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区分房地产市场类型的最重要的依据，是客户来源分析。客户来源越多，市场的开放程度就越高，需求就越旺盛，市场也就更活跃。一般而言，区域中心型城市，会吸引该区域的所有具有消费力的客户，因为中心城市的生活配套无疑是区域内最完善的，医疗、教育、消费，都是最完美的。在全国范围内来说，北京具有对全中国富人的吸引力，由于全中国的政府财政资源都向北京倾斜，所以北京相对于全中国所有的城市来说，配套之完善、生活之便利，都是最好的。这种优势在近10年表现得越来越明显，所以自2005年之后，北京的住宅有三分之一，都被外地人买走。因此北京最近不得不开始限制外地人购房，但这种限制绝对无法阻止外地人进北京购房的冲动。中国各地的土财主们看着自己城市的冷风残烟，再看一眼北京的灯红酒绿，死活都会想办法去享受北京最好的资源。所以北京的无房族，就必须和全中国的所有富豪，一起竞争每年15万套左右的新增住宅资源。我这里再给一个数据：2004年北京常住人口1493万，2009年常住人口1755万，平均每年新增52万人，新增人口绝大多数都是年轻的大学毕业生。即使他们每两个凑成一对结婚，那也是26万个需要住房的家庭。北京这种面对全中国吸血的城市，无论从哪个角度上分析，其房地产市场都是供不应求，而且是极其严重的供不应求，在这个背景之下，必定催生猛烈的地产投机心态。
西部中心城市，本身的经济实力弱于东部二线城市，但是它们相对于西部其它荒芜的城市，生活配套和市政配套具有显著的优势，在它们各自的势力范围之内，具有极其强悍的吸血能力，能吸纳各自省份的几乎全部消费能力。考虑到这个前提，它们的楼市也因此具有典型的改善型特征，全省的富裕居民都会试图在这种中心城市拥有一套房产以改善自己的生活。同时，由于它们强悍的吸金作用，全省的资金聚集之下，也会体现出一部分的投资型特征。但仅限于此了。它们的楼市远未达到投资型置业阶段，仅仅只是因为它们相对完善的生活和市政配套优势，而产生的阶段性吸金作用罢了。真正的自住型客户考虑的仅仅是这里更加优越的生活资源罢了。
吸金是有极限的，不可能无限的吸下去。所有的城市都会极力阻止自己的财富被其它城市吸走。中国目前的经济模式，就是所谓的城市竞争模式。各城市之间相互竞争。各中心城市，得体制之利，在这种竞争中获得了一定的先机，但这不是长久之计。血池总是有限度的，总有吸光的一天。过于强悍的对周边城市吸血，让它们处于赤贫状态，并失去造血能力，自己也会失去生存之本。目前西部中心城市首先要做的，不能是想着怎么扩大自己的行政疆界以加强吸血能力，比如长沙搞什么长株潭一体化，而应该是好好的强化自身的造血能力，做好自己的产业，在目前的中国产业升级和转移趋势中，找准自己的位置，获得一席之地。能适应这个趋势的，未来的楼市一定大涨。不能适应这个趋势的，就会陷入长期的低迷。
反观珠三角，与吸血型城市完全不一样，珠三角绝大多数的城市，都缺乏对周边城市的吸引力。即使广州这种中心一线级城市，市场也是相对封闭的，以内销为主，外销不足两成。珠海和惠州是例外。珠海这种打着旅游休闲地产名堂的城市，天生就是以外地人为主要营销对象，最近中国地产界流行炒作旅游地产，能扯上点边的地方都大涨，从海南往广东广西，旅游地产投机之风大盛，所以珠海的客户来源，大约有6成以上是外地客户。惠州本地的消费力太弱，它就是依靠深圳强悍的消费力，以及两地之间悬虚的价差，吸引深圳客户前往投机，它的市场，有一半是靠深圳人撑着。佛山东莞中山等地，市场不光是对外封闭，其内部各个区之间，也是相对封闭。佛山各区之间，南海顺德禅城，市场的相互融合程度，低于1成。也就是，各区的购房客户，仅有不足1成是其它区的客户。各区各自形成自己的中心，如禅城的亚艺中心，南海的千灯湖中心，顺德的德胜中心，各自相对封闭的形成自己的新城区，并实现各自新城区的价格上涨。东莞仅东城和南城作为城市新城区，可以小规模的实现对东莞全市客户的吸引，大致可以吸引到3成左右的跨镇客户。其它各个镇街，均是堡垒分明，相互之间几乎没有融合，全是以内部消化为主。中山索性连主城区市场的概念都没有，全是镇街市场。各个镇街之间老死不相往来。
房地产的封闭型市场和开放型市场，是两种完全不同的市场形态。后者极易诱发投机，而前者的市场将相对稳定。这就是房地产市场与其它商品市场相比而言的特殊性。其它商品市场越开放就越稳定，而房地产市场，越开放就越不稳定、越惨烈。这是由于房地产市场的供应量极其有限，提高供应量的潜力，只能越挖越小，因此一旦客户地理边界爆发性的向外扩张，就一定意味着严重的供不应求，从而导致价格暴涨。一般来说，对于城市群来说，越是均衡发展的，就越容易形成相对封闭型的房地产市场。珠三角的城市群相对发展都比较均衡，广州和深圳虽然位于前列，但也没有达到一枝独秀的地步，因此也不能打破各个地方的壁垒，也不能对各个地方的客户形成强烈的吸引。而北京这种城市，对周边城市而言简直是噩梦。它就像怪兽一样，吞噬周边城市的资源，独食而肥，这样的城市，想不形成开放型市场都难。