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目前各大房地产机构，所采取的供求比例计算模式，是用一手房成交量，与新增的供应量（也就是办理了预售登记的面积），进行对比。一般而言，在本世纪，全国范围内，新增供应都会被消化干净，开发商极少有卖不出去的房子。所以这两个数据，总是大致等同的。我认为这种对比没有任何意义，对判断城市的房地产的阶段性特征没有任何帮助。我推荐下面这个考量方式。
考察一个区域房地产市场的活跃程度，主要应该看二手房交易量与一手房交易量的比例。
一般而言，城市的二手房和一手房的交易量，超过1.5：1的程度，那就意味着投机型需求占据了主体地位。在静态上分析的话，每个购买一手房的客户，都卖掉了自己原有的房屋，其中有超过一半在当年就抛售了这套新买进的住房。这意味着楼市的换手率极高，自住型客户（我们一般认为，自住型客户就是所谓的刚性需求群体，他可能是首次置业，也可能是改善型置业，但必定是自住的）极少。举例而言，对珠三角9城来说，深圳的二手房成交量占比最高，2009年深圳推出新房428万平方米，加上2008年金融海啸期间未及售出的新房面积221万平方米，一手房总成交量为649万平方米，而二手房交易量达到惊人的1400万平方米。深圳2009年的二手房和一手房的交易量比，达到了惊人的2.16：1。这说明深圳的成交超乎寻常的旺盛。与之有着近似表现的，是北京。2009年北京市二手房成交252431套，而一手住宅成交仅为158747套，二手房与一手房的交易比例达到了1.59：1，而2009年11月更是达到了1.9：1。这些数据都说明了这两个城市存在强大的投机泡沫。
城市的二手房与一手房的成交量比值在1：1到1.5：1之间时，一般可以认为是投资性需求占主导。这个时期有部分客户会较为迅速的购进和卖出，但未在整体上形成炒楼的氛围。相关的例子是广州，2009年一手房成交量为1125万平方米，二手房成交量为1320万平方米，二手房与一手房的成交量对比为1.17：1。这表明广州的楼市开始进入投资性需求时代，但在市场表象上，仍会体现出强烈的改善型需求与投资性需求并重的特征。
城市二手房与一手房的成交量比值在0.5：1到1：1之间时，我们一般认为，是改善型需求占主导地位，在静态上看，大部分客户卖掉了自己的第一套房，从而购买第二套房。相关的例子是佛山，2010年前3季度，一手房总成交量大致是480万平方米，二手房总成交量大致是362万平方米，二手房和一手房的成交比是0.75：1。对佛山这个人均GDP超过1万美金的顶级二线城市而言，目前的市场仅仅体现为典型的改善型需求的状况，还未进入投资型需求阶段，这与其城市自身的经济实力并不相符，这表明佛山的市场目前处于典型的洼地状态，上升空间极大。
二手房与一手房的成交量比值在0.5：1以下时，是以首次置业型客户为主体的市场，市场成交不活跃，换手率较低。这些城市需要慢慢的经营，老实的发展工业产业，从原始积累做起。不要试图在这种城市炒楼，也不要对这种城市的未来升值抱以太多的期望，除非它们确实能在产业园区的建设上，作出成就。