下载掌阅APP，畅读海量书库
立即打开
|
一、双方在限购前签订的房屋买卖合同是否有效？ |
原告张某为非京籍人员，2017年3月12日经由中介金色时光公司与被告郭某签订北京市存量房屋买卖合同，购买了被告位于顺义区×镇×路×号×区×幢×号商住房，合同签订后原告支付了相应款项，2017年3月26日北京市出台新的限购政策，原告认为商住房限购政策导致其不具有购房资质，故要求解除合同，经协商未果，起诉至法院。
原告认为 ：2017年3月12日原告与被告郭某签订北京市存量房屋买卖合同，并于当日支付了相应购房款，2017年3月26日北京市出台新的限购政策，导致其不具有购房资质，涉诉合同无法继续履行，因此要求解除合同，返还定金及购房款。
被告认为 ：不同意原告的所有诉讼请求。认为双方已经签订合同，并且在房屋新政出台之前，即2017年3月23日已经办理了网上签约手续，且中介金色时光公司是根据原告以及被告的授权来做的网上签约手续，涉诉合同履行不受新政策的影响，因此，原告要求解除合同的理由不成立，合同应该继续履行。
第三人金色时光公司认为 ：原告的诉讼请求没有法律依据，不符合合同约定及合同法的规定。签订合同的时间是2017年3月12日，当时北京市对商住房没有限购要求，双方已经在2017年3月23日委托第三人办理网签手续，且第三人已于当日办理，2017年3月26日，北京市出台限购政策，所以，涉诉合同履行没有法律障碍。因此，原告要求解除合同的理由不成立，合同应该继续履行。
北京市顺义区人民法院审理查明 ：2017年3月12日，由金色时光公司提供居间服务，原告张某与被告郭某签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，合同约定：出卖人（甲方）：郭某；买受人（乙方）：张某；居间人（丙方）：金色时光公司。第一条：房屋基本情况，（一）出卖人所售房屋坐落在顺义区×路×号×区×幢×号，建筑面积共60.5㎡。（二）该房屋规划设计用途为商业。第二条：房屋情况说明，（一）该房屋所有权证证号为：京（2016）顺义区不动产权第×××××××，共有权证证号为：京（2016）顺义区不动产第×××××××，填发单位为：北京市国土资源局，共有权人为：丁某。（三）该房屋性质为商品房……第五条：成交价格、付款方式及资金划转方式，（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币600000元。买受人在签订本合同的同时支付定金人民币100000元……（二）经买卖双方协商一致，该房屋内的家电、家具、装修装饰、其他配套设施设备、物业费、供暖费、车位费、公共维修基金及其他房屋维护费用合计作价990000元，……（三）房款交付，1.房款由买卖双方直接支付：（1）买受人无需贷款的，以现金或银行转账方式支付全部购房款，首付款为1000000元，支付首付款的时间或条件为网签当日，剩余款项应当于过户当日支付……第六条：房屋的交付，出卖人应当在过户当日前将该房屋交付给买受人……第七条：房屋权属转移，（四）签订本合同时，买受人应当确认已经具备北京市购房资格，或于本合同约定的过户日期/条件达成时能够取得购房资格……第八条：逾期的处理方式，（二）逾期付款的处理，买受人未按照约定的时间支付首付款或其他款项的，按照下列第1种方式处理。1.按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，按本合同第十一条约定处理。但出卖人不解除合同的，买受人应当按前款标准支付违约金，合同继续履行。第十一条：合同的解除及违约责任，（二）买受人有下列行为之一的视为买受人违约，出卖人可以要求买受人承担违约责任及其他损失（违约责任为房屋总价款的20%），并有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同。1.提供的证件资料不完整、不真实、无效或在约定过户期限届满之日仍不能取得北京市购房资格，导致无法办理所有权转移登记手续的；2.以各种形式拒绝购买该房屋的；3.迟延履行付款义务超过合同约定期限的；4.买受人未直接表明不购买房屋，但在合理期限内不支付应付款项或不配合办理相关手续的；5.因买受人的其他原因造成本合同不能正常履行的；6.拒绝交纳法定或约定由其交纳的税费的。第十二条：不可抗力，（一）因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明……（三）若本合同履行期间各级政府出台新的房产政策，造成本合同不能实际履行，则出卖人与买受人互不负违约责任。第十三条：居间方服务约定，居间方提供购房人信息，发布房屋出售信息；为买受人提供房屋出售信息，提供市场信息咨询；居间方促成房屋出卖人、买受人签订房屋买卖合同。居间服务具体事项由三方另行约定；合同还约定了其他事项。
郭某作为甲方（出卖人），张某作为乙方（买受人），金色时光公司作为丙方（居间方）签订了《居间服务合同》，第四条第三项约定甲乙双方委托丙方办理网上签约手续。
郭某签署了承诺配偶同意声明，承诺其配偶同意将涉诉房屋出售。
2017年3月12日，郭某收到张某购房定金10万元，2017年3月18日，郭某收到张某购房款22万元。
2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和国土资源管理委员会、北京市工商行政管理局、人民银行营业管理部、银监会北京监管局联合发布《北京市住房和城乡建设委员会等部门关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（京建发［2017］第112号），载明：“五、本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：1.名下在京无住房和商办类房产记录的。2.在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。”
位于顺义区×园×号楼×层×单元×房屋系原告之妻张某和与原告之女张某娣共同共有，张某认为2017年3月26日商住房限购政策出台，导致其不具有购房资质，涉诉合同无法继续履行。
涉诉房屋已经于2017年3月23日办理了网上签约手续。金色时光公司申请证人支某和杨某到庭作证，并提交了打印版的合同编号为C1490200的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，打印日期为2017年3月23日。上述两名证人均称涉诉房屋已经于2017年3月23日办理网上签约手续，且当庭出示了杨某告知张某和郭某办理网上签约手续的微信聊天记录。杨某的聊天记录可以看出其已明确告知双方将要出台房屋新政，希望尽快办理涉诉房屋的网上签约手续，张某和郭某已知情并同意。
张某对于两位证人证言的真实性、合法性、关联性均不予认可，称其之前没有见过合同编号为C1490200的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，且该合同上的签字并非本人所签，网签是房屋过户的前提条件，不容半点虚假，其没有委托金色时光公司办理网签，金色时光公司属于违规操作，经其咨询，房屋买卖合同无法办理过户。
郭某和金色时光公司对于证人证言和合同编号为C1490200的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》真实性及证明目的均予以认可。
金色时光公司称《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》上面张某的签字确非张某本人所签，但一方面居间服务合同有明确约定，不需要单独授权；另一方面在办理网签手续之前经过了张某的同意，并没有规定非要书面委托，其是按照合同约定履行，没有违规。在房屋新政之前就已经办理了网上签约手续，所以合同的后续履行不受新政的影响，合同可以继续履行。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《居间服务合同》、《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、收条等证据在案佐证，可作认定事实之依据。
法院认为 ：张某与郭某签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同履行。
涉诉房屋已于北京市住房和城乡建设委员会等部门联合出台商办类房产限购政策之前办理网上签约手续，故涉诉合同的履行不受限购政策的影响，合同可以继续履行。张某虽称其未委托金色时光公司办理网上签约手续，但根据证人证言结合本案庭审查明情况，金色时光办理网上签约手续确已告知张某。现张某关于根据房产限购政策其不具备购房资格以及由于网签合同上并非本人签字导致涉诉合同无法办理过户手续的意见没有事实和法律依据，且有违诚信原则。故张某请求解除涉诉房屋买卖合同以及要求郭某返还购房定金、购房款的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
《北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》规定：“国家对于房地产市场的宏观调控并非是一个令所有市场主体猝不及防的突变过程，而是经历了一个从限贷到限购逐步加强和完善的发展过程。房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断。因此，住房限购政策在司法实践中不宜认定为《合同法》第一百一十七条规定的不可抗力。”“住房限购政策在性质上具有公共政策的性质，确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人；当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持；经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，可酌情予以支持。房屋买卖合同依约定期限能够实际履行，因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态，在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的，对守约方要求解除合同，并要求另一方承担赔偿损失等违约责任的诉讼请求，应予支持。”
《天津市高级人民法院关于依法妥善审理房屋买卖合同纠纷案件的通知》（津高法［2016］158号）规定：“因受限贷、限购、禁购等房地产调控政策的直接影响，合同确实无法继续履行的，一般应认定合同不能履行属于不可归责于双方当事人的情形，当事人据此请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当结合案件的实际情况准予变更或者解除合同。因前述原因，当事人解除合同以后，出卖人应当将已经收到的购房款或定金返还给买受人，买受人应将接收的房屋返还给出卖人。因解除合同造成的损失一般情况下应按照公平原则由双方合理分担。如因一方当事人过错导致当事人利益严重失衡，损失方要求加大对方承担比例的，可酌情予以支持。”
《民法通则》第一百五十三条将不可抗力的概念界定为不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力还被规定在《合同法》中，主要作为合同的免责事由，或当事人可以依据不可抗力而单方面解除合同。故判断某一情况是否属于不可抗力时，主要判断这种情况是否能被一个理性正常人以正常，或一个专业人以最基本的专业眼光所预见到，且是否采取相应、合理的措施也不能避免并不能克服。
此外，就不可抗力的范围而言，包括自然原因和社会原因。自然原因包括地震、洪水、海啸、火灾等自然现象；社会原因则包括政府行为和社会异常事件。政府行为则为当事人的合同订立以后，政府当局颁布新的法律、政策、行政措施而致使合同不能履行，不过这一点是否可以归入不可抗力目前尚有争议；社会异常事件是指一些偶发的事件，如罢工、政变等。
在司法实践中，有援引《合同法》第九十四条第一项、第九十六条的规定，认为限购政策的发生对原、被告双方而言，属于不可预测、不可避免和不可克服的不可抗力情形。根据《合同法》的规定，在不可抗力的法定事由发生后，买方有权主张解除合同，同时不应追究买卖双方的责任。就本案而言，法院不支持原告解除合同的理由在于，虽然在原、被告签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》之后，出台了限购政策，原告也确实因该政策不具有购房资质，但涉诉房屋已于限购政策之前办理了网上签约手续，故涉诉合同的履行不受限购政策的影响，合同可以继续履行，即判断合同是否可以继续履行是合同解除与否的关键。
第一百一十七条 因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。