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周玄道：“那相对开发少的，就是上海北边了？我哥也是这个观点，他的办公室就买在了闸北区，一个挺不受上海人待见的‘下只角‘的地方。”
叶萌点头，道：“你哥很有眼力和魄力啊，据我所知，那里必大涨。我现在就正好说到北边。
上海的北边，开发程度很低。尤其闸北和宝山，大片土地闲置，还有很多工厂、4S店等低矮建筑群，拆迁成本极低，距离市中心又很近。现在北中环的新盘，普遍卖不上价，3万左右的盘很多，这里面，肯定就存在高性价比盘了。”
周玄问：“那西边呢？”
叶萌道：“上海西边，挺尴尬的，普陀区也是在上海市区中平均价格相对较低的区，但就是翻来覆去发展不起来。尤其是商业配套做得不好，地铁修过去了，现在人气也不是很旺。如果新置业的话，暂时不要考虑那里，那里和北边不一样，是开发了几下没搞好，伤了元气，需要人收拾烂摊子的那种。”
周玄道：“得，就剩个东边了，捎带说说，估计也不如北边好。”
叶萌道：“东北主要就是杨浦区这块。怎么说呢，这里上海老居民挺多，人口也相对密集，是上海的大学城。高校多的好处是环境好，人口素质高。但坏处，就是商业氛围不会太浓，不太适合年轻人居住。同时，房价也不低。最近杨浦那边靠黄浦江的盘开出来，也都是天价。”
周玄道：“我知道了，我们现在就是在去北边楼盘的路上。”
常书远笑道：“推理正确。”
周玄又问：“叶萌你们是不是都有个各区域指导均价什么的？低于这个价格就代表是价值洼地。”
叶萌道：“是啊，目前大致的统计，内环内均价大约7.4万，内环中环之间均价大约5.7万，中外环之间均价3.9万，外郊环是2.4万。”
周玄赞道：“你真是业务纯熟，我都想跟着你买套房了。”
叶萌道：“买啊，你那么多钱。”
周玄苦着脸道：“看着多，都是镜花水月，我又动不了。”
常书远长声道：“原来富豪也有烦恼，我心理平衡多了。”
周玄道：“穷人富人一个样，都是为钱烦恼。”
三人到了“大宁乐府”的售楼处。
叶萌道：“我们三个现在角色分工一下，我和常哥扮演男女朋友，要买婚房。周玄扮演常哥的弟弟。无论谈到什么程度，都不要当场交定金，我们出来商量了再定。另外，楼盘相关问题，由我来问售楼小姐。”
周玄道：“呦，买个楼，还送女友，书远你这便宜赚大了。”
常书远脸一红，道：“反正今天全听小叶安排，我没意见。”
售楼处内，十分热闹。
售楼小姐似乎都在招呼客人，一时还没有空闲的人来接待他们。
迎宾小姐有点尴尬地说：“今天正好是促销活动的第一天，又是周六，客流量超乎想像，大家都忙不过来了，请你们见谅，我这就去帮你们找个售楼员。”
看她慌张地跑开，叶萌对二人道：“从现在这一刻起，你们看到的一切，都可能是演员在表演，从迎宾到售楼小姐再到工作人员尤其是顾客们，都可能是开发商精心演练过的，只为让你上钩买房。
比如说，刚才的停车场，扫一眼，基本都是三十万以上的车，也停得很满，这就是对的。如果停车场上车很少，售楼处人却很多，那这些人很可能是坐大巴来的，再么是开发商请来的托儿，再么就是那种购房一日游的，反正都假。
其次看售楼处顾客的年龄和穿着打扮。像这种中高端楼盘，如果是一堆二十几的年轻小伙子在看，基本可以判断是开发商雇来充数的，或者一堆大爷大妈，都很假。”
周玄赞叹道：“你这买房的生意经，都能出本书了。中介出身知道的内幕就是多。”
叶萌道：“我这才干了多久，也就学到点皮毛。”
迎宾还真拉来了一个样貌清秀的售楼小姐给他们。
她先是自我介绍叫温云，然后问他们是不是第一次来。得到肯定答案后，先给常书远做了一个登记，又将自己的名片给三个人各发了一张。
温云把他们带到人满为患的楼盘区域规划图旁，用激光笔指着大宁乐府，道：“本案位于北上海高尚人居版块——大宁国际社区，毗邻汶水路站轨道交通1号线，仅需步行15分钟，位踞中环、南北高架黄金交汇点，由两条上海城市一级动脉贯通全城，迅达城市繁华核心商圈。
周边配套的综合商场是大宁国际、在建的有久光百货、协兴星光广场、绿地中央广场、市北新中新等。
叶萌在常书远耳边耳语道：“这种听听就好，隔八百里的商圈也会被说成是它的配套。比例尺都严重失调。到哪里多远都是点对点的直线距离。告诉你几分钟车程，也是完全不堵车的理想状态下到达的时间。”
温云继续道：“大宁乐府项目由 10栋18层，1栋17层，1栋14层组成。有停车位606个。容积率2.00，绿化率35%，物业费为每月每平方米3.90元。交房时间预计为明年12月。”
叶萌对常书远小声道：“这个体量还算可以。容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。比如说，在面积为100平方米的地块上，每层建筑面积100平方米，建2层，总建筑面积200平方米，容积率就是2；如果建3层，总建筑面积300平方米，容积率就是3。容积率越高的小区，居住舒适度越低。乐府这个指标算正常。绿化率过了30%，也算能接受。”
温云听她们在议论，就礼貌地停顿了一下，待叶萌说完，她才继续道：“本案的主力户型为90平两房、115平三房以及135平公馆，科学体量打造空间，创新功能户型布局紧凑，人性化满足灵动空间所需，以最大尺度礼遇生活。
目前在售89平2房，115—135平3房，前期推出的94平小3房已经全部售罄，后期无同类房源，项目精装交付，8000元每平米精装修标准，配有中央空调和地暖。
89—115平米户型均价53000元每平，135平米户型均价58000元每平。
项目主贷款银行为农行，另有建行、兴业、民生等均可办理贷款业务。”
听她介绍完，叶萌问：“对口的学区是哪一所学校？在上海的排名情况如何？”
温云一愣，有点尴尬地道：“对口的学区，暂时还没完全确定，不过我们属于大宁街道，应该是九年制大宁国际学校吧，新建的，还没排名。”
叶萌道：“国际学校啊，那费用是不是很高？”
温云含混地应了一声。
叶萌又问：“本盘实际在中环外一点点，而且，属于彭浦永和板块，受大宁辐射小。本案紧邻中环高架桥，不知在噪音和粉尘上——”
温云立刻道：“我们装的是双层隔音玻璃，这点请放心。”
叶萌又问：“医疗配套呢？”
温云道：“附近的延长中路有家第十人民医院，属三甲医院，医疗水平较高，常规医疗项目基本都有覆盖。”
叶萌笑道：“那家离得可不近啊。”
温云也笑笑：“开车就快了。”
叶萌道：“那看看户型吧。”
温云带他们先来到了户型图模型前，道：“今天开始的优惠活动是100平以下，购房优惠9万；100平以上，购房优惠17万，不知你们二位的购房预算？都有公积金贷款额度么？”
叶萌道：“差不多了，不如我们直接看看样板间，预算方面还算宽松。”
温云点头道：“我们样板间本来都是要预约才能参观的，但我看你们很有诚意，我去跟主管打声招呼。”
温云走后，叶萌道：“对样板房，千万别所见即所得，看的时候，别注意开发商的陈设，当空房子看。”
不一会儿，温云过来说可以去看了，四人绕出售楼处，过了一条走廊，就到了样板间。
样板间是那种在平地上搭出来的。
四人套上鞋套，先参观的是89平样板房，温云介绍有南北通与全朝南两种户型，得房率是80%。
叶萌小声对常书远道：“这个得房率还算可以了，上海很多高层房源实际得房率只有71%左右，就是说你买140平和人家买123平的实用面积差不多。”
对于叶萌总是跟常书远小声说话而自己听不见，周玄有点不爽，又不便多说，索性独自到卧室去参观了。
温云介绍道：“这个户型的亮点是有入户玄关、超大景观阳台、拐角送大飘窗。”
叶萌边参观边向常书远小声道：“这种临时搭建起来的样板间，通常都是按没公摊的面积建的，所以比实际交房时的房子面积大一些。另外，样板间的很多家具都是开发商定制款，整体比正常家具缩水了一圈，所以摆放之后会显得房间空间很大。”
常书远叹道：“买个房而已，步步惊心。”
叶萌笑道：“一套五六百万呢，人家开发商不用足心思怎么对得起你？”
第二套参观的是115平的样板间。
温云介绍道：“这个是C1户型，3室2厅2卫，南北通，亮点是客厅很大、卧室全部有赠送飘窗。”
叶萌仔细转了一圈，对温云道：“这个户型我很满意，别的就不用看了。我和我男朋友回去跟双方父母商量一下，再带他们过来看一看，差不多就可以定了。”
温云很欣喜。
三人出了售楼处，叶萌道：“常哥你开车，我们沿着这个盘慢慢兜一圈，用自己的眼睛看和判断，而不是听开发商讲故事。”
一圈绕弯，叶萌总结道：“项目距离一号线汶水路站的确只有一公里左右，步行正如温云所说，大约15分钟左右可到达，相对来说比较近。
从汶水路站到人民广场七站距离，到上海火车站四站距离，且一号线是上海轨交主干线，几乎可以换乘所有地铁轻轨线路，出行便利度很高。
项目周边公交站点非常少，汶水路越秀路有528、758，平型关路永和东路站有858，这三条公交线路都是跨区行驶，公交等待时间较长，出行时间成本较高。不过常哥有车，这点不必顾虑。公交少人流也会少，周围会很清静。
项目位于中外环，紧挨中环高架，所处的位置交通通达性非常好，西侧即是平型关路，南面是中环路，自驾出行非常方便。不过常哥需要注意，南北高架和内中环早晚高峰时段是上海最拥堵的路线。
项目周边主要竞争盘是大宁金茂府，本案户型面积上与大宁金茂府差不多，而报价少1.2万左右，相对而言，乐府在价格上占有一定优势。
但这个盘也有很多缺点，学区、医疗、商业配套，都有缺陷。周边有多个变电站和一个垃圾站，可能会对部分业主产生影响。
距离中环高架非常近，最近仅一百米，部分房源会受高架桥和汶水路过往车辆带来的噪音和粉尘影响。
总的来说，五万的价格，在中环，有极大优势，随着周围的大拆大建，未来三五年，应该会有2万以上的升值空间，常哥可以考虑。”
常书远道：“对这个盘，我也挺满意的。115的户型和面积，也基本能满足我的需求。跟专家出来看房就是好，不用跑冤枉路，基本一次搞定！”
叶萌道：“说着简单，我可是用了大半夜时间，把现在上海符合条件的在售楼盘都理了一遍，挑出的这家，是综合性价比最高的。”
常书远开心道：“那我们去交定金签合同吧？”
叶萌笑道：“不急，一是你如果有意向，我让我的前同事帮我去找找这个开发商的区域经理，看能不能拿到更好的楼层和再打点折扣。另外，这几天还有一个我觉得更好的新盘要入市，我想看看那个盘再最后确定。”