下载掌阅APP，畅读海量书库
立即打开
对房地产的需求，一般而言，按从低到高的顺序可分为：首次置业型需求、改善型需求、投资需求和投机需求。当然，任何一种需求，都可以兼容其它需求。譬如，首次置业型的客户，他们也会附带有投资保值的要求。改善型的客户，也随时都可能在楼市大涨的时候卖楼以盈利。我这里所指的，是主要的、为客户第一考虑的需求。
每一个城市，都会体现出以某一种需求为主的特征。举例而言，江门和肇庆，是典型的首次置业型需求城市。佛山和东莞，目前就是典型的改善型需求为主的城市。广州大致是介于投资性需求与改善型需求之间。而深圳，介于投资与投机之间。中山和惠州是两个非常特殊的城市。中山是纯粹由乡镇合并而成的一个怪胎，没有市区，它的需求大致介于首次置业型和改善型之间。惠州是一个投机盛行的城市，它受深圳的投机之风影响太深。珠海这个打着旅游城市旗号的珠三角排名倒数的贫穷特区，其房地产市场在首次置业和投机之间来回摇摆（这种摇摆是中国所有旅游城市的通病。它们大多贫穷，自身缺乏消费能力，只能依靠环境资源，刺激投机）。当然，这只是我对珠三角几个城市的需求特征做出的简单的概括性的总结。在一个城市的内部不同区域，又可以体现出不同的特征。譬如，以广州为例，天河中心区投资性需求旺盛，而白云区目前表现出的是改善型需求为主，花都区就正处于首次置业阶段，并表现一定的向改善型需求阶段过渡的征象。
不同的需求，所表现出的楼市外部特征差异非常明显。这方面我可以做详细的说明。首次置业型需求对产品的要求不高，1梯4户、6户、8户都非常常见，客户对通风采光之类没有特别的需求，对房屋朝向的要求也不高，最大的关注点，是价格。凡是以首次置业型需求为主的城市，其楼价涨幅都很低，楼市会长期维持在一个稳定的水平线上。产品以小高层或多层为主，以楼梯房最常见，即使有电梯，也只需要一部电梯。客户在心理上会对两部电梯存在反感，因为这会导致他们的分摊率增加而得房率降低。毛坯交房最为常见，装修交房受到极大的反感，因为这将增加首付的额度。品牌地产商一般不愿意进入这类城市，即使进入了，品牌地产商也难以实现品牌溢价，只能和周边的零星开发商等价卖。
改善型需求为主的城市，对产品的要求很高。一梯两户，南北对流，舒适的电梯间和入户大堂。面积越大的房子，卖得越贵（这与广大在一线城市居住的同学的经验刚好相反）。装修交房不受到鼓励，但也不导致反感。但如果开发商试图在装修上赚一笔，试图通过装修实现产品溢价，也不可能做到。因为我们的改善型客户在装修上都有着自己的思路，他们要装点自己的天地，实现自己的梦想，要在自己的大房间里大大的舒一口气，因此他们在心理上，并不接受开发商安排的生活。一旦城市的房地产市场，从首次置业型转向改善型，那一般都将会引发楼市翻倍。品牌地产商会受到市民的追捧，并可以实现比零星开发商要高出10%左右的品牌溢价。佛山中心城区从2003年开始这个转向过渡，到2008年完成过渡，楼价从2003年的不到4000元/平方米，上升到2008年的8000元/平方米。东莞主城区（让我们就把东莞的东城区和南城区，当成是东莞的主城区吧）所经历的过程与佛山类似，连价位变化幅度都基本一致。似乎这两个城市约定好了似的。当然，由于这两个城市在产业结构、经济规模乃至城市化进程等方面具有的惊人的相似性，它们在楼市上所体现出的相同特征，也是可以理解的。
投资性需求特征明显的城市，如广州，首要特点是：装修溢价。这类城市的客户繁忙而充实，他们见过了世面，宠辱不惊，已经脱离了暴发户心态。他们没有那么多闲杂的时间花费在装修上，因此他们情愿开发商在装修上赚他们一笔钱。当然，我们要知道，投资性需求是比改善型需求更高一个层级的需求，所以在产品上的要求并没有降低，反而有提高的趋势。因为只有更好的产品，才能实现价值的增长。到了这个阶段，小户型将可能实现更高的单价，因为总价要低，对投资客户的资金要求不高。一旦楼市进入这个阶段，价格将会实现翻跟头似的增长。广州中心区，2004年均价在6000元/平方米左右，此后投资性需求入市，开始快速上涨，2007年过万，现在过2万。平均每3年翻一番。这个规律可以引为借鉴。
投机旺盛的城市，譬如温州、杭州、深圳、上海和北京，这些个城市，就产品而言，我只能这么评价：非常烂，与珠三角顶级产品相比，产品要落后20年不止。这些城市往往是资金的汇集地，大量的无法通过其它渠道消耗的资金，只能选择以楼市作为泄洪口。判断这些城市的市场，只需考察一个数据：闲散资金汇聚的速度。资金汇聚的速度有多快，楼市增长的速度就有多快。这些城市大多是区域中心城市或者暴发户聚集地。当然，还有另外一些城市，譬如那些旅游城市，打着旅游旗号，吸引资金流入，形成旺盛的投机，典型的是海南、珠海和广西北海。这类城市我会在后文中给以毫不留情的剥皮。