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二、卖方已交付房屋但未过户，遭遇限购，买卖合同是否还有效？ |
2007年12月20日，王某与林某签订了《房屋买卖合同》，林某将位于北京市××区××园××号楼××单元×××号的房屋出售给王某，林某亦交付了房屋。自2008年起，上述房屋由王某居住至今。签合同时，林某尚未取得房屋所有权证，双方约定待林某取得房产证后与王某办理过户手续。2011年2月，北京市住房和城乡建设委员会出台了房屋限购政策，对购房人资格作出了限制，致使本案所涉合同的继续履行客观受限，虽然现林某已经取得房产证，但买方王某已经不能够办理过户手续，遂原告王某将林某诉至法院，要求判令林某协助王某办理位于北京市××区××园××号楼××单元×××号房屋的转移登记手续，将上述房屋转移登记至王某名下。
原告认为 ：2007年12月20日，原告与林某签订了一份买卖合同，双方就坐落于北京市××区××园××号楼××单元×××号房屋的买卖，达成一致意见， 2007年12月28日，原告给付林某现金65万元，2009年12月8日，原告以现金形式给付剩余房款5万元。合同签订后，原告在此房屋中居住至今。直到2011年2月林某仍未协助原告去办理房屋过户手续，之后，北京市住房和城乡建设委员会出台了房屋限购政策，对购房人资格作出了限制，原告此时已经不符合北京市住房和城乡建设委员会要求的购房资格，但原告在限购政策出台之前已经签订了合同并且支付了全部房款，林某未及时协助原告办理过户手续的行为导致了原告目前的损失，理应由林某承担，并尽快协助原告完成过户手续。
被告认为 ：对王某所述事实认可，王某已经付清了全部房款，也早已入住，房产证是委托开发商办理的，房产证下来后开发商没有及时给我，由于房子已经卖了，被告就没有及时去开发商处领取房产证。被告现在同意协助王某办理过户手续，但现在房价上涨了，根据公平原则，王某应当给付被告50万元的补偿金。
北京市大兴区人民法院经审理查明：2006年9月6日，林某与北京×××× ××房地产开发有限公司签订了《北京市商品房预售合同》，约定由林某购买坐落于北京市××区××园××号楼××单元×××号的房屋一套，该房建筑面积112.18平方米，总价580706元；该房已经取得房屋所有权证，证号为：京房权证兴标字第×××号；商品房交付后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。合同签订当日，林某一次性付清了全部房款，并委托北京顺驰置地达兴房地产开发有限公司办理房屋权属转移登记手续。2007年12月20日，林某（甲方）与王某（乙方）签订了一份买卖合同，双方就坐落于北京市××区××园××号楼××单元×××号的买卖事宜达成以下协议：1.甲方所售房屋位于北京市××区××园××号楼××单元×××号，该房建筑面积112.18平方米，套内面积84.36平方米；2.房屋成交价格为70万元；3.乙方应于2007年12月30日前支付房款65万元（含定金），甲方在收到上述房款之日向乙方交付房屋；4.甲方未取得房产证，乙方知悉该事实，乙方同意待甲方取得房产证后，甲方协助乙方办理房屋过户手续，双方办理过户手续当天乙方向甲方支付剩余房款5万元；5.任何一方拒不履行合同，应当按照合同约定房款的20%支付违约金。2007年12月28日，王某给付林某现金65万元，2009年12月8日，王某以现金形式给付剩余房款5万元。合同签订后，林某向王某交付房屋，王某在涉案房屋中居住至今。2008年至今，王某以林某的名义交纳水费、电费、物业费等各项费用。
另查，2008年3月18日，北京市××区建设委员会填发房产证，房产证载明：坐落于北京市××区××园××号楼××单元×××号的房屋所有权人为林某。
庭审中，林某明确表示同意协助王某办理房屋产权转移登记手续，但认为涉案房屋价值上涨幅度较大，故要求王某给予其一定的经济补偿，王某不同意。
上述事实，有买卖合同、交房款收条、商品房预售合同、房款发票、契税完税证明、供暖费票据等证据及当事人陈述意见在案佐证。
法院认为 ：王某与林某于2007年签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，内容未违反强制性法律规定，应属有效。合同签订后，王某支付了全部房款，林某向王某交付了房屋，王某实际在涉案房屋中居住至今，双方的主要合同义务已经履行完毕。对于办理房屋过户手续一事，林某已于2008年取得了房屋所有权证，林某在取得房屋所有权证后，理应按照合同约定协助王某办理房屋过户手续，但林某由于自身原因未能积极履行后续过户手续。2011年2月，北京市住房和城乡建设委员会出台了房屋限购政策，对购房人资格作出了限制，致使本案所涉合同的继续履行客观受限。但本案中，林某与王某之间房屋买卖的意思表示形成于限购政策出台之前，主要合同义务业已履行完毕，林某系因自身原因致使双方未能在限购政策出台前履行后续过户手续，现林某表示同意协助办理过户手续，本着保护交易安全的原则，王某要求林某协助办理过户手续的请求，合法合理，本院予以支持。林某要求王某补偿房屋增值部分的意见，于法无据，本院不予采信。最终法院判决，被告林某协助原告王某办理坐落于北京市××区××园××号楼××单元×××号房屋的过户手续，将坐落于北京市××区××园××号楼××单元×××号的房屋自被告林某名下变更至原告王某名下。
合同的继续履行，又称实际履行或强制履行，是指在违约方不履行合同时，基于守约方的履行请求，法院或仲裁机构强制违约方继续履行合同债务的违约责任承担方式。
我国长期以来的合同法理论及实务中，确保合同能够最大限度地实际履行被作为合同法的基本原则来坚持，因而在违约的情况下，主张继续履行成为重要的补救措施，只有在守约方没有主张继续履行或继续履行在事实上已经不可能、不必要的情况下，才会适用违约金、赔偿金。
根据我国法律规定和大多数学者的见解，可将实际违约行为分为不履行和不完全履行两类，而不完全履行又可分为迟延履行、不适当履行、部分履行，所以基本的违约形态主要是：不履行、迟延履行、不适当履行、部分履行四种。
继续履行在一定程度上能使合同恢复到在正常履行条件下能够实现的各方真实意思表示的利益状态，判决合同继续履行应具备如下条件：（一）违约行为确实存在；（二）守约方主动请求违约方继续履行合同；（三）违约方能够继续履行合同。
损害赔偿只能使守约方获得一定的金钱赔偿，但是房地产并非一般种类物，而是特定物，对于土地或房屋等不动产、一些特殊的动产或履行对债权人有不可替代的意义的合同，应当支持守约方继续履行合同的请求，否则，仅凭违约金或损害赔偿给守约方的保护很可能无法弥补其实际遭受的损失。
就本案而言，买卖双方在签合同时，卖方尚未取得房屋所有权证，双方约定待卖方取得房产证后协助买方办理过户手续，卖方在取得房屋所有权证后，理应按照合同约定协助王某办理房屋过户手续，但由于卖方自身原因未能积极履行后续过户手续，属于可归责于卖方的事由而造成一时履行不能，如果在履行不能原因去除以后，卖方仍能履行债务的，构成履行迟延，卖方应负迟延履行的责任，除非此时履行对买方已无利益而为买方所拒绝，否则卖方仍不能免除其履行义务，因此，本案法院判决双方应继续履行合同，由卖方协助买方办理过户手续。
在本案中值得注意的一点是，买方的主要义务均在限购政策出台前履行完毕，包括支付全部房款以及已经实际入住，仅由于卖方怠于履行义务导致限购政策影响了买方实现房地产登记过户，与司法中通过虚假诉讼裁决过户规避限购政策的情况完全不同。通过虚假诉讼裁决过户规避限购政策是指，买卖双方通过捏造债务纠纷等形式向法院起诉，让法院判决房产归属，从而达到规避限购令目的。
2014年6月，最高人民法院发出通知，就在当前房地产调控形势下，各地发生的通过虚假诉讼裁决过户的问题要求各地法院加强审查，以确保国家房地产调控措施的贯彻落实。最高法院给出了“不得异地管辖，谨慎出具裁决过户调解书，只可采取拍卖方式抵债”的指导，与之相呼应的是，广东省高级人民法院也早就出台了《关于强化审判管理防范和打击虚假民事诉讼的通知》。
通过虚假诉讼裁决过户规避限购政策，对买卖双方都存在着很大的潜在风险，就买方而言，如果将购房楼款付出去之后再来操作以房抵债，一旦遇上债台高筑的卖方，卖方以房抵债的不动产有可能被查封，其他债权人也可以对以房抵债的行为依法行使撤销权，买方未必能顺利获得所购房屋的产权。就卖方而言，卖方配合虚拟诉讼将自己置于债务人的地位非常危险，如果双方“名为以房抵债、实为房屋买卖”的真实意思因为卖方疏忽大意或特殊情况出现无法证明的情形，卖方对现实中的购房人负有大额债务将成为一种自认的事实。一旦出现此情形，假如买方只认债权否认要买房，卖方将非常尴尬和被动，一方面个人负有重大债务会给自己带来负面的影响，比如不良记录将给申请银行贷款构成障碍或出境受限；另一方面特殊主体负有重大债务还会带来意想不到的麻烦，比如《公司法》规定个人负有较大数额的债务到期未清偿的，不能担任董事、监事或高级管理人员，如果卖方是上市公司高管，很可能影响的不仅仅是自己个人，连其任职上市公司都会无端受到影响。在二手房交易市场中，卖方的话语权较大，卖方完全没有必要为了配合不符合政策条件的买方来参与虚假诉讼，任何规避政策的行为，都是存在风险的，更要指出的是，通过虚假诉讼裁决过户规避限购政策的行为，或要承担刑事责任，根据《刑法修正案（九）》规定，以捏造的事实提起民事诉讼，妨害司法秩序或者严重侵害他人合法权益的，将以虚假诉讼罪量刑，因此二手房交易的双方都不应选择虚假诉讼来实现过户这种扭曲现实的操作模式。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百四十六条 有下列情形之一的，不得担任公司的董事、监事、高级管理人员：
（一）无民事行为能力或者限制民事行为能力；
（二）因贪污、贿赂、侵占财产、挪用财产或者破坏社会主义市场经济秩序，被判处刑罚，执行期满未逾五年，或者因犯罪被剥夺政治权利，执行期满未逾五年；
（三）担任破产清算的公司、企业的董事或者厂长、经理，对该公司、企业的破产负有个人责任的，自该公司、企业破产清算完结之日起未逾三年；
（四）担任因违法被吊销营业执照、责令关闭的公司、企业的法定代表人，并负有个人责任的，自该公司、企业被吊销营业执照之日起未逾三年；
（五）个人所负数额较大的债务到期未清偿。
公司违反前款规定选举、委派董事、监事或者聘任高级管理人员的，该选举、委派或者聘任无效。
董事、监事、高级管理人员在任职期间出现本条第一款所列情形的，公司应当解除其职务。
第三百零七条之一 以捏造的事实提起民事诉讼，妨害司法秩序或者严重侵害他人合法权益的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；情节严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。
单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。
有第一款行为，非法占有他人财产或者逃避合法债务，又构成其他犯罪的，依照处罚较重的规定定罪从重处罚。
司法工作人员利用职权，与他人共同实施前三款行为的，从重处罚；同时构成其他犯罪的，依照处罚较重的规定定罪从重处罚。
二、在审理相关纠纷案件时，要认真审查当事人的诉讼请求及相关的证据，遇到以下情况，要慎重对待，妥善处理：
1.当事人在以房抵债协议中约定管辖法院，但抵债的房产与协议管辖法院属异地的，要严格按照民事诉讼法关于专属管辖的规定认定协议管辖的效力；
2.借贷等债权债务关系仅有借据和双方的认可，但未提供款项来源等证据的，对债权债务关系的真实有效性要严格审查，不能简单认定；
3.双方以债权债务纠纷为由诉讼至法院，但是立案后对案件事实及实体处理等均无争议并迅速达成“以房抵债”协议的，务必在严格依法查明案件事实的基础上决定是否出具调解书；
4.当事人在人民法院调解组织等主持下达成包含以房抵债内容的调解协议，并共同申请司法确认的，应当加大审查确认力度，慎重出具确认调解协议有效的裁定；
5.当事人对以房抵债生效法律文书或者调解协议申请执行的，原则上不得出具以房抵债裁定书或者要求登记机构办理过户的协助执行通知书，当事人要求以房产清偿债务的，应当采取拍卖等执行变价措施；
6.对其他可能存在虚假诉讼的纠纷案件，亦应依法审查。
《通知》明确提出了在立案、审理、执行各阶段识别虚假民事诉讼的方法，明确了打击和防范虚假民事诉讼的措施。今后，人民法院将建立虚假民事诉讼嫌疑案件案外人通报制度，在诉讼过程中发现案件可能损害案外人利益时，会将情况及时向利益相关人通报，或主动通知第三人参加诉讼。将建立防范打击虚假民事诉讼的联动机制。加强与同级司法行政管理部门、人民调解机构及当地仲裁机构的沟通与合作，共同防范个别当事人利用人民调解、仲裁调解制造虚假民事诉讼；加强与同级公安机关、检察机关的协调与合作，共同研讨虚假民事诉讼的受理、立案、移送和查处等问题，形成打击虚假诉讼的合力。还将严格追究虚假民事诉讼当事人的法律责任。
惩罚措施主要包括：依法对虚假诉讼行为人采取司法强制措施，维护民事诉讼正常秩序；依法受理虚假诉讼受害人提起的虚假诉讼损害赔偿之诉，赔偿范围不仅包括受害人因虚假诉讼所遭受的物质损失，也包括依法应予认定的受害人精神损害；虚假诉讼行为人涉嫌妨害作证、毁灭伪造证据或伪造印章、贪污、挪用等罪行的，人民法院将及时将犯罪线索移送公安、检察机关审查；对于协助当事人制造虚假诉讼的律师和律师事务所，将向司法行政部门发送司法建议书，建议吊销其执业证书和营业执照。