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三、交完定金买不了房，听信开发商忽悠遭损失 |
2013年4月15日，原告庞某来到被告宝苑公司房地产开发有限公司开发的×花园（誉天下之誉皇殿二期）项目售楼处，由于庞某不具备购房资格，宝苑公司售楼员提议庞某可以注册一新公司，以公司的名义购房，庞某此前从未听说以此方式购买房屋的，觉得售楼员介绍注册公司的方法方便可行，于是庞某向宝苑公司房地产开发有限公司支付了诚意金20万元。之后庞某发现，其在约定时间内，根本无法完成公司注册，而且以公司的名义购房不仅每年将会承担其无法承担的巨额税费，而且再想出售也将多承担巨额的税费，因此庞某认为宝苑公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，有违诚实信用原则，致使合同目的根本无法实现，于是庞某将宝苑公司房地产开发有限公司诉至法院，要求其返还定金20万元。
原告认为 ：2013年4月15日，原告来到宝苑公司房地产开发有限公司开发的×花园（誉天下之誉皇殿二期）项目售楼处，由于原告不具备购房资格，售楼员为了销售业绩，执意要求原告新注册公司，以公司的名义购房。原告从未以此方式购买过房屋，只听售楼员介绍注册公司非常方便，随后便与宝苑公司签署了购买×花园（誉天下之誉皇殿二期）项目房屋的《北京市商品房认购书》及其全部附件及补充协议（以下简称“认购书”），认购了×花园（誉天下之誉皇殿二期）项目×号商品房，并交纳宝苑公司20万元定金。认购书中约定签订认购书之日起10个工作日内，向宝苑公司提供完毕约定的购房材料。但之后原告积极准备材料的过程中，发现10个工作日根本无法注册完毕公司。而且以公司的名义购房不仅每年将会承担原告无法承担的巨额税费，而且再想出售也将多承担巨额的税费。这些问题，在签订认购书时，宝苑公司售楼员都没有向原告提示。显然宝苑公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，有违诚实信用原则，使合同目的根本无法实现。现诉至法院，请求判令宝苑公司返还原告定金20万元。
被告认为 ：×花园项目×号房屋的《北京市商品房认购书》及其补充协议等认购文件，系原告自愿委托其父庞某清与被告方订立，认购文件生效后，被告方与原告即应受上述生效法律文件的约束。认购文件已经明确约定原告应详细阅读并充分理解北京市住房限购政策的内容，被告方已在诚实信用的基本原则下，就原告需具备北京市购房资格要求的条件，尽到了合理的告知义务。原告于起诉状及变更诉讼请求申请书中所述之被告方隐瞒与订立合同有关的重要事实、违反诚实信用原则，以及存在缔约过失致使合同目的不能实现之理由，既不成立亦不属实。因原告未在认购书约定的期限内提交购房申请文件，亦未在我公司为此宽限延长的期限内提交购房申请文件，为此我公司依据约定解除与原告签署的认购书，且依据认购书约定及《合同法》《担保法》的规定不予返还认购人已支付的认购定金共计20万元。
北京市顺义区人民法院经审理查明：2013年4月3日，庞某清代原告庞某（乙方）与被告宝苑公司（甲方）签订《誉天下之誉皇殿二期诚意金协议》，双方约定：乙方同意于本协议签订当日向甲方支付诚意金200000元。甲方承诺，在乙方向甲方按时、足额支付诚意金，且未要求退还的情况下，乙方在甲方指定的时间内成功认购房屋的，甲方可就乙方选定的该项目一套房屋，在选定房屋销售价格的基础上给予乙方人民币200000元的优惠。庞某清代原告庞某于当日交纳诚意金200000元。
2013年4月15日，庞某清代原告庞某（认购人）与被告宝苑公司（出卖人）就北京市顺义区×花园项目中的第×住宅楼（幢）（座）×号房签订《北京市商品房认购书》。双方约定：该房屋套内建筑面积338.24平方米，每平方米人民币25721.39元，总金额人民币8700000元。就付款方式，双方于附件一中约定：认购人为自然人的，首期房价款2610000元（含已实际支付的认购定金人民币200000元，该认购定金转为房价款），认购人需于签署认购书且通过相关主管部门对认购人之居民家庭购房资格审核之日起7天内付清。第二期房价款870000元，认购人需于2013年10月31日前付清。第三期房价款870000元，认购人需于2014年4月30日前付清。其余房价款4350000元，认购人需于出卖人发出的《房屋交付通知》指定的房屋交付日期前14日内付清。
2013年4月15日，庞某清代原告庞某（认购人）与被告宝苑公司（出卖人）签订《北京市商品房认购书补充协议》，双方于第十一条约定：认购人承诺其已于本认购书签订之前，详细阅读并清楚知晓《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发（2011）1号）、《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发（2011）8号）、《关于贯彻落实本市住房限购政策有关问题的通知》（京建发（2011）65号）中有关住房限购政策的规定，并承诺遵守限购政策规定，若认购人违反限购政策的规定，则出卖人有权解除本认购书及补充协议、另行处分该商品房，认购人已支付的定金不予退还，如果该认购定金仍不足以弥补出卖人所遭受到的损失，则出卖人仍有权向认购人追讨。
2013年4月15日庞某清代原告庞某签订《认购书确认函》，第（3）条内容为认购人承诺其应按照相关主管部门的要求如实填写购房申请文件及提供购房所需的材料，若认购人未按相关主管部门的要求如实填写购房申请文件，及／或未提交或未依相关主管部门的要求提交提供其购房所需的材料、文件及／或由于认购人其他行为或原因导致相关主管部门未能于认购书及补充协议签订之日起十个工作日内对认购人之居民家庭购房资格作出审核结果的，则自申请和期限届满之日，出卖人有权解除认购书及补充协议……
2013年5月26日，被告宝苑公司向原告庞某发出《催交购房材料通知》，催告庞某于2013年5月31日前向宝苑公司提交户口本及备选公司材料，用以进行购房资格审核。同时告知庞某，如逾期未交，宝苑公司有权解除认购协议，庞某已经支付的定金不予退还。
2013年6月5日，宝苑公司向庞某发出《解除北京市商品房认购书通知书》，内容为告知庞某认购书于本通知发出之次日解除，庞某应指定新认购人于认购书解除之日起三日内与宝苑公司协商商品房购买事宜。否则，宝苑公司将另行处置该商品房，庞某已经支付的定金不予退还。
庞某确认现在没有限购政策规定的在京购房资质。
庞某提交录音一份，拟证明宝苑公司售楼员赵某丽在庞某购房前存在欺诈行为。宝苑公司对该证据的真实性认可，证明目的不认可。
宝苑公司提交《授权委托书》，内容为：“庞某委托庞某清代理购买宝苑公司开发的×花园项目房产的相关事宜。受托人的代理权限如下：1.代为选取购买北京宝苑房地产开发有限公司开发的×花园项目房产；2.代为签署《诚意金协议》及相关法律文件；3.代为签署《北京市商品房认购书》、补充协议及相关法律文件；4.代为签署《商品房预售合同》、补充协议及相关法律文件……”拟证明庞某清签署的涉诉文件都是有庞某授权的，庞某对相关情况是知情的。庞某对该证据的真实性及关联性认可，对该《授权委托书》的效力认可。
上述事实，有本院庭审笔录、《誉天下之誉皇殿二期诚意金协议》《北京市商品房认购书》及补充协议、《认购书确认函》《催交购房材料通知》《解除北京市商品房认购书通知书》《授权委托书》、录音、收据等证据在案佐证。
法院认为 ：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。
本案的争议焦点在于双方解除《北京市商品房认购书》的责任应如何确定。庞某授权庞某清代为办理购买涉诉房屋的相关事宜，就庞某清代庞某签订的一系列协议的内容的效力，本院予以确认。庞某明知自己没有在京购房资质，依然签订《北京市商品房认购书》等协议，经宝苑公司催告后，仍未向该公司申请提交新的购房人信息。本院认定庞某存在过错，未履行双方约定的义务，应承担相应法律责任。同时，庞某在明知自身并无购房资质的前提下，当然应明确由其注册公司作为买受人的相关风险及注册公司应由其负担的税费。就庞某主张宝苑公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，法院难以支持。最终法院判决，驳回原告庞某的诉讼请求。
结合本案，在现实中确实有开发商在售楼宣传中，为扩大业绩不择手段、不计后果地向买方推销房屋，面对销售人员“糖衣炮弹”般的营销说辞，购房者应保持清静清醒的头脑，避免在感性情感的主导下头脑发热买到不适合的房源，甚至是买不到房屋还遭受不必要的损失。笔者提醒买方，一定不要相信销售人员的口头承诺，在购房过程中，销售人员所谓的“提议”“承诺”，以及开发商前期宣传时所谓的“未来规划蓝图”等，这些诺言到底会不会兑现，只有白纸黑字才是最好的保证，因此对于买方而言，不要轻易听信销售人员的口头承诺，一切要以“购房合同”为准，愿意将“承诺”写进合同的才具有法律效益，才是发生纠纷时的法律依据。
本案中，买方认为宝苑公司售楼员提议原本不具备购房资格的庞某可以注册一家新公司，以公司的名义购房，庞某此前从未听说以此方式可购买房屋，觉得售楼员介绍注册公司的方法方便可行于是交了定金，买方向法院提供了一份录音证据，拟证明宝苑公司售楼员赵某丽在庞某购房前存在欺诈行为，宝苑公司对该证据的真实性认可，证明目的不认可。首先可以肯定地说，录音或录像证据是法律允许的证据形式之一。在《民事诉讼法》第六十三条规定了八种形式的证据，其中第四项是“视听资料”也就是录音录像证据。在《继承法》中，也有“录音遗嘱”的规定。所以，视听资料是法律允许的证据形式，这是没有任何争议的。