个车位的价格都可以媲美一辆中等价位的车了。这么大一笔钱,可不能白花,既然要买车位,当然要选择一个有价值的车位。我们该怎样判断车位的价值呢?

我们首先要看的就是整个小区车位市场的供求关系。比如某小区一共100户,平均每户1辆车,而小区只有80个停车位,这样该小区平均到每户的车位就是80/100=0.8,这个0.8我们叫作“车位比系数”,这个系数低于1,说明小区每户的车位供应不足1个,这样会导致有些业主不得不把车停在小区外面,这样的小区车位就是值得投资的。

一般情况下,我们认为小区的车位比系数在1.2以下,小区的车位是值得投资的。如果系数为1.2—1.5,就可投可不投;如果系数再往上走,就没有特别的投资价值了。

但这里还有两个因素需要考虑。一是小区档次,如果是高档小区,大部分家庭有两辆车,那么哪怕车位比系数为1.7也可以投资。但是如果是中低端小区,平均每户只有0.8辆车,那么这时即使车位比系数是1,投资价值也不大。另外一个需要考虑的因素就是小区外面的停车场。如果小区附近有大型、方便的停车场,或者有一些马路边的免费停车位,且这些停车位离小区又不远,步行几分钟就能到,那么这会导致小区车位的供求比例失衡,让停车位的投资价值大打折扣。 sgcyUTvAYMZ8WQfPWw1cVSCtXv2k346kQIrb0bEJyyR3SgA8ZgFlo0L82ASLIV1L

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