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担保物权的实现，是指债务履行期间届满债务人未履行债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形时，担保物权人为实现其就担保财产优先受偿的权利而依法将担保财产予以变价。是否实现担保物权是担保物权人的权利而非义务，因此，当担保物权人于债务履行期限届满而未要求债务人清偿债务时，物上保证人不能如保证人那样行使所谓的先诉抗辩权而拒绝担保物权人实现担保物权。但是，当主债务人对于债权人享有债法上的抗辩权或主债务人有权撤销主合同时，或者债权人可以因抵销债务人的到期债权而受偿时，物上保证人应当享有与保证人相同的权利(抗辩权或抵销权），即便主债务人抛弃这些权利，物上保证人亦不受影响。这主要是为了保护物上保证人的合法权益以及防止循环追偿导致物上保证人日后行使追偿权的困难。对此，德国及我国澳门特别行政区民法典均有明确的规定。
如果担保物权人在债务履行期限届满可以实现担保物权时不实现担保物权，而是要求就债务人的其他财产受偿，这样做是否可以？对此，有不同的观点。一种观点为债权人选择主义。此观点认为，抵押权等担保物权人是否实现担保物权乃其权利，因此其当然有权不实行担保物权而先就债务人的其他财产取偿，不足的部分再实现担保物权，即便担保财产的价值足以清偿债权，也是如此。
我国台湾地区的实务界采取的是债权人选择主义，例如1939年上字第895号判例认为：“担保物权之设定，乃确保债务之履行，债权人于债务人逾期不履行债务时，固得行使其担保物权以担保物变价备抵。但其是否行使此项权利，乃债权人之自由，在债务人则无强以担保物供清偿债务之权。”
另一种观点为担保物权先行实现主义。此观点认为，担保物权既然是以担保债权的清偿为目的，那么在债权有担保物权予以担保时，应当先就担保物变价受偿，不足的部分再就债务人的其他财产取偿。因为当债务人有多个债权人，且其全部财产不足以清偿债权而担保财产的价值又不足以清偿担保物权人的债权之时，如果担保物权人的全部债权能够就债务人的其他财产与一般债权人的债权那样平均受偿，再就担保财产卖得价金优先受偿，将侵害一般债权人的合法权益，无法保证公平。
从比较法上来看，法国、日本、韩国采取的是担保物权先行实现主义。例如，《法国民法典》第2209条规定：“债权人仅在向其抵押的不动产不足清偿其债务的情况下，始得诉请强制执行未向其抵押的不动产。”《日本民法典》第394条第1款规定：“抵押权人，只能就以抵押不动产的代价未能受清偿部分，以其他财产受清偿。”依据这一规定，如果抵押权人没有实行抵押权，而是先对债务人的一般财产采取了强制执行，一般债权人为了保护自己的利益，可以提出异议申请，但是债务人不能申请。
我国《物权法》和《担保法》没有明确规定采取担保物权先行实现主义抑或债权人选择主义。笔者认为，鉴于担保物权主要是确保债权人的债权得以圆满实现，因此是否实现担保物权原则上应当交由债权人决定，如此方符合权利的性质。但是，如果担保物权人不先实现担保物权将损害担保人或债务人的其他普通债权人的合法权益时，则应当先实现担保物权。例如，动产质权的标的物可能是容易腐烂溃败的物品，如果质权人在可以实现动产质权时不及时行使该权利，而是任意拖延时间，就会给出质人造成损失。正因如此，《物权法》第220条规定：“出质人可以请求质权人在债务履行期届满后及时行使质权；质权人不行使的，出质人可以请求人民法院拍卖、变卖质押财产。出质人请求质权人及时行使质权，因质权人怠于行使权利造成损害的，由质权人承担赔偿责任。”
对担保物权的实现而言，高效公平的程序机制，尤为重要。一方面，如果实现担保物权的程序的效率很低，债权人须支付高昂的成本、耗费大量的时间，方能将担保财产变价，就会严重损害担保物权人与普通债权人的利益。因为这种程序不仅会使担保物权人能优先受偿的部分减少，也会减少用以清偿普通债权的担保人之责任财产。另一方面，倘若实现担保物权的程序设计不公平，只有那些实现担保物权的债权人方能从中获益，则该程序亦难以维继。总之，高效、公平的担保物权实现程序从根本上决定了担保物权的担保与融资功能能否顺利实现，对于协调担保人、担保物权人、债务人的普通债权人等各方当事人的利益至关重要。
《物权法》分别对抵押权、质权和留置权的实现程序作出了相应的规定。依据《物权法》的规定，担保物权的实现程序分为两类：其一，约定的实现程序，即担保物权的实现条件成就后，担保物权人与担保人协商实现担保物权，如协商将担保财产折价或拍卖、变卖担保财产；其二，法定的实现程序，即担保物权实现的条件成就后，担保人与担保物权人没有就担保物权的实现问题达成一致，担保物权人或担保人请求法院实现担保物权。
担保物权人要实现担保物权，需满足一定的条件。《物权法》和《担保法》分别对抵押权、质权和留置权的实现条件作出了规定。归纳起来，有以下几项。
如果不存在担保物权或担保物权无效，自然无从实现担保物权。因此，债权人必须享有抵押权、质权和留置权等担保物权。需要研究的是，当原抵押权人将债权连同抵押权都作为标的物出质给他人的时候，原抵押权人是否有权实现抵押权？对该问题的回答，取决于如何认识权利质权的性质，即究竟是采取“权利标的主义”，还是“权利让渡主义”
。依据权利标的主义，权利质权是在权利上设定的质权，质权人因设质而取得的权利与作为质权标的物的权利本身是不同的。按照此说，抵押权人将其债权与抵押权一并出质并不导致其丧失债权与抵押权，因此当抵押权担保的债权(即作为质权标的物的债权）履行期限届满而未受偿时，抵押权人自然有权实行抵押权。而按照权利让渡主义，权利的出质就是权利的让渡，因此质权人所取得的权利并非新的权利，而是出质人用以出质的权利。就权利质权的性质，我国台湾地区“民法”采取了权利让渡说，其第902条规定：“权利质权之设定，除本节有规定外，应依关于其权利让与之规定为之。”因此，理论界认为，既然抵押权连同债权一并被出质，那么原抵押权人已非抵押权人，形式上不可能由其再行使抵押权。
我国民法学通说采取的是权利标的主义
，《物权法》第2条第2款第2句更是明确承认：“法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。”因此，抵押权人以债权连同抵押权一并出质时并不导致抵押权与债权的转让，抵押权人于债权履行期限届满而债务人不履行债务之时仍有权实行抵押权，即便此时债权质权本身的实现条件尚不具备，亦是如此。但是，抵押权人无权就其从债务人处受领的给付或因实现抵押权而得到的变价款而受偿，因为依据《物权法》第225条，抵押权人即出质人应当将所取的给付或价款向质权人提前清偿债务或者提存。
所谓不履行到期债务，是指债务人于债务履行期限届满而不履行债务。债务履行期限既可以是固定的某一天，也可以是一段时间。例如，债务人与债权人约定在2016年9月9日履行债务，则该日到来之时，即为债务履行期届满；如果债务人与债权人约定在2016年9月1日至10日这一段时间内履行债务的，则2016年9月10日到来时为债务履行期届满；倘若债务人与债权人对债务履行期没有约定或约定不明确的，依据《民法通则》第88条第1款第2项及《合同法》第62条第4项的规定，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。无论是当事人约定的还是通过法律任意性条款明确的债务履行期限届满时，债务人都应履行其债务，使债权人得以受清偿。债务履行期届满而债权人(即担保物权人）未受清偿，就表明债务人没有按期履行债务，担保物权人可以实现担保物权，除非债务人又与抵押权人达成了延期履行协议。依据《合同法》第108条，如果债务人明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，那么债权人可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。此时，即便债务履行期尚未届满债权人也有权实现抵押权。
在担保物权的实现条件上，《物权法》与《担保法》有一个很大不同之处，就是允许当事人约定担保物权的实现情形。也就是说，债权人和担保人可以在担保合同中约定除了债务履行期限届满不履行债务之外的其他担保物权实现的情形。例如，抵押人与抵押权人在抵押合同中约定，抵押人必须对抵押物进行保险，否则抵押权人即可实现抵押权。再如，债权人A银行与债务人(也即抵押人)B企业在借款合同中约定，如果B企业违反借款合同约定的借款用途的，则A银行有权立即收回贷款，在B企业无法偿还贷款的情形下，A企业可以实现抵押权。《物权法》的立法者增加担保物权的实现条件的规定，拓宽了当事人意思自治的空间，有利于维护债权人的利益，满足实践的需要。
抵押权等担保物权的实现如果存在法律上的障碍时，担保物权人也不得当然实现担保物权。例如，《企业破产法》第75条第1款规定：“在重整期间，对债务人的特定财产享有的担保权暂停行使。但是，担保物有损坏或者价值明显减少的可能，足以危害担保权人权利的，担保权人可以向人民法院请求恢复行使担保权。”该款中的“担保权”就是担保物权。重整期间担保物权要暂停行使的原因在于：如果重整期间，享有担保物权的债权人依然有权就债务人的特定财产优先受偿，将导致重整制度赖以存在的物质基础的丧失，企业的生产经营无法继续，由此造成的损害可能要远远高于担保物权人的权利受限而蒙受的不利益。为了企业的复兴和债权人的一般利益，在调和个人利益、整体利益与社会利益的基础上对于担保物权的行使作出限制，应当说是公平的。当然，担保物权在重整期间暂停行使这只是一个原则，并非没有例外。例如，当抵押权或者质权的标的物存在损坏或者价值减少的可能性时，将对担保物权人的利益造成损害。所以，在重整期间对于那些权利的行使被暂停的担保物权人也应提供相应的救济方法。《企业破产法》第75条第1款第2句规定：“担保物有损坏或者价值明显减少的可能，足以危害担保权人权利的，担保权人可以向人民法院请求恢复行使担保权。”所谓“担保物有损坏或者价值明显减少的可能”，是指由于自然原因导致该标的物存在腐败、灭失或者价值明显减少的危险，例如作为质物的药品的有效使用期限将要届满。
担保物权的实现本质上就是变价权与优先受偿权的实现。因为担保财产只有经过处分程序才能转换为交换价值，这属于变价权的范畴；而担保物权人对于被具体化的交换价值享有优先受偿的权利，其债权才能优于其他债权获得优先的满足，体现的是担保物权的优先受偿权机能。
担保物权的变价权就是担保物权人享有的与担保人协商或者直接通过法律规定的担保物权实现程序将担保财产按照一定的方法或者程序变换为金钱的权利。《物权法》和《担保法》规定了三种担保财产的变价方法：折价、拍卖或变卖。
折价也称“以物抵债”
，是指债权人与债务人(民事执行程序中就是执行人与被执行人）协议或者依据法律的规定对债务人的财产进行估价后，将该财产转移给债权人以抵偿相应债务的行为。无论是抵押物、质物还是留置物，均可采取折价的方法。但是，在担保物权实现中采取折价这一变价方法的前提必须是担保物权人与担保人达成协议，即双方一致同意将担保财产折价。如果没有达成协议的，只能通过法律规定的担保物权实现程序来将担保财产变价，即请求法院拍卖或变卖(《物权法》第195条第2款、第219条第2款、第236条第1款）。以往的司法实践表明，在法院强制执行过程中，采取折价来实现担保物权存在很多弊端，如暗箱操作、司法腐败、国有资产流失等。因此，人民法院在司法实践中已越来越少地采取折价这一执行措施了。有鉴于此，《物权法》不允许当事人通过法院来实现担保物权时采取折价的方式。
虽然以折价的方式来实现担保物权也会直接导致担保物的所有权转移给担保物权人，但其与《物权法》《担保法》禁止的流押、流质契约有所不同。二者存在以下区别。
1.成立时间不同。流押或流质契约成立在债务人不履行债务之前，即在签订主合同(如借款合同）或抵押(质押）合同时，当事人就约定当债务人不履行到期债务时抵押或质押财产归债权人所有。折价则是在债务人不履行到期债务或者发生了当事人约定的实现担保物权的情形之后，且经过担保物权人与担保人协商一致才能采取。因此，在司法实践中，当事人关于担保财产折价或抵债归担保物权人的约定的产生时间是一个非常重要的区别流质、流押契约与当事人约定担保物权实现方式的判断标准。
在最高人民法院再审的一起案件中，就存在相关的争议。该案当事人在签订的股权质押合同中约定了在主债务履行期间届满，保证人(股权质权反担保中的质权人）万基控股代替债务人一拖公司偿还债务后，即直接取得出质人豫新公司用于质押的股份。法院认为，该约定属于流质契约，应属无效。但是，在股权质权已经合法设立且债务人一拖公司在债务到期没有偿还债务后，出质人豫新公司又向股权质权人万基控股出具了一份承诺书，该承诺书宣称：“贵公司为一拖公司在交行洛阳分行涧西支行贷款960万元提供的担保(我公司为贵公司的担保提供了股权质押担保），因一拖公司实在无力偿还，该贷款已于2006年7月5日到期，现已逾期一个月，因我公司也无还贷能力，特提请贵公司作为该贷款的担保人代为偿还，我公司同意按照2005年9月1日双方签订的《股权质押合同》第六条约定，自动放弃在贵公司的控股公司万基铝业的所有股权及其派生权益，若一年内我公司未按照《股权质押合同》条款归还贵公司代偿的银行本息(加上10%年利率），该股权和权益可以按照法律程序办理，归贵公司持有。”本案当事人争议的一个焦点就是，该承诺书究竟是属于流质契约还是当事人关于股权质权实现方式的约定。最高人民法院认为：首先，由于豫新公司出具《承诺书》是在债务人一拖公司到期未向银行偿还借款、万基控股已经确定需承担担保责任的前提下出具的，而《股权质押合同》在此之前已经为万基控股承担担保责任后的追偿权设定了质押反担保，一旦万基控股代偿了一拖公司的银行借款，就可以作为质权人行使对本案争议股权的优先受偿权，因而豫新公司是否出具《承诺书》并不影响万基控股行使质权，双方无须在《股权质押合同》外另行达成补充协议。豫新公司主张《承诺书》是《股权质押合同》的附属性文件，不合交易常理，本院不予支持。其次，《承诺书》虽然引用了《股权质押合同》第6条以本案争议股权作为万基控股代一拖公司偿还借款对价的约定，但并未将该约定内容作为质权实现的方式，也未提及《股权质押合同》项下出质人义务的履行，而是另行约定豫新公司在一年内归还万基控股代偿的银行本息及10%年利率，如到期未归还，本案争议股权归万基控股所有。万基控股在依法承担担保责任的前提下，本可以依照《股权质押合同》的约定行使质权，而豫新公司作为出质人却以出具《承诺书》的方式要求变更《股权质押合同》的约定，将万基控股担保追偿权的实现方式由行使质权变更为由豫新公司以一年期10%利率的方式承担相应债务、到期不偿还则以股权抵债的折价受偿方式，该内容已经对《股权质押合同》作出了实质性变更，不能视为《股权质押合同》的补充和延续。因此，从《承诺书》出具的时间、债务履行背景及其自身内容综合考虑，《承诺书》系借款主债务履行期届满后，豫新公司向万基控股提出的有别于《股权质押合同》约定内容的新要约，主要内容是由万基控股附条件地代偿债务，万基控股在《承诺书》出具的次日即以代偿借款的行为接受要约，《承诺书》的内容构成双方达成的债务承担及折价清偿协议，并以此替代了《股权质押合同》中约定的质权实现方式。《承诺书》不是《股权质押合同》的补充协议，也未约定股权质押的相应内容，不能适用《担保法》第66条关于流质条款的规定，其约定内容合法有效。
2.是否估价不同。就流抵或流质契约而言，在抵押权或质权实现时，债权人直接就取得了抵押物或质物的所有权，不需要对抵押物或质物进行估价。但是，折价必须参照抵押物或质物的市场价值（《物权法》第195条第3款、第219条第3款），对抵押物或质物进行估价。估价之后，将抵押物或质物抵偿债务，剩余的债务，债务人应当继续清偿。正是因为无须估价且成立在担保合同订立之时，故此流抵、流质契约容易产生不公平的情形，法律上需要予以禁止。正因如此，并非当事人在主合同签订时约定了折价的方式都构成流押，还需要考虑是否估价、是否是在债务履行期届满而不履行债务时以物抵债等情形。例如，在“山西羽硕房地产开发有限公司与山西智海房地产开发有限公司买卖合同纠纷再审案”中，最高人民法院再审认为：“本案中，双方因买卖合同而形成了债权债务关系，在债务清偿期限届满之前，对代替物——房产的价值进行了协商作价，且每平方米3 000元的价格符合当时的市场行情，并且约定了代物清偿的条件为到期不能履行债务，还款承诺系附条件的以物抵债协议，合法有效。至于诉讼时房产的价格已经上涨，这属于市场行情的变动，不构成以物抵债协议无效的因素。”显然，支持最高人民法院这一判决的事实在于：其一，双方已对写字楼作价每平方米3 000元；其二，在债务清偿届满之前，当事人之间并没有形成抵押关系，即房产所有人对房产的处分权没有受到限制。
拍卖，是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式(《拍卖法》第3条）。根据不同的划分标准，可以对拍卖进行各种分类
，其中最为重要的有以下几种分类：(1)自行拍卖与委托拍卖。出卖人自行组织进行的拍卖，为自行拍卖；出卖人委托专门的拍卖机构进行的拍卖，为委托拍卖。(2)法定拍卖与意定拍卖。依据法律的强制性规定而引起的拍卖属于法定拍卖；由于当事人的意志引起的拍卖属于意定拍卖，如果没有当事人的选择此种拍卖将不会发生。
3)强制拍卖与任意拍卖。强制拍卖是国家机关依照强制执行法等法律规定，将已扣押、查封的被执行人的财产公开竞争出价，而卖与出价最高的应买人，以卖得的钱款清偿债权的执行行为。此种拍卖是基于国家的强制力，由特定的国家机关主持或者转托拍卖行进行，因此属于公力的拍卖和法定拍卖。
例如，人民法院在执行程序中拍卖被执行人的财产。任意拍卖是指民事法律关系当事人依照民事法律的规定，把财物进行拍卖。
就通过人民法院来实现担保物权而言，拍卖乃是处理担保财产的首要选择。因为拍卖具有公开、公平的特点，通过将担保财产以公平竞价的方式公开进行拍卖，有利于杜绝暗箱操作，实现担保财产交换价值的最大化。正是基于这种考虑，《物权法》将拍卖作出处理抵押财产的首选方式。人民法院可以自行组织拍卖担保财产，也可以委托具备相应资质的拍卖机构拍卖。如果是交由拍卖机构拍卖的，人民法院需要对拍卖活动进行监督（《民事诉讼法解释》第488条）。
变卖就是以一般买卖而非公开竞价的形式出卖担保财产的方式。从性质上讲，变卖与拍卖都属于买卖，但存在很大的区别。拍卖属于一种特殊的买卖，它不像一般的买卖那样是由买卖双方协议订立合同，并依照合同的约定进行标的物的转让，而是以公开竞价的方式将特定的物品或财产权利转让给最高应价的竞买人。因此，拍卖的公开性和透明度更高，对于被执行人以及全体债权人更为有利。变卖则是对标的物进行换价的一种较拍卖简易的方式，无须经过严格的程序，也无须竞价，而是由当事人或法院直接将标的物以相当的、合理的价格出卖。其优点在于成本较低、效率高，缺点在于透明度与公开性不高，程序较为随意。因此，变价中容易出现暗箱操作，损害被执行人或者其他债权人的利益。有鉴于此，《物权法》对担保财产的变卖作出了限制。首先，除非债权人或者债务人申请，否则不采取变卖的方式；其次，变卖原则上只能适用于动产、有价证券和一些特殊的情形；最后，变卖必须参照市场价格。
《民事诉讼法》等法律对于变卖的具体适用未予规定，最高人民法院的司法解释作出了以下规定：首先，规定了采取变卖的情形包括：财产无法委托拍卖、不适于拍卖以及当事人双方同意不需要拍卖的（《执行工作规定》第46条第2款）。财产无法委托拍卖、不适于拍卖主要是指金银及其制品、当地市场有公开交易价格的动产、易腐烂变质的物品、季节性商品、保管困难或者保管费用过高的物品(《拍变卖规定》第34条第2款）。其次，对于变卖的财产，人民法院及其工作人员不得买受(《民事诉讼法解释》第490条第2款）。
担保财产被拍卖或变卖后所取得的价款就是变价款。对于变价款的分配顺序，《物权法》《担保法》等法律和司法解释有明确的规定。
1.执行费用
拍卖所得价款应首先用于支付强制执行的费用，其中包括委托拍卖、组织变卖被执行人财产等发生的费用(《执行工作规定》第49条第2款第1句）。之所以要优先清偿执行费用是因为，这些费用的支出对于全体债权人都有益，属于共益性费用，须优先支付。
2.土地使用权出让金
《担保法》第56条规定：“拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。”《城市房地产管理法》第51条规定：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。”
从实践来看，《担保法》第56条以及《城市房地产管理法》第51条的规定主要是针对那些一次交清全部出让金的情形。申言之，土地管理部门在享有划拨土地使用权的主体尚未交纳全部出让金之时就为其办理了国有土地使用权证并允许设定抵押，因此在抵押权实现时必须要从拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款中扣除尚未缴纳的出让金。但是，由于抵押权人可能并不清楚抵押人是否缴纳完毕出让金，因而《担保法》第56条这一规定又会给抵押权人带来一些不测损害。
3.担保物权所担保的债权
拍卖或变卖担保财产所得的价金用于清偿强制执行费用、缴纳土地使用权出让金后的余额，应当用于清偿担保物权所担保的债权，具体来说就是，依次清偿保管担保财产的费用、利息、主债权、违约金或者损害赔偿金；如果同一担保财产上存在多个担保物权，则依照法律规定的顺位进行清偿。例如，同一土地使用权上有多个抵押权的，应当按照抵押权的顺位依次清偿，顺位相同的，按照债权比例受偿（《物权法》第199条、《担保法》第54条）。
当抵押人因其他债权人申请强制执行时，其已经抵押的财产可以被查封或预查封，这一点没有疑问。需要研究的是，当该抵押财产被执行法院强制拍卖、变卖时，如果抵押权人实现抵押权的条件尚不具备，则其优先受偿权如何予以保障？《执行工作规定》第40条规定：“人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。”这就是说，无论抵押权人实现抵押权的条件是否成就，执行法院都可以对其他人享有抵押权的被执行人财产采取查封和处分措施。但是，应当确保抵押权人优先受偿的权利。至于如何确保，最高人民法院认为，就“优先受偿权的具体范围和数额，抵押权人可以依法提请执行法院审查确定，抵押权人亦可依法参与执行程序对有关财产的处分”
。
对于办理注销登记的担保物权，如不动产抵押权、股权质权等，在担保物权实现后，还涉及如何办理注销登记的问题。笔者认为，应当区分担保物权的实现方式而定。
1.如果是当事人通过意定的担保物权实现程序来实现担保物权的，如抵押权人与抵押人协商一致后将抵押财产进行拍卖、变卖，或者将抵押财产折价。在拍卖、变卖成交后或折价后，担保物权人和物上保证人应当先向登记机构申请相应的担保物权注销登记。然后，由物上保证人与担保财产取得人(可能是通过拍卖取得担保财产的第三人或者通过折价方式取得该财产的担保物权人）共同申请相应的转移登记。
2.如果担保物权人是依据《民事诉讼法》规定的实现担保物权案件程序，经由法院强制执行而实现担保物权的，依据《拍变卖规定》第31条第1款，“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外”。故此，通过拍卖或变卖方式取得担保财产的竞买人、受让人可以持法院的裁定和拍卖成交确认书等文件申请担保物权的注销登记，然后办理相应的财产转移登记。