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前述房地产市场的4个需求阶段，是伴随着城市化的发展进程，而逐步升级的。在城市化进程的初期，必定是自住型需求为主阶段。其后，随着城市化进程的逐步推进，逐步升级到改善型需求阶段、投资型需求阶段。至于投机型阶段，这是个怪胎，能成为资金黑洞的城市并不多，我在总纲部分也不多做阐述。这里需要阐释的问题是：城市化到底是一个什么样的进程，它是如何发展并发挥作用的。
以目前正处于城市化迅猛发展中的佛山和东莞为例。这两个城市在2003年之前，都处于极度分散状态，都没有市区的概念可言。2003年前的佛山这一地域概念，仅指70余平方公里的主城区，号称全中国统辖范围最小的地级市，主城区之外的南海、顺德、高明和三水，统统是具有独立治权的县级市，各自独立向省汇报。佛山市政府的号令，不能出主城区那70平方公里。主城区户籍人口只有58万，常住非户籍人口仅仅只有可怜的万把余人，并长期维持，乃至有人口下降的趋势。相对于当时350万左右的全市户籍人口，主城区完全达不到“主”的概念。同期的东莞更加可怜，主城区只有莞城这个镇（注意，是一个镇，不是一个区。东莞市和中山市，是全国独有的地级市直接管乡镇的组织架构，中间没有区一级），户籍人口不到16万，面积不到14平方公里，相对于当时东莞160万的户籍人口和2465平方公里的面积，简直可以忽略不计。2003年之后，这两个城市的主城区开始进行迅猛的扩张。佛山将南海顺德等4个县级市收并为市辖区，并将主城区统辖范围从70余平方公里扩张到250多平方公里（包括禅城和东平新城），与此同时，主城区人口开始迅速增长，到2009年，常住人口已接近100万。主城区的面貌开始发生翻天覆地的变化，大量的基础设施（包括路桥公园绿化等，最主要的工作是建设了佛山一环，这其中有无穷的酸甜苦辣，佛山人从一开始极度抗拒一环的建设，到现在一提到一环就骄傲，集中体现了佛山人从抗拒城市化，到欢迎城市化的心路历程）以及生活设施（包括学校医院和体育场馆等）投资完工。这些东西看起来很枯燥，就不细说了。粗略估算，在新城区建设方面，政府投入在200亿到250亿之间，年均投入约40亿。大量的资金被投入到主城区的新城区建设上，导致这个区域的生活便利性远远高于佛山其它区域。近在咫尺的公园，最高规格配备的学校和医院，全新和宽敞的体育场馆，这些因素累加起来，导致人口和财富开始向主城区汇集。市民的改善型购房需求被激发出来，并在新城区、新生活的愿望引导下，纷纷脱离旧城区，在新城区购买全新的豪宅。
与此同时，东莞也开始启动城区建设，将莞城、东城、南城和万江这4个镇，合并为东莞市区，进行统一规划（当然，这4个镇的独立的行政体制仍然存在，也不存在主城区这个区级行政架构），东莞尽全力建设了东莞大道，并以东莞大道为轴心，全面疏通了道路体系，以贯通东莞市区各镇，结束了市区各镇之间只能以两车道的乡间小道贯通的历史（各位不要嘲笑这个时间太迟，直到今时今日，中山市各镇街之间仍然只能以乡间小道贯通，城市化建设几乎处于停滞状态）。与佛山相类似，各种基础设施在城区拔地而起，区域居住环境大幅度改善，从而开始吸引东莞各镇的富裕群体向城区集中。楼市当然随之大涨。
如果我们把视野从南中国往北看，一个类似的例子，就是天津。天津的主城区在2003年前同样可以用破烂形容，楼市也一直半死不活。在2003年之后，天津人突然意识到了城市建设的重要性，开始着手打造他们的城区，连续5年，整个天津就是一个拆旧建新的大工地，因此也实现了楼市从2003年的4000到2008年均价过10000元/平方米的飞跃。
中国的东部二线城市，基本上有着一个相同的特点：那就是在本世纪初期，开始着手启动新城区建设，开始从单纯的工业城市，向着居住型城市迈进。中心城区的工业厂区被全部迁走，高污染高能耗的基础工业不再受到欢迎。这是由于这些城市从本世纪之初开始，已经达到了人均GDP6000美元的规模，人均可支配收入也达到3000美元，生活开始由小康转为富裕。从工业生产的流水线旁走下来的土老板们，开始有了生活得更好的需求，因此尽全力推动城市建设，提升城市的居住环境，就一定是当地政府的不二选择。当集中政府的财力打造出一个全新的城区之后，必然会吸引当地的富裕群体和财富汇集，从而推高新城区的地价和房价。理解了这个客观规律，就可以理解，经济发达的二线工业城市，它们集中力量打造的新城区，必然会成功，也必定能实现财富的汇集效应。反过来，经济落后的三线、四线城市，它们如果试图打造新城区，受财力所限，能实现的配套有限，因此提升的生活品质也极其有限，对财富的吸引力也必定有限，因此往往会建出一座空城。这就是新城区建设背后的客观规律。