10.永远的供不应求之二

以珠三角几个城市为例，比较微观的阐述供不应求的情况。

佛山从2005年至今，每年的总成交量大致在700万平方米左右。其中中心市区禅城区的交易量约占10%强，大致是80万平方米上下，年供应套数大致是6500套。由于开发已达到饱和程度，预计未来5年的供应量将会持续减少。禅城区的总人口约100万，户均3.6人，也就是27万户人。以20%的人口占有80%的财富这一我们目前公认的财富分配比例公式计算，禅城区的富裕家庭数超过5万户。希望大家还没有忘记我前面阐述过的房地产市场的阶段性特征。佛山现在是改善型需求为主的城市。2005年前，佛山基本上没有像样的住宅产品供应。 （不要嘲笑，到今时今日，绝大多数的北方和中西部城市，都没有像样的住宅产品供应。北京和上海这两个投机城市的产品，尤其烂和差，简直不堪入目。）这5万户的富裕家庭，在2005年前，都居住在筒子楼、自建楼、低矮楼梯楼、宿舍楼这些落后产品里面，统统具有改善住房的需要。一梯两户、南北通透、通风采光的住宅产品，是学会花钱之后的富人，必然要享受的生活环境。这种产品在2005年前基本不存在。2005年后，这批富人看着城市化的发展，看着禅城新城区（亚艺板块）的建设，醒悟到两种生活之间的巨大差异，于是纷纷的抢购新城区的房产。但是，每年的新增供应，只有6500套。除掉在旧城区的大约40%的初级产品的供应（我们总得为首次置业者留出一定的比例），新城区的改善型产品的供应量，只有不到4000套。需要连续供应12年，才能应付禅城区自身已有的改善型客户的需求。近5年来它只供应了不到2万套改善型产品，为禅城区的富人所疯抢，所有楼盘都可以实现开售后1星期内清货。这5年来，无论市场如何变幻，都没有听说过卖不出去的货。但是，禅城新区目前已经不可能再增加供应，它的开发已达饱和。未来的剩余货量屈指可数。于是寸土寸金，新区楼价大涨，从2005年的4000余元/平方米，上涨到现在的12000元/平方米。

东莞的新城区建设的经历与佛山禅城相类似，东莞的经济构成也与佛山相类似，两者都是以私营企业作为城市经济主体，奉行的都是藏富于民的政策。近5年来东莞的年供应量大致为550万平方米，约5万套的年供应量，其中主城区的住宅年供应量大致相当于总供应量的40%，仅约2万套。与佛山的5区多中心发展模式不一样，东莞目前尽全市之力打造主城区，主城区的生活便利程度冠于全市，因此主城区的购房客户约有3成来自东莞其它镇区，这也与佛山各区之间全封闭式的市场状况不一致。我相信随着东莞全力打造它的新城区，必将会吸引越来越多的在荒凉冷僻的镇区生活的富裕家庭。东莞的常住人口是635万，约180万户，其中主城区约20万户。我们也以20%来计算富裕家庭的数量。这么算下来，东莞主城区住房的需求总客户数，合约36万户。这些人的改善型需求，按目前的供应速度，还需要13年才能满足。

以上论述所使用的数据，均是公开数据，不保密。各位可以参照这个原理，考察自己所在城市的市场状况，看看供不应求的程度有多高。综合本章和前章，我个人的判断是：中国这种供不应求的局面，将长期维持，在10年内不可能缓解。而且随着未来供不应求问题的累积，问题将更加严峻。也正因为此，中国未来10年的房地产市场，只可能是20%的富人的市场。刚毕业的大学生要买房，就必须集举家之力，行啃老之事，去和具有强大经济能力的富人竞争。 V81Dp2ZD6W1zn1OjEDEzGy7oaGnqPYu0AUfGhMhloVZKquoFdH0z9ZImQ03iLB30