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近年来，社会对房地产的议论越来越多，调控的呼声越来越大。调控房地产，打击投机很重要。但是要搞清楚，目前我国房地产行业的突出矛盾、引发投机的最主要的因素，是什么？是市场巨大的供需不平衡的矛盾，是未来10年都无法解决的供不应求的矛盾。我国城市化的前20年（80年代到2000年代），几乎未考虑过增加住宅供应的问题。2000年之后，将城市化后新增人口的居住需求，全部推给了商品房市场。城市新增了4.5亿人，但是新增加的住房远远不能满足这批人的需要。这是我国在应对城市化问题时候的严重失策、经验不足造成的。这是历史的债务。解决这种历史债务，不是靠妖魔化房地产行业可以解决的。庞大的、被积压的住房欠债，只能靠增加各种供应来解决。任何试图限制供应本身、打压需求本身的调控政策，都一定会破产。很可惜，从2004年开始，一直到今时今日，我所看到的房地产调控政策，都是在反复的强调减少供应（强化紧缩地根，提高土地交易门槛等）、打压需求本身（提高首付门槛、提高利率等）。这种调控政策，是简单的饮鸩止渴。把供需双方都打死，把房地产交易扼杀，就能解决城市化的历史住房欠债问题吗？这种调控政策，纯粹是把矛盾往后延，是与我国的城市化方向背道而驰的，是违反客观经济规律的。从2004年到现在，房价越调控越上涨，那几个泡沫城市，越调控泡沫越大，根本无从挤压泡沫，乃至因为减少供应，提高普通老百姓的交易门槛，导致少数人更有机会获得投机机会。
最近还有很多舆论，认为中国的房地产挟持了整个经济，如果把那少数几个城市的房地产泡沫挤掉，中国的经济就会崩溃。我认为这纯属杞人忧天。绝大多数城市的房地产市场都非常健康，投机型城市无非就是数得出来的那几个罢了，它们的楼市再怎么跌，也是小范围的事，何况这些投机型城市本身的经济基础都不算弱，城市的经营水平都很高，再怎么跌也不可能跌到跟钢筋水泥一个价，总归有它的价值在，泡沫当中，总有一定的内核的。担心它们会一跌跌到零，纯属多余。
房地产就是一种商品。任何商品的价格都会有涨有跌。涨了就是业主的名义资产增加，跌了就是业主的名义资产下降。只要业主不是基于投机目的在负债炒楼，房价的涨跌对一般的业主而言毫无影响。而基于投机目的炒楼的人，无非就是他的一门生意赚钱或者亏损了。生意场上总有人赚有人亏。亏掉的资金总有人赚走了。这是一个零和游戏。资金总会从这里到那里的流动，肉烂了在锅里。挤掉京沪深的泡沫，资金不会凭空消失掉，它总归是存在的。它总要寻找去向。不在楼市，它就去股市。不在股市，它就在实体经济领域。
中国不同当年的所谓亚洲四小龙，房地产泡沫一穿，经济就崩溃。中国的产业经济之强悍，全世界都不敢小看。北京和上海只不过是两个城市罢了，珠三角的经济规模加起来，就能与之抗衡了。更不要说与珠三角差不多一样强悍的江苏了。中国的产业经济是实打实的，毫无虚假的。无论房地产的价格怎么跌，我们的基础制造业是真实存在的，不是泡沫。有很多人担心这个担心那个，说东南亚国家抢走了多少低端产品的市场份额。有多少鞋袜厂搬去东南亚了。没关系，让他们抢。我们的制造业总是要往高端走的。皮鞋袜子和衬衫这些低端制造业，总得让给更穷的国家去干。我们霸占住电器汽配等等这些高端制造业，这些需要熟练的受过基础教育的工人以及完善的基础设施（水电交通路网等）和完整的产业链（基础化工、有色金属加工等）。这些高端制造业，再过几十年都没人可以抢走。在这个基础上，再把重工业（工业之母）和科技产业发展起来，把我们的制造工艺拼命的往精细上发展，狠狠的超越德国和日本，这种前景是可期的，绝对不是神话。实现的可能性非常大。整体上，我对中国经济的未来是看好的。我们花30年时间实现的工业基础之强悍，是让所有外国人胆战心惊的，这方面我们是一定要骄傲和自豪。有这种强大的产业基础在后面撑着，少数几个城市的房地产泡沫，破了就破了，没什么了不起的。
只是，产业升级不是一日可成的事，其中的困难极多。需要投入的资金规模是难以估量的。我们在还需要勒紧裤带搞产业升级的时候，就转身去推高两个中国代表性城市以及若干区域中心城市的房价泡沫，表现出来的是我们整个产业经济的浮躁和急功近利，缺乏耐心和远见。所以郎咸平关于中国的制造业缺乏竞争力的说法，我觉得纯属扯淡，但是他关于楼市泡沫会吸干产业资金的说法，我还是很认同的。把京沪等楼市的泡沫捅穿，一点问题都没有。只有好处，没有任何坏处。对这些个投机城市，无论出台多么严厉的调控政策，我个人都能接受。
对目前提出的保障性住房建设计划，我个人认为实现的难度很大。我们的地方财政一直都是吃饭财政，地方政府都穷得要死，年年量入为出，捉襟见肘。5千万平方米的保障性住房，算建筑成本2000元/平方米吧，总共需要1千亿的财政支出。这还仅仅只是考虑建筑成本。住房建设总是要用地的，城市的土地资源是有限的，是要成本的。我在前面已经有过简单的计算，就算保障性住房的综合配套可以差一点，150万/亩的费用，总是少不了的。以容积率3.0计算，5000万平方米的保障性住房，至少要占掉3万亩的城市建设净用地，同时耗费地方政府450亿的财政支出。总之财富不可能凭空出现，社会的总财富是有限的。我们一年的住房供应量就是4亿平方米左右，优先让穷人占用掉5千万平方米，就意味着非穷人（包括富人和一般收入者）获得住房的几率减少了12.5%，商品房的价格会更加高企。这是一定的。保障性住房建设在我们目前严重的供不应求的情况下，绝无可能拉低房价，只会让供不应求的情况愈演愈烈。对穷人而言，作为福利制度，我们只需要解决他们“有房住”的问题，就可以了。政府提供租房补贴也好，建廉租房也好，保证穷人能有瓦遮头，不被日晒雨淋，就已经是福利型政府了，做得很好了。
现在我们在房地产上遇到的最大的问题，是庞大的民间资本找不到出路，只能聚集到若干个狂热的城市，形成投机。江浙的民间资本拼命的推高上海以及整个浙江的楼市，而北京的楼市就被全中国的愤怒的民资推高。无论怎么限购都没用。最合适的引导民间资本的方法，是引导它们走向产业升级之路，鼓励民间资本参加技术创新。这将是决定中国历史走向的大事。但这需要改善民营产业的经营环境。我们目前民营产业的经营环境非常不好，对民间资本，我们的整体政治环境要说多恶劣也说不上，但怎么也算是个忽视的态度。改善这个词不是空口说白话。目前我们在经济领域能做的都做了，问题出在经济领域之外。私有财产的保护、私权利的界定、公权力受到最大限度的约束之类，这个领域是需要深度政治体制改革的。饭要一口一口吃，这个道理我们都理解。但一定要尽快的开始吃第一口。产业升级之路如果一直不能启动，中国就将错过下一轮的世界产业分工，就会被全球经济扔到历史的垃圾堆去。
为什么珠三角的房地产市场相对于长三角和北京都显得健康？因为珠三角的产业环境在全国而言都最完美。珠三角的政治气氛极其民主人性，政界人士对自己的定位是“我是在政府打工的人”，而不是北方人通常所称谓“父母官”。公务员和职业经理人，大家都是打工，人人平等，所以产业环境非常好，资金愿意投入产业升级，而不是投机楼市。所以深圳虽然在珠三角地区也算泡沫城市，但楼价简直和京沪不能比。广州的楼市就更加健康。珠三角为什么可以成长为产业经济最强悍的省份，这种政治气氛至少是一个非常重要的原因。
这一段算是我对中国房地产市场的整体看法。我之所以用珠三角的楼市作为判断其它城市的楼市是否健康的座标系，原因就在于这个区域的政治最开明、产业经济环境最好、民营资本被挤入楼市的因素最小，可信度最高。
说到未来我国宏观层面的房地产市场走势，只要政策不再像今天这么不切实际，能切实的扣合我国的经济发展规律，符合城市化的发展规律，那么就一定是和所有经济健康发展的国家一样，房价一定会持续上涨。我再强调一下，房价上涨不是丑事。它是好事。是地方经济处于正循环中的好事。只要地方的经济在发展、生活环境在改善、各种配套在陆续完善，房价就一定会上涨。投机型城市除外，投机泡沫一定要挤干净，但是不能再搞一刀切。那几个投机型城市各有特点，我简单总结一下：北京属于全中国民营企业家的集体投机，上海和浙江地区属于失落的民间资本的金融游戏，深圳属于陷入末日恐慌中的深圳人和香港人的狂欢。关于这几个投机型城市，我会在后面的城市篇中予以详细阐释。打压投机的政策要针对各个城市的不同特点，予以区别对待。尤其是民间资本的出路问题，这个问题不是简单的房地产问题，它需要深度的体制改革才能解决，我也会在后面予以详述。
谢谢大家，下面进入城市篇。我会阐述各个城市的发展历程，并结合它们的发展历程，阐述它们各自的房地产市场发展阶段，并对它们的市场是否健康，提出我个人的看法。希望我的这些看法，能对您更深刻的理解房地产市场，有所裨益。