下载掌阅APP，畅读海量书库
立即打开
随着城市化进程的继续，城市居住环境的不断改善，以及城市财富的不断增长，可以想见的是，房价必然随之上涨。这是无从抗拒的客观规律。只能接受，不能对抗。因此我们可以在几乎所有的场合看到几乎所有的经济学者，使用各种各样稀奇古怪的经济理论，得出这个远期看涨的结论。
在市场的第一阶段，首次置业型阶段，地价非常低，楼面地价占房价中所占的比例一般都低于10%。房价中的主要构成部分是建安成本，大致占到60%-70%左右。考虑到目前东部沿海地区小高层的建安成本大致在2000元/平方米左右（在这里我补充一句：这个成本数仅在东部地区适用。中西部地区由于安全等级要求不同，小高层建安成本低于1500元/平方米的，比比皆是），这样算起来，首次置业型城市，房价一般都低于3500元/平方米。全中国绝大多数的中西部非中心级城市，都是这种价位。这也是因为中国整体的财富蛋糕很小，社会资源很稀缺，不足以向全国范围进行广泛分配。改革开放短短的30年，积累的人才、资源，只能相对满足几个中心城市的需要，往二线城市分配都稍嫌紧张，再往下分配，就严重的资源不足。以长江中游的武汉城市圈为例。武汉的均价目前可以达到8500元/平方米的价位，但是所谓的武汉周边城市群，譬如黄冈鄂州等市，价格就在3000元/平方米左右长期徘徊，无从上涨。最重要的原因，就在于集湖北一省的财力，也只能打造出一个武汉，只能维持武汉的发展需求，乃至武汉还必须向周边城市吸血，集中这些城市的人才和财富。类似这样的城市圈比比皆是。四川只能有一个成都，出了重庆来抢食，成都人就算不明白其中的经济学道理，下意识的也对重庆充满反感。陕西只能尽全力打造西安。湖南很大声的喊出长株潭经济圈协同发展的口号，事实上，只是把所有的资源倾斜到了长沙，顺带一下子解决了长沙房地产市场长期低迷的状况，救活了差点死在长沙的无数房企。
在市场的第二阶段，改善型置业阶段，地价开始上涨，楼面地价占房价的比重开始逐渐上涨，最终可以达到30%左右。建安成本所占比例开始逐渐下降，到30%左右。楼面地价与建安成本最终将达到大致相等的水平。销售均价可以达到8500元/平方米左右这个档次。一般而言，只有东部的二线城市和中西部的中心城市，才能实现这种价位。就珠三角而言，可以名正言顺的叫二线城市这个名号的，只有佛山和东莞，全市的均价大致在8500元/平方米左右浮动，中心城区大致在12000元/平方米，镇区大致在6500元/平方米的价位（以佛山的富裕程度，被列为二线，实在是因为它自己不争气，城市建设过于落后，各项生活配套都没完善起来，所以只能委屈它和东莞这个更不争气的城市一起做二线城市。）。此外，广深属于一线城市，不多评价。中山珠海惠州江门统统属于三线城市，要达到8500元/平方米的价位，还需要老实的锤炼内功，好好的把基础产业做好，把城市建设好，把生活配套完善起来。即使这四个城市因为投机盛行，在某个阶段超过8500元/平方米的价位，以后也一定会痛苦的跌下去。内功不够，投机来凑，最后的结果一定是死得很难看。这方面的坏典型就是珠海。珠海的产业基础极弱，经济规模在珠三角排名倒数，纯粹以旅游地产的名义搞投机罢了。
在市场的第三阶段，投资型置业阶段。地价在楼价中的占比逐渐扩大，并成为最主要的成本，占比达到60%-70%。建安成本占比下降到20%以下。在这类地区，由于大量的财富的汇聚，必须要寻找到财富的蓄水池，因此楼市的主要价值是保值。投资型城市的销售均价可以达到1万元/平方米以上，其中中心城区可以达到2万元/平方米以上。广州是投资型城市的典型，苏州和南京最近也表现出比较强烈的投资型需求入市的味道。这类城市的城区久经打造，生活配套成熟。市民心态平和，不狂热，对闲散资金的涌入不盲目跟随，缺乏炒作空间。随着这类城市中心价值的逐渐体现，资金在城市内不断沉淀，楼市的投资功能也会不断凸显。体现在城市的人口构成上，就是高级白领、金领阶层这类具有高消费能力的富裕阶层不断壮大。
投机型城市，为数并不多，在总纲里就不多评价了，我会在后面的城市篇中，对几个投机型城市进行狠狠的揭批。十里洋场，纸醉金迷，市民心态浮躁狂热，浙江的杭州温州等地、京沪深这三个一线投机城市是其中的代表。这类城市是闲散资金的汇集地，以楼市作为泻洪口。这类城市的销售价格，难以体现城市的真实价值。我看着温州最近的土地出让信息，楼面地价动辄2万元/平方米、3万元/平方米，经常不能相信自己的眼睛。如果要调控，就应该狠狠的调控这类投机城市。几颗老鼠屎，搞坏一锅粥。这少数几个投机城市的年轻人跳出来大骂投机，结果搞得好像全中国的楼市都不健康了，都陷入投机狂热了。真是岂有此理！
对正常的房地产投资而言，处于转型期的城市，投资价值最大。在2003年左右进入东部二线城市的品牌地产商，大多狠狠的赚了一笔，因为它们刚好迎合了这些城市从首次置业型市场向改善型市场的转型。现在的三线城市是否值得进入，需要具体城市具体分析。如果它们表现出强烈的城市化发展趋势，城市的产业经济也在稳步发展的话，就会开始从首次置业到改善型市场的转型，就会具有很高的投资价值，譬如我在后面的城市篇中会分析的合肥。