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这篇文是我近年来从事土地投资拓展工作，一些经验的总结。我希望可以尽量做到用数据说话。由于我长期在珠三角混，所有本文会以珠三角作为最主要的参照物。但本文所总结出来的规律，我认为具有普适性，在中国所有的城市均可适用。关于这方面的应用，在后面的城市篇中我会予以详细的阐释。
本人从事的土地拓展工作，也就是拿地之前的地价测算工作。这份工作说起来可以很简单，对照一下周边楼盘的售价，扣除掉开发建设成本和预计利润，剩下的就是地价（地价=预计售价-开发成本-预计利润）。然而，由于土地市场竞争的血腥和惨烈，单纯的以当前周边楼盘的售价做简单对照，来确定预计售价，一定没法竞得土地。我们必须要相对准确的判断出，2到3年后的楼价涨幅，并以此来计算预计售价。对未来的涨幅判断得越准确，理据越充分，在土地市场上的竞价能力就越强。因此，这就逼迫着地产投资人，去寻找隐藏在房价上升背后的客观规律。越是顶级的地产投资人，对规律的理解就越深刻。
我必须要说的是，任何地产投资人做出的预测，都会在极快的时间内得到市场检验。从获取土地，到开售（中间需要设计、报建、施工至预售进度），业内品牌地产商的平均所需时间，大致是18个月的时间，也就是1年半。投资人做出的预计售价建议，在这个时间就要得到检验。如果检验结果正确，那么这个投资人将得到重视；而如果检验结果严重错误，他必然会失业，而且也极可能会面临不得不改行的厄运，因为他的责任无可推脱，他造成的损失无可弥补，业内也将很快知道他的糗事，并会在这个小圈子里反复传播。而且，地产投资人几乎时刻都要面对不同的地块，他们都需要做出预计售价的判断。就我而言，仅我所居住的城市，一年推出市场的地块就超过50宗，平均每个星期，就会有一宗在这个城市不同区域的地块推出市场。投资人必须要判断这些天差地别的地块是否具有投资价值，价值有多大。如果投资人仅仅只知道一个目前的市场销售数据，而对数据背后的客观规律毫无认知，那么他犯下重大的判断错误，就只是一个时间问题了。不是今天，就是明天，他必然会因为过高或过低的预计售价，从而导致拿下烂地，或者错过好地。
为生计所迫，我开始试图透过无穷无尽的市场销售数据，探寻城市房地产的根本规律。