9.永远的供不应求

城市化，也就是人口向城市集中的过程。城市化率，就是城市居民占总人口的比例。我们的城市化进程，始于改革开放，至今不过是30年。改革开放初期，也就是1980年代，我国的城市化率不足20%，到2000年的时候，经历20年的原始积累和发展，城市化率达到约35%。从2000年到2010年这10年时间，中国的城市化速度突飞猛进，2010年，我们的城市化率大致达到接近50%的水平。粗略计算的话，我国的城市人口，从1980年代的2亿人左右，上升到现在6.5亿人，30年时间，城市增加了4.5亿人。仅仅近10年内，也就是全国房地产市场飞速发展的所谓黄金十年里面，城市就增加了超过2亿人。

这2亿人，按人均30平方米的基本住房需求计算，需要提供超过60亿平方米的新增住房，才能满足他们的基本生活需求。而从2000年到2010年10年间，中国房地产市场提供的住宅总货量，不足45亿平方米。这些都是非常简单的数据，公开，不保密，任所有人查阅和研究。60亿平方米的基本需求和45亿平方米的总货量，供应缺口高达15亿平方米，25%的需求不可能得到满足。而且，这个计算仅仅只考虑了仅10年的供应缺口，未考虑前20年的供应缺口，以及城市居民的改善型需求。如果要考虑上述因素的话，我个人认为，中国的住宅市场，在整体上，存在超过40%的供应缺口。这是一个相当严酷的数字，它意味着想降房价，基本不可能。

2010年后，目前为大多数学者认可的未来城市化递增速度，是每年1%，那就是每年增加的城市人口，超过1300万，需要增加住宅供应约4亿平方米。

假定之前的住宅缺口，在未来10年内慢慢增加供应予以消化，再加上现在每年新增加的4亿平方米的需求，并考虑一定的改善型换房需求，那么未来10年，我们每年的商品住宅供应总量，应该达到7亿平方米的规模。这种规模的供应有可能达到吗？在过去的10年，我国每年房地产开发企业提供的商品住宅的竣工面积，大致是在3亿到5亿平方米之间徘徊。05到2009年间数据相对最高，在4亿到5亿平方米之间，其它年份都要在3.5亿平方米左右，2009年的数据是3.67亿平方米，2010年的数据勉强回升到4.28亿平方米。 （注意：不要被国家统计局发布的所谓“住宅竣工面积总量”数据给骗了。那个数据大致是8-10亿平方米左右，看起来显得我们的住宅供应量很大似的。但这个总量数据还包括了占全国人口一半的农民兄弟在宅基地上建的住房，以及少量的各类保障性住房或各色宿舍之类。）我们要知道，近10年的房地产建设投资，占全社会固定投资的比例，都在20%左右，这是相当高的比例。我相信随着国家打压房地产的决心日益强硬、对土地控制日益严厉，商品住宅建设将不能再维持迅速增长的局面，因此未来每年的竣工面积，不会出现大涨的情况，也就是每年4亿平方米左右。

每年4亿平方米，10年40亿平方米，绝无可能同时解决城市新增人口的最低居住需求问题，历史旧债问题，改善型客户的购房需求问题。这些问题一定会逐渐累积、叠加，并形成巨大的社会矛盾。住房问题，必将是中国城市化进程中，长期困扰中国城市新居民的，最沉重的话题。