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续表
不同于广府文化的中心地广州，深圳是客家人聚居地，建市于1979年，原受惠阳地区（客家人城市）管辖。这是深圳的历史，也是我们必须记住的前提：深圳从一开始，就不可能融入珠三角以广府文化为核心的发展圈子。它是珠三角唯一的异类，也是华南地区唯一的非广府文化的发达城市。到今天深圳成为了客家人的骄傲，有接近450万的客家人生活在深圳，占深圳1450万总人口的3成，并成为深圳地方文化的代表。就华南地区而言，所有的发达城市均是以白话语系和广府文化为主。广州、佛山和东莞是其中的翘楚。粤东潮汕地区的城市远远落后于珠三角的广府文化区，客家人的聚集地梅州地区更显贫穷。只有深圳，成长为整个华南地区的异类。这种异类格调将深刻影响深圳的发展之路。
由于其毗邻香港；同时作为客家地区，不被广府文化地区当成不可分割的部分；又受到当时中央广大的客家籍领导的特殊眷顾，在这些几乎不可替代的特殊因素的综合作用之下，深圳于1980年被划为经济特区，并建立特区边关线，将深圳严格区分为关内和关外两个部分。关内总面积仅411平方公里，而广袤的关外总面积为1577平方公里。此后的30年，深圳集中精力建设关内的这400平方公里的疆域，并取得了惊人的成就。一切特区政策都只在关内实施，几乎所有的资源都倾倒在关内，使得关内的开发完全到了饱和的状态。而关外就如同沙漠一般。入关时审查边防证是当年所有到过深圳的朋友的噩梦。一直到2005年前后，深圳严格的关防审查才稍微缓和，此后逐渐成为一种名义上的程序。因此近5年来深圳的关外也逐渐享受到了关内的饱和溢出效应，逐渐带动了关外的经济发展。
这就是深圳的发展之路。它年轻，建市至今只不过短短的30年。它没有任何历史的负担，但相应的也没有任何历史的沉淀。它是客家人的骄傲，450万客家人热爱深圳，但也可以随时弃深圳而去。同时，也正因为它这种强烈的客家文化色彩，相邻的惠阳大亚湾地区因此大受其惠泽，绝大多数的房子都被深圳的客家人买走。它与广府文化地区格格不入，自1988年被划入计划单列市之后，就与珠三角渐行渐远。它挣扎求生并壮大，成长为珠三角的一线大城市，但时至今日，它越来越强烈的感受到珠三角的疏离。作为一线城市，它对珠三角的其它城市毫无吸血性。珠三角发展规划忽视深圳的地位，华南地区最大的基础设施项目港珠澳大桥刻意避开深圳，设计成一个不伦不类的单Y形。这一切，将成为我们理解深圳的出发点。
深圳是在一穷二白的基础上发展起来的。1979年深圳建市之初，GDP仅仅只有1.96亿，常住人口31万，人均GDP为人民币630元；1988年成为计划单列市时，GDP已经达到87亿，常住人口增加到120万，人均GDP达到人民币7250元，10年时间增长了11.5倍。在成为计划单列市之前，深圳还能得到广东省的输血。但在这之后，深圳就只能依靠自己。它充分发掘了自己的优势政策地位和地理优势地位，到2000年，GDP增长到2187亿，常住人口增加到700万，人均GDP达到人民币31243元的规模，按当年汇率计算，约3800美元，达到小康生活水平线。2009年深圳的GDP规模为8201亿，为全中国城市经济规模最四，仅次于北京、上海和广州。2009年深圳的常住人口规模达到891万，人均GDP为9.2万人民币，折1.35万美金。数据需要对比才能说明问题。2009年北京的GDP规模为12153亿，常住人口为1755万，人均GDP为1万美金出头。2009年上海的GDP规模是14900亿，常住人口1921万，人均1.14万美金。虽然在经济规模上，深圳比上海和北京这两个巨无霸型的省级直辖市尚有较大差距，但在人均GDP上，深圳远远超越了这两个北方的老大哥。也就是说，深圳人的民间购买力更加强悍。用通俗的话讲就是，深圳人更有钱。
如果考虑到这三个城市在吸血能力上的差异，深圳人取得的成就更加让人叹服。北京向全中国吸血，河北省受到的影响就很明显；整个长江中下游地区都被上海吸血；而深圳仅仅依靠发挥自身的优势，就取得了惊人的经济成就。它本身与广府文化地区格格不入，无从向珠三角其它城市吸血，这一点北方的朋友几乎不能理解，他们很难明白一个如此富有吸引力的城市，怎么可能居然无从吸引周边二、三线城市的资金。我尝试一下进行解释。广府文化，也就是广州白话地区的文化特征，用易经的话来说，可以概括为“地势坤，君子以厚德载物他们低调务实，不善论辩，厌恶空谈，只喜欢低头做事。他们为人诚实守信，视名誉和信用为立世之本。而深圳这类客家文化（直接继承北方中原文化）可以概括为“天行健，君子以自强不息”，他们激情豪迈，奋发图强，慷慨激昂，擅长思辨。他们为人高调而激烈，血气方刚，指点江山。中原文化发展到极端状态，就是浮躁和夸夸其谈。北京人个个都是好口才，人人都是政治家，就是饱受中原文化熏陶的结果。而珠三角的广府人只懂得低调做人，踏实做事，言谈木讷，对深圳的高调激昂，广府人嘴上不说，心里大多不认同。这就是深圳在珠三角的真实地位。
就深圳的发展历程来说，它同样迥异于所有的珠三角工业城市。依托香港这个中国当时几乎是唯一的对外窗口，深圳是全中国最强悍的商贸类服务型城市。从1979年建市开始，它的第三产业（金融贸易等服务业）就比第二产业（工业建筑业）强悍。1980年深圳第二产业增加值为0.7亿，而第三产业增加值为1.22亿。1988年它的第二产业增加值为36亿，而第三产业增加值为45亿。这是与一般的工业型城市的发展道路完全相反的道路。深圳依靠与香港之间的垄断性的商贸活动完成了城市的原始经济积累，因此当它转身发展第二产业的时候，就可以获得一个很高的起点而无须承受历史的负担。今天深圳的第二产业主体为高科技产业，华为是其中的典型代表。基于同样的原因，深圳对低端的三来一补行业毫无兴趣（这一点成就了东莞和中山），对毫无技术含量的代工类企业也毫无好感，富士康甚至无法在深圳关内获得一席之地，只能委委屈屈的在关外的龙岗区开厂，并被一点都不喜欢它的深圳政府百般训斥（这一点我必须要为深圳辩护：深圳官方对富士康毫无好感，对发生在深圳的富士康员工连续跳楼事件，深圳官方比我们一般老百姓更愤怒）。这是由深圳特殊的发展历程决定的。
这是深圳在过去30年走过的历史。它依托不可复制的特殊地缘优势，在特殊时代背景下赋予它的特殊政策使命，创造了经济奇迹。这种种的特殊集合在一起，成就了深圳这个珠三角的独一无二的城市：它高调激昂，与珠三角低调谦和的风格完全不相融合；它以商贸起家，发展起强悍的科技产业，也是珠三角唯一的科技产业城市，这与珠三角依托传统低端工业产业起家的经历大相径庭；它的过去是一个奇迹。但它的未来呢？它的特殊性已经被消解得干干净净。香港的窗口作用早就消失，今时今日，中国的对外经济窗口比比皆是，上海的窗口作用甚至早已超越香港。依托经济疲弱的香港，再也不能给予深圳以任何助力，乃至香港今天甚至试图向整个珠三角和全中国吸血。而所谓的特区政策也早就不复存在，到今时今日，野特区”甚至变成了一种诅咒和桎梏，成了阻碍深圳继续向前的绊马索。深圳的未来，成为深圳人心中一道几乎不可解的难题。
我们要在这种大背景下，要在理解了深圳的这种特殊发展之路后，再回头来看深圳的房地产市场，来看这里面的种种浮躁和不可理喻。
（港珠澳大桥示意图）
深圳是中国土地使用权公开交易市场的起点。1987年12月1日，深圳市房地产公司以总价525万，竞得一块8588平方米的小型居住地块，并将其开发为东晓花园。这几乎可以当成是中国目前商品住宅开发模式的鼻祖。与之相对应的是，北京一直到2001年，才第一次将住宅用地放上公开交易市场进行交易。在全国范围内，土地公开交易制度得以大规模推行，也是在2000年左右的时候。当然，目前的土地公开交易模式百病缠身，几乎被当成是推高楼价的替罪羊，让国土资源部百口莫辩。然而我们认真的回头来看的话，事实上这个目前被我们认为是天经地义似的的土地供给制度，从出生到今天，也只不过是短短23年的时间罢了。它当时是直接抄袭香港的土地批租制度，只不过是将租权这个看起来不好听的字眼，改成了使用权而已。在这个意义上，深圳的土地供应，从一开始，就在香港的直接影响下，被打上了深深的市场化烙印。它的市场化程度非常彻底，公开而透明，几乎从未听闻深圳在土地供应上有何违法违规之处。这种最开放的土地市场造就了深圳在全国而言竞争水平最高、战况最为激烈的商品房开发市场。能在深圳的房地产开发领域活下来的公司，个个身经百战波澜不惊，只要它们走出深圳，以它们超强悍的战斗力，走到哪里就能在哪里生根，将当地的小公司们杀得丢盔卸甲。万科是其中的杰出代表。在某种意义上来说，深圳就是中国地产界的教父。它从香港学会了做地产，然后转身教会了中国所有的地产人。
在2005年前，深圳关内的房价一直都波澜不惊，在6000元/平方米左右浮动，极其平稳。关外的住房供应量非常少。事实上，这种平稳的市场是最能磨练地产商的市场。要在这样的市场脱颖而出，就必须具有更强悍的开发实力，必须能打造出更好的产品，赋予产品更多的附加值。当年深圳的总人口达到了827万，GDP达到4950亿，人均GDP接近7500美元。这样的经济规模，对比6000左右的均价，市场非常健康有序，体现出强烈的自住型特征，兼顾首次置业与改善型居住需求。
这一年是我们必须要重视的一年。因为从这一年开始，深圳关内关外的概念开始弱化，关卡检查逐渐形同虚设。所谓的特区政策开始消失，香港经济也开始尽显疲态，特区优势逐渐消亡。从这一年开始，深圳市民最关心的话题就是深圳将死。直到今天，这仍然是深圳人民最关注的话题。当然，同时，在产业经济上，这一年也是深圳的科技产业开花结果的年份。从这一年开始，以科技产品为主导的第二产业增加值开始超越深圳一直以来维持强悍地位的第三产业，在以后的年份中，第二产业的优势地位得到了长期保持，仅仅只是因为房地产销售价格的飙升，才勉强帮助第三产业守住了它的地位，不至于在数字上太难看。深圳这种激昂的中原文化中所蕴含的创造力在科技产业中的作用得到了淋漓尽致的表现（事实上，我认为珠三角也只有深圳可以发展起真正的高科技产业）。这种二、三产业地位此消彼长的关系意味着深圳的相对于珠三角其它城市的比较优势已经消失殆尽，它的商贸中心地位已经不再，从此它只能更加依赖自己的第二产业。而第二产业，恰恰是珠三角其它城市的强项。它作为计划单列市，作为一个珠三角的另类城市，它所面临的困境和绝望，只有深圳人自己，才能真正的感受到。
2005年深圳的年度房地产开发投资规模达到420亿，并从此长期维持，一直到2010年仍然是440亿左右，商品房施工面积也大致稳定在3千万平方米左右，以三年一个开发周期论，每年可以形成的供应大致为1千万平方米。也是从2005年开始，深圳的房价开始飙升，上升速度让人瞠目结舌。2006年均价超过9000元/平方米，2007年超过13500元/平方米，2008年在金融海啸的作用下稍有收敛，回归到12500元/平方米。2009年再次大涨，达到16000元/平方米的水平，此时关内的均价大致在2万元/平方米到2.5万元/平方米之间，关外大致在1万元/平方米到1.5万元/平方米之间。到2010年年底，深圳全市的成交均价接近2.2万元/平方米，关内均价达到了3.5万元/平方米的区间，而关外均价达到1.5万元/平方米。5年之内，深圳全市的房价上涨3.6倍，关内的房价上涨了超过6倍。在供应结构上，关内的供应比例下降到3成左右，而关外的供应上升到7成。
对比深圳同期的经济增长数据，2009年深圳的GDP规模8201亿，常住人口规模达到891万，人均GDP为9.2万人民币，折1.35万美金。2010年的最终统计数据没有出来，但前三季度的GDP增幅大致为11.2%，即使年底加一把力，预计全年增幅也是在12%上下，因此推算2010年全年GDP总额约为9200亿，常住人口规模按照合理推算，约为900万人，人均GDP约为1.55万美元。对比2005年的人均GDP7500美元，仅上涨了2倍。财富的递增速度远远跟不上房价的上涨速度。因此我们很有必要静下心来，仔细的考察，在2005年之后的这5年时间内，深圳，到底在发生些什么。到底是什么因素，在推动着深圳房价暴涨。
我们已经知道，城市的发展顺序是工业型城市——居住型城市——CBD渊中央商务区，Central Business District袁简称:CBD)。只有中心级的城市，能吸引周边城市财富汇聚的城市，才具备打造CBD的能力。绝大多数的城市，只能发展成居住型城市，只有漫长的历史沉淀而成的中心城市，才可能成就CBD的光荣梦想。就如同美国也只有一个纽约，英国也只能出一个伦敦。CBD是城市发展的顶级状态，所有的财富都向它汇聚，在它的各色写字楼中重新分配，并决定财富的最终流向。写字楼是什么？正如我反复强调的，写字楼就是财富分配的场所。在它的钢筋水泥和玻璃幕墙下面，上演的是财富流动的故事。这是写字楼文化的本质，也是CBD的本质——只有财富，才能成就CBD。没有财富的汇聚，没有面对一个广大区域的吸血能力，CBD根本无从谈起。因此，北京可以成为全中国当之无愧的CBD，它在东四环打造的朝阳区CBD，吸引了全中国的财富。上海作为中国的金融中心城，以其辐射全国的腹地优势，可以打造出陆家嘴CBD。而深圳呢？它的所谓“福田CBD中心区”，具有CBD的财富力量吗？
2000年以前，由于特殊的政策优势以及依托香港的地理优势，令其成为珠三角的财富中心。南中国绝大多数的进出口货物必须依靠深圳的海关再转运香港、所有的外资引进都要依赖深圳的金融服务，南中国的企业要在深圳证券交易所上市，这一切都令到深圳成为华南地区经济增长的领头羊，成为珠三角9城中的发展最快的城市。1979年它建市之初的GDP仅1.96亿，同期广州作为千年古城，GDP为43亿。深圳的经济规模仅相当于广州的4%。此后的深圳速度令人印象深刻。1988年深圳GDP达到89亿，广州是240亿，规模相当于广州的37%。2000年深圳达到2187亿，广州是2492亿，相当于后者的87%。2005年深圳达到4950亿，而广州是5154亿，两者已经相差无几。深圳仅仅只用了25年时间，就在经济规模上追平了广州这座珠三角的传统中心城市。这是中国造城史上的奇迹，也是唯一的一例，前无古人，后无来者。
然而深圳始终是一个异类。从2000年开始，深圳的特殊地位开始明显弱化。深交所2000年被停上新股，以大力扶持上海证券交易所，一直停到2004年，才允许中小企业在深交所上市，优质大型企业上市仍然必须去上海。97金融风暴后香港经济陷入长期低迷，上海乘机强势崛起，深圳的贸易中心和金融中心的地位一落千丈。再加上深圳与珠三角格格不入的文化特质，导致其越来越被珠三角其它城市疏离。这些因素的累积，导致深圳的发展速度大降，2005年后它的发展步伐还能与广州基本保持一致，GDP规模大致等同，这主要得益于它每年超过30%的高新技术产业的增长。但它的商贸中心地位已经逐渐的、毫无疑问的在丧失。2006年深圳中心区的写字楼空置率大概在8%左右，这种空置率还算健康。到2010年初，空置率增加到15%左右。与此同时，广州中心区的写字楼空置率，从2006年的超过35%，下降到现在的17%左右。这一番此消彼长，真是耐人寻味。
深圳的历史发展是一个经济学上的奇迹，它这30年来的经济数据变化让我印象深刻，极其感慨。在客家文化支持之下的激情洋溢的深圳人创造了人间奇迹，用了短短25年的时间，在南中国的海边不毛之地上建造起一座最富有创新精神的一线城市。这种奇迹的过往是深圳的光荣，但也是它的诅咒。深圳不能理解它现在的处境。它一心要打造的是南中国独一无二的CBD。它高速发展了25年，现在它的所有特殊优势都已消解的干干净净，无力再支撑它以超常规的速度发展，但它极不习惯。它每年向市场上提供约100万平方米的写字楼，这与广州的写字楼供应量大致相当，结果却天差地别。广州的写字楼逐渐被财富填满，而深圳却表现出强烈的财富撤离的征兆。
深圳不能理解它不为珠三角城市圈接受的事实。它一心要成为珠三角的CBD核心，野心勃勃的要挑战广州的历史地位。CBD是它给予自己的城市定位。它要汇集珠三角的财富，也就是强化自身的吸血能力。但是它对珠三角其它八个城市毫无吸引力可言。它的房地产市场吸引到的珠三角其它城市的客户比例几乎为零，它的消费品市场更是毫无吸引力可言。如果不是有深交所的存在，珠三角其它城市的资金根本不会往深圳移动。它们不约而同的、步调一致的、坚定的流向了广州。
对深圳的未来，我的看法是，它将逐渐发展成一个典型的科技产业型城市，这是它相对于珠三角其它8城而言，仅有的竞争优势。唯有激情，才能创新。低调木讷的广府文化地区，没有创新的种子。只有激情洋溢的深圳才有科研的文化氛围。它的CBD梦想必定破灭。我认为深圳和广州的关系，将十分类似苏州和南京的关系。苏州是江苏最强悍的产业都市，而南京是中心城市。深圳必将成为南中国最富有创新力的科技之都，它应该将自己定位成珠三角产业升级过程的智力提供者和技术输出者，这种定位将让它真正的融入珠三角城市群，并在接下来的决定中国未来的产业升级革命中，再次确定自己的领袖位置。接受产业型都市的定位，并不是耻辱，而是一种历史的必然和真正的光荣。成长为产业升级革命的领袖，带领整个珠三角，乃至整个东部地区实现产业的更新换代，实现真正的技术化，是将铭刻在中国的发展史上的最大的荣誉。这比深圳前30年依靠政策优势而取得的经济奇迹要光荣一百倍、一万倍！
这就是我对深圳未来的看法：它的中心地位早已荡然无存，只是它自己不愿意承认。它唯一的优势在于其巨大无比的科技产业能力，客观的经济规律将决定它只能在这条路上往下走。深圳人越早认识到这一点，就越能步伐稳健的往下走，而不会去绕弯路。
这段文字是我对深圳的房地产市场进行判断的前提。这是一个不可能成长为CBD的城市。科技产业型都市是它的宿命。无论它的经济规模最终会发展到多么庞大，它的房地产市场，都将建立在这个基础之上。
（福田中心区现状）
深圳与香港的关系，是一个很深的话题。我把这个话题放到最后这一章来讲。深圳的经济奇迹，有一半的因素是香港的支撑。这是无可否认的。这两个城市水乳交融，唇亡齿寒，经济上的相互融合，已经到了完全不可分裂的地步。要看透深圳，就必须看透香港。
香港1979年的GDP是1100亿港币，对比广州当时的43亿人民币，这是天文数字。香港当时的富庶可见一斑。1994年香港的GDP达到1万亿港币的规模，自此就达到了它的天花板，在1.2万亿港币的规模上长期浮动，维持了10年之久。2005年它的GDP是1.28万亿港币，2007年勉强上升到1.62万亿港币，至今仍维持这个规模，毫无增长。2009年香港GDP是1.63万亿港币，折人民币1.43万亿。同期的广州和深圳已经达到了8000至9000亿人民币的GDP规模。香港对比大陆的经济优势已经不复存在。我们必须知道，受限于城市面积、人口以及资源等客观因素，任何城市的经济发展都会有天花板，也就是上限。不同于大陆各中心城市几乎可以无限扩张的城市疆界，香港的只是被死死的限制在珠江口的一个岛城罢了。它能取得今天这样的成就，已经达到了它的极限。
不同于我们一般人的想象，香港的工业产业其实相当孱弱。港资企业的技术水平相当落后，大多从事非常低端的三来一补行业，以及最低端的代工行业。香港的科研水平也非常落后，香港所有大学理工类的整体水平，即使相对中国东部地区的一流大学而言，也完全不值一提。香港的核心竞争优势在于贸易和金融，也就是自由港的优势。它拥有整个亚洲最开放、最自由同时也最健全的金融市场，是整个亚洲的贸易中心和结算中心。事实上这是殖民地时期的英国留给香港的遗产。英国人对香港的发展立下了汗马功劳。1997回归之后，随着大陆经济的强势崛起，它的亚洲金融中心的地位受到上海的强烈挑战，就连近在咫尺的深圳和广州也想分一杯羹。它的贸易中心的优势地位早已不在。30年前基于制度和政治的原因，它是中国走向世界的唯一窗口，现在中国人只要愿意，到处都可以建成窗口，连西安这种处于内陆腹地的城市都打算把自己建成国际性的大都市、世界性的金融中心和贸易中心。是否可以实现姑且不论，至少政治上的限制早已荡然无存。香港可以依托的比较优势在不可逆转的消失，但它又无法像深圳那样寻找到新的增长点。香港经济支柱之一的出口业，2005年出口净值达到1700亿的历史峰值，此后不再增长，到2009年急速下跌到不足1100亿，这固然有金融海啸的负面影响，但香港的贸易中心地位在丧失的趋势已经明显可见。深圳可以凭借越来越强悍的科技产业维持住发展的步伐并实现城市转型，而香港人只能悲哀的看着自己的城市逐渐陷入发展停滞。因此近年来香港上空弥漫着的是浓厚的末世心态，追忆过去美好时光的文艺作品层出不穷，怀旧成了一种非常强烈的社会现象。这就是香港经济的真相。在这种背景下，香港人极其迫切的寻找着出路，而深圳，成为了末世港人的第一选择。这是一个宿命性的转折——30年前香港带领深圳起跑，今天香港期望深圳可以带上自己一起跑。然而，我认为，30年前的深圳人选择香港，是完全正确的战略决策。而今天陷入末日绝望之中的香港人豪赌深圳，却注定将是一个悲剧性的错误。
2005年的深圳房地产市场体现的是典型的自住型特点，关内和关外的供应比例为7比3，当时的关内均价7000元/平方米左右，而关外大致在4000元/平方米左右，分别体现出强烈的改善型置业特点和自住型特征。全市的均价维持在6000元/平方米左右。2005年后，在经历了整整25年的艰苦创业之后，深圳开始转而大力完善生活配套建设，以2005年初的地铁1号线通车为标志。正如我之前所说的，高速发展之中的城市一旦开始启动生活配套建设，改善居住环境，必将带来住宅市场的飞跃。事实上，2005年这个时间点，正是全中国的东部发达城市纷纷开始启动新城市建设的年份。在经历了多年的产业发展之后，2005年的中国东部城市已经能够缓一口气，开始考虑城市生活环境的优化升级问题。这是历史发展的必然，因此全中国的房价也必然会在这个时间点之后，被东部城市坚决的往上拉升。这种客观规律无可阻挡。我们需要考虑的仅仅只是上涨是否超越了城市的发展水平，从而形成了投机泡沫。
2005年之后深圳的一手房价坚决而不可动摇的往上猛涨。2006年关内1.3万/平方米，关外7300元/平方米；2007年关内1.85万/平方米，关外1.15万/平方米；2008年在金融海啸的打击之下，全中国的房地产行业一片愁云惨雾，深圳仍然维持了大致平衡，关内1.89万/平方米，而关外1.1万/平方米；2009年深圳再次暴涨，暴涨速度让人目不暇接。2009年底的关内销售均价已经达到3.3万/平方米，关外达到1.6万/平方米，跟年初相比，上涨幅度超过50%。2010年深圳的市场表现以5月份的市场严控为分水岭。限购及限外令的实施，深刻的打击了深圳的购买力。12月份深圳关内的成交均价为3.2万/平方米，关外是1.6万/平方米，与2009年底大致持平。
与此同时，一手房的供应面积呈现了坚定的下降趋势，从2005年的超过900万平方米，到2009年仅400万平方米，2010年更是毫无疑义的下降到仅约300万平方米。我们必须知道，深圳关内的罗湖、福田中心区虽已处于饱和开发的状态，因此市场供应量非常小，占总供应量的比例不足10%（当然，也正因为这个区域的饱和开发，导致这个区域的实际居住环境非常差。过高的容积率下的住宅产品事实上是非常落后的，即使用于投资，也会因为产品本身太差而缺乏增值空间），但南山、蛇口、福田等区域的可开发空间事实上并不小，关外更是广袤的荒漠，可以随意开发。但深圳一手房市场的消化能力伴随着一手房价格的迅速攀升，呈现出明显的后劲匮乏的迹象。2010年300万平方米的一手房市场规模，非常袖珍，这种市场规模仅仅只能和广州的番禺区相比，在一线城市中排名最后。
与此同时，深圳的二手房成交量大幅攀升，从2005年的不足450万平方米，上升到2010年接近900万平方米，成为整个城市房地产的支撑力量，是2010年深圳一手房市场规模的3倍。这种二手房成交面积远超一手房成交面积的现象在发达国家是常态，他们的城市化早已完成，城市人口甚至经常出现负增长。因此新增住房需求极少，二手房交易已经可以满足其需求。但这样的情况在深圳发生，尤其让人深思。表面上看来这意味着深圳的城市化发展之路遇到了巨大的阻力，新增住房需求在急剧的减弱。然而同时考察深圳的常住人口数字，从2005年到现在，深圳的常住人口增加了约100万人，年均增加约20万，为深圳提供了超过3000万平方米的首次置业型的新增刚性需求。这是一个非常巨大的市场，如果考虑到住房历史欠债问题以及改善型需求市场的存在，深圳近5年的市场刚性需求量必然超过5000万平方米，而近5年深圳的一手住宅供应量仅3600万平方米。在这里我们只能得出一个结论：深圳的一手住宅的成交价格，已经远远超越深圳刚性需求群体的承受能力。他们不再是一手市场的成交主体，因此他们只能转战二手市场。印证我这个观点的证据在于深圳关内二手市场与一手市场之间的巨大价差，如果相信中介机构的数据，目前的价差已经超过40%，即关内目前的二手成交均价在2万/平方米左右。但考虑到阴阳合同的存在，这里面一般会有10%左右的价格差异，我认为价差应该在30%左右，即目前关内二手房的成交均价大致在2.3万/平方米左右。这与我们广大的深圳读者对深圳住宅市场的一般印象相符。这种价位也是我认可的价位。因此，现在我们的问题仅仅在于，支撑起目前深圳的一手房价泡沫的主要购买力，源自哪里。
2007年前港人在深圳置业的比例大致维持在7%-10%的比例，非常稳定。2007年后香港的末日氛围日益强烈，港人在深置业的比例因此急速上升，在关内市场的比例目前大致占到2成左右，高端豪宅市场更是占到4成左右。 （这还是明面上的数据，未考虑深圳地下钱庄通过楼市洗钱的因素。目前深圳已经是南中国最大的地下钱庄黑洞区，总额预计超万亿的国际热钱囤积香港，千方百计的通过深圳进入内地。深圳地下钱庄每年兑换的港币数额难以统计，目前社会上公认的数额是6000亿，预计其中有两成流入了楼市。但这一段的数据我无从得到任何官方确证，因此只作为一个谈资，供各位参考）。香港人毫无疑义的撑起了深圳的高端楼盘市场，撑起了深圳的超高房价，在2009年一年内就实现了深圳的楼市翻番，并撑满了整个2010年，即使在深圳各种限购令的打击下，仍然坚强的维持住了关内超过3万/平方米的市场均价。
然而我们必须知道，房价是城市经营水平的集中体现。香港人豪赌深圳，赌的是深圳的CBD的未来。如果深圳日后真能成就为南中国的CBD，那么3万/平方米的关内价格，我认为可以承受。即使现在有30%左右的泡沫，也能随着它CBD地位的逐渐强化，随着它经济实力的增强和它日益强悍的吸金能力而逐渐消解。但是我花了整整4章的篇幅，来详细阐述深圳的发展历程和它的未来，我认为我的分析无可辩驳，在逻辑上具有极强的自洽性，并有现实数据作为坚强的支撑。我认为深圳绝无成长为南中国CBD的可能，科技产业都市是它唯一的发展方向。即使深圳人和陷入末日迷茫之中的香港人目前不肯承认这一点，那也只是末日狂欢，不可能扭转经济发展的客观规律和必然方向。
我谨以这一段作为深圳篇的结尾：深圳是中国经济史上的奇迹。我为深圳人曾经创造的奇迹而深感叹服。但是他们在近5年内已经迷失了自己。他们执着于CBD的梦想，这个不切实际的梦终将破碎。他们终将会醒来，并必定将为此付出惨痛的代价。这个结局不可避免，并会在不久的将来发生。深圳人经历了30年的成功，他们必将接受一次无可避免的磨难。任何伟大的城市都经历过苦难。唯有苦难，才能成长。我希望高调激越的深圳在经历过这一次的末日狂欢之后，能真正学会尊重广府人的低调和务实。
愿深圳楼市泡沫破灭的日子赶紧到来！