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一、预售楼销售广告、宣传资料和沙盘失实，合同效力如何？ |
2013年4月3日，原告齐某、赵某与被告某某公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定两原告向被告某某公司购买位于诸暨市×××星花园××单元××房屋、地下××地下车位及××号夹层，价款总计1776673元，于签订合同当日支付首付款1066673元，余款710000元通过办理银行按揭贷款或者公积金贷款于2013年4月30日前付清。被告应在2015年6月30日前将合同约定的商品房交付给两原告。合同签订后，两原告已全额支付购房款。2015年6月11日，×××星花园小区通过城乡规划、公安消防、环保部门和城建档案综合验收，2015年6月16日竣工验收备案。2015年6月15日，某某公司以快递方式向两原告寄送了交房通知书。2015年6月21日，两原告办理了领房单，本案房屋现已交付。房屋交付后，两原告发现小区大门并非某某公司展示的沙盘、宣传资料展现的凯旋门样式，小区南大门与苎萝东路非机动车道相通，与主道未连通，并且小区房屋有严重质量瑕疵。两原告认为被告交付的房屋不符合合同约定而构成违约。
原告认为 ：原告于2015年6月16日接到被告收房通知后去验房发现该房屋与原设计严重不符且存在严重的房屋质量问题，厨房无窗，严重影响厨房通风，储藏室漏水和房屋墙面空鼓等；小区的公共设施中凯旋门不复存在，南大门出口与苎萝东路交接无机动车入口且小区中一楼电梯候梯厅和楼梯过道墙砖大面积空鼓。原告在发现上述问题后多次与被告协商，但被告均不予解决。两原告认为，原、被告之间的商品房买卖合同合法有效，签订合同后原告按月支付了全部购房款，而被告违反合同约定，在未征得两原告同意的情况下，擅自变更了小区的公共设施及房屋结构设计，损害了原告的合法权益。
被告认为 ：原告诉请的违约金没有事实和法律依据；商品房买卖广告的沙盘资料是要约邀请而非要约；根据商品房买卖合同附件八第四条第八款和第十三条约定，小区大门结构的改变不构成违约，沙盘仅供参考，实际以现房为准；小区出入口外道路在被告楼盘红线范围外，属于政府管辖区域，被告无权干涉；厨房少窗是被告对结构的优化设计，符合规划要求，被告无需取得原告认可，也无需告知原告，如果原告需要，被告同意配合增设窗户；原告诉请的其余问题属于质量瑕疵的，被告会积极进行维修。
法院审理查明 ：2013年4月3日，原告齐某、赵某与被告某某公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定两原告向被告购买位于诸暨市×××星花园××单元××房屋、地下××地下车位及××号夹层，价款总计1776673元，于签订合同当日支付首付款1066673元，余款710000元通过办理银行按揭贷款或者公积金贷款于2013年4月30日前付清。被告应在2015年6月30日前将符合下列条件的商品房交付给两原告：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致下列情形（一般为影响到买受人所购商品房质量或者使用功能的），具体为该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，未按期作出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定的时限内通知买受人的，买受人有权退房。出卖人自商品房交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，《住宅质量保证书》应当包含本合同附件六约定的主要内容在商品房保修范围和保险期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，出卖人不及时履行保修义务的，买受人可以自行维修，费用由出卖人承担。附件八补充协议约定建筑区划内的基础设施与公共配套建筑包括但不限于电力设施、弱电系统、供水设施、供气设施、车库安全疏散口、垃圾房、排风竖井等位置、规模、数量，以政府相关部门及电力、煤气等企业最终确定为准，若建筑区划平面布局或模型、宣传资料等所示不一致的，除合同有特别约定之外，买受人对此表示充分理解，不构成出卖人违约。合同签订时，出卖房屋尚未建造完成，被告向原告展示的沙盘、宣传视频显示小区大门为凯旋门，小区南大门与苎萝东路相通。
合同签订后，两原告已全额支付购房款。2015年6月11日，×××星花园小区通过城乡规划、公安消防、环保部门和城建档案综合验收，2015年6月16日竣工验收备案。2015年6月15日，被告以快递方式向两原告寄送了交房通知书。2015年6月21日，两原告办理了领房单，本案房屋现已交付。房屋交付后，两原告发现小区大门非凯旋门，小区南大门与苎萝东路非机动车道相通，与主道未连通。两原告认为被告交付的房屋不符合合同约定而构成违约，遂诉至本院。
法院认为 ：原、被告之间的商品房买卖合同关系，主体适格，意思表示真实，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同订立后，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告已依约向被告支付房款，被告亦已向原告实际交付房屋，双方之间的主要合同义务已经履行完毕。现原告起诉认为小区大门和南大门主出入口与被告提供的沙盘、视频资料不一致而构成违约，从而诉请违约损害赔偿150000元，本院认为因被告提供的沙盘、视频资料对小区大门和南大门主出入口的展示并非商品房买卖合同的组成部分，故原告诉称的违约行为缺乏合同依据，对该诉请不予支持。原告诉请厨房少窗，要求按图施工并经消防验收合格。审理中，被告明确表示愿意增设窗户，且提交了小区原设计单位出具的设计修改通知单并加盖了技术核定章。本院认为根据被告提交的设计修改通知单，厨房与前室之间增设窗户实际可行且设计单位证明开设600窗符合规范要求，对原告增设厨房窗户的请求予以支持，开设标准以上海同大规划建筑设计有限公司出具的设计方案为准。又因厨房窗户增设未对消防设施进行改变且未违反建筑规范，对原告要求增设窗户后再经消防验收的请求不予支持。原告诉请飘窗没有打胶，要求补打，本院经实地勘查后发现飘窗外部和内部上半部分空间已全部打胶，隐藏在飘窗内的部分区域未打胶。本院认为，铝合金窗打胶的主要目的是防止窗外水渗漏到内部，现被告已对窗外部打胶，至审理时原告未提交证据证明窗户存在渗漏，说明打胶防渗漏的目的已达到，原告的诉请没有合同和法律依据，本院不予支持。原告诉请小区公共场所墙面空鼓，要求重新返修更换；休息大厅和地下车库通风口加装防护栏或者通风盖；加装封闭式智能门；小区公用区域有人种菜影响美观，要求予以清除；逃生通道因非小区人员能随意进出而被破坏，要求修理；小区走道有大面积多处积水，影响出行，要求及时解决积水情况等诉讼请求，无合同和法律依据，本院不予支持。但是，若小区内确实存在问题，被告应积极进行维修和改良，以确保居住环境的安全和优化。
本案存在的争议焦点为：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释）第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
根据该规定，宣传资料认定为要约需同时满足下列条件：1.宣传资料所作的说明和允诺范围为商品房开发规划范围内（即平常所称红线范围内）；2.宣传资料载明内容具体明确；3.宣传资料的内容对合同的订立和房屋价格的确定具有重大影响。
本案中，两原告主张在购买商品房时被告提供的沙盘和视频资料为要约，其是商品房买卖合同的组成部分，被告实际建造的小区大门和南大门机动车出入口与沙盘、视频资料中的不一致，已构成违约。判定被告是否违约，需确定被告提供的沙盘和视频资料的性质为要约还是要约邀请。首先，对于小区大门，该展示在商品房开发规划范围内且形象立体、明确，符合要约的前两项条件。但是，消费者购买商品房时主要考虑因素应为房屋的套型、朝向、地段、周边设施及小区性质等，虽然小区大门为小区外观形象的组成部分，但其主要功能是进出小区人员的通道，其功能价值远远大于观赏价值，故而小区大门形状对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定并不具有重大影响，其不符合解释中第三条规定的视为要约的条件，不能作为商品房买卖合同的组成部分。况且，涉案房屋所在小区大门现状虽然与沙盘、视频资料中展示的不一致，但是实际建造的大门规模未明显缩减，且在两边建造了门卫室，较之宣传资料中单独设立的凯旋门更方便管理，现大门功能性并无减损。对于小区南大门与苎萝东路主路的连通问题，因苎萝东路已在商品房开发规划范围外，其亦不符合解释第三条视为要约的条件，故其也不能作为商品房买卖合同的组成部分。再者，根据与本案一并起诉的另六案中部分原告庭审中陈述，在2013年签订商品房买卖合同时小区南大门门口并未设置公交车站台，当时小区施工车辆可以直接从苎萝东路进出小区，基于当时状态，被告在制作的沙盘和视频资料中显示小区南大门出入口与苎萝东路相通并无不妥，因苎萝东路属于政府规划范围，被告无法预知道路后续规划。综上，认为被告并未构成违约，原告诉请的违约金亦无事实基础，法院不予支持，是合理的。
原告诉请小区公共场所墙面空鼓，要求重新返修更换；休息大厅和地下车库通风口加装防护栏或者通风盖；加装封闭式智能门；小区公用区域有人种菜影响美观，要求予以清除；逃生通道因非小区人员能随意进出而被破坏，要求修理；小区走道有大面积多处积水，影响出行，要求及时解决积水情况。对于上述请求，法院能否予以支持？
首先，原告诉称小区公共场所墙面空鼓，要求重新返修更换，但未明确墙面空鼓的具体位置、面积并提供证据证明，其诉请不明确，且小区公共场所属全体业主共有部分，墙面空鼓涉及其他业主公共利益，对于如何返修更换原告的意见并不能代表其他业主意见，所以原告的该诉请法院不能予以支持。关于休息大厅和地下车库通风口加装防护栏或者通风盖、加装封闭式智能门等请求，鉴于上述事项在原、被告签订买卖合同中均未作出约定，原告的诉请无合同依据，且休息大厅、地下车库的通风口以及小区的出入通道均属于共有部分，非原告专有部分，涉及全体业主的公共利益，应当由全体业主共同决定，故对原告的上述请求本院亦不予支持。原告对其主张的小区公用区域有人种菜、逃生通道因非小区人员随意进出而被破坏、小区走道有大面积多处积水等事实均未能提供证据证明。
商品房销售绝大部分是以广告形式在社会上公开出售的，近些年出现不少开发商为获高额利润，夸大宣传的情形。但商品房销售广告能否作为合同内容？业主能否就广告内容主张违约责任？根据合同法第十五条规定，商业广告原则上属于要约邀请，本质上属于一种吸引顾客的手段，出卖人不履行商业广告的宣传内容并不承担违约责任。但商业广告的内容符合《商品房买卖司法解释》第三条的规定，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确有重大影响的，应当视为要约。在此怎样理解“具体”“确定”，那就需要根据广告内容凭借一般的生活常识或行业交易知识确定其内容，要求在广告中应对房屋价格的确定有决定作用，足以使买受人产生信赖而签订合同，这样可以认定为是合同内容，开发商未履行广告内容的，可以要求赔偿违约责任。
第十四条 要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：
（一）内容具体确定；
（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。
第十五条 要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。
商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。
第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。