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二、一房二卖，合同是否应该解除？ |
原告郭萌与被告刘嘉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭萌之委托代理人蒋秀峰到庭参加了诉讼，被告刘嘉经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭萌诉称 ，2011年4月10日，原、被告通过北京顺益兴联行房地产经纪有限公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，向被告购买了位于北京市朝阳区东三里屯中×××室，房屋面积为59.04平方米，约定购房总价为168万元。签订合同当日，原告支付定金33万元，次日另支付购房款81万元。2011年4月27日办理过户手续时，朝阳区房屋管理局告知该房屋已于4月26日被朝阳区人民法院查封，无法办理过户手续。2011年6月2日，原告诉刘嘉一案正式立案，要求继续履行与刘嘉签订的房屋买卖合同，2011年6月27日，原告旁听了黄×××诉刘嘉、樊×××、链家公司房屋买卖合同纠纷一案时才得知，刘嘉于2010年9月14日通过链家公司就该房屋与黄×××签订了房屋买卖合同。2011年8月3日，朝阳区人民法院审理了原告诉刘嘉一案之后，2011年9月20日，法院通知原告与黄×××案合并审理，并作为第三人参加诉讼。最终二审法院以一审法院判决违反法定程序为由发回重审。经过重审、二审审理，法院均认定原告与刘嘉、刘嘉与黄×××所签订的房屋买卖合同合法有效，终审法院认定应当继续履行刘嘉与黄×××所签订的房屋买卖合同，致使原告与刘嘉所签的房屋买卖合同无法履行。原告认为，刘嘉与原告所签订的房屋买卖合同合法有效，并经法院认定。刘嘉之前就已经与黄×××签订了房屋买卖合同，故意隐瞒所售房屋已经出卖给黄×××的事实，属于一房二卖。刘嘉违背诚实信用原则，收取原告定金、购房款，原告为房屋买卖事宜交纳了契税，并为刘嘉交纳了契税、营业税、个人所得税、城市维护建设税以及教育费附加等费用。刘嘉的行为违反了合同法及房屋买卖合同的规定，构成违约，原告有权解除合同。刘嘉应当退还原告上述定金、购房款并支付利息，赔偿原告因无法过户造成的信赖利益损失。现诉至法院，请求判令：1.要求解除原告郭萌与被告刘嘉签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.要求被告刘嘉退还原告已支付购房定金33万元及购房款81万元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付自2011年4月11日至返还之日止的利息；3.要求被告刘嘉赔偿原告诉争房屋的市场差额损失127.2万元；4.要求被告刘嘉赔偿原告中介费25200元、税费36000元、装修费28000元、之前案件的一审诉费2394元、公告费260元、二审诉费20862元和19408元、公告费500元、律师费16万元；5.本案诉讼费用由被告承担。
经审理查明 ：2011年4月10日，刘嘉（甲方）与郭萌（乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，主要内容为：第一条：房屋基本情况，甲方确认其名下的房产依据国家相关规定，已依法取得北京市朝阳区东三里屯中×××号房屋所有权证书，该房屋的格局为三居，建筑面积59.04平方米；第二条：房屋权属情况，该房屋的抵押状态为已经设定抵押，抵押权人为交通银行、北京汇福源典当行，贷款未还余额109万元，贷款余额由甲方自行还清；第三条：交易方式，甲乙双方是通过北京顺益兴联行房地产经纪有限公司的居间服务促成双方签订协议，居间费用为25200元，由乙方承担；第四条：交易价格，甲乙双方同意上述房产的成交价款为168万元；第五条：付款方式，一、一次性付款购买，乙方应在签订本合同时支付甲方购房定金33万元整，购房款的支付方式约定2011年4月11日，乙方应于40个工作日之前向甲方支付全部购房款（包括已付购房定金）；第六条：房屋产权、具体状况的承诺及房屋的交付，一、甲方应当保证该房屋没有产权纠纷，因甲方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任；五、甲方向乙方交付房屋的时间为2011年5月10日前；第七条：产权转移变更登记，一、甲乙双方经协商在签订本合同后40个工作日内相互配合向房屋所在区房地产交易所申请办理房屋买卖产权转移变更登记手续；二、甲乙双方办理该房屋产权转移变更登记时发生的各项税费及相关费用，由乙方承担；第八条：违约责任，五、恶意行为的违约责任，1.合同履行过程中，甲方将该房屋出卖给第三人，该房屋未办理房屋权属转移登记时，乙方有权要求甲方继续履行本合同，并要求甲方支付由此给乙方造成的损失（损失包括但不限于交通费、诉讼费及律师费等相关发生的费用）；2.甲方将该房屋出卖给第三人，导致乙方不能取得房屋所有权证的，乙方有权解除合同，甲方应当自解除通知送达之日起七日内退还乙方全部已付款项（包括但不限于购房定金、首付款及发生的相关所有费用等），同时乙方有权要求甲方按照购房总价的30%向其支付违约金；3.合同履行过程中，由于甲乙双方任意一方提供虚假信息或未如实告知房屋居住情况，致使买卖房屋目的不能实现或导致合同无效、被撤销，双方均有权按照与北京顺益兴联行房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖居间合同》第七条第二款的约定要求对方承担违约责任；第十一条：争议解决方式，本合同履行过程中发生争议时，甲乙双方应协商解决，协商不成的，任何一方均有权向合同签订地的人民法院提起诉讼，合同签订为北京顺益兴联行房地产经纪有限公司，地址北京市西城区平安里西大街×号。
2011年4月10日，刘嘉（甲方）、郭萌（乙方）及北京顺益兴联行房地产经纪有限公司（丙方）签订《房屋买卖居间合同》，主要内容为：第三条：丙方的居间义务，一、丙方的居间费用为25200元，即房屋成交总额的1.5%；二、甲乙双方建立买卖关系，并签署《北京市存量房屋买卖合同》，丙方的居间义务已履行完毕，甲乙双方共同确定丙方支付的居间费用的承担方式为由乙方承担支付；三、居间费用的支付时间2011年4月30日以前支付；第七条：违约责任，甲乙双方任何一方在履行本合同及《北京市存量房屋买卖合同》过程中，甲乙双方任何一方未按约定履行自己的相应义务或由于甲乙双方任何一方的过错导致本合同或《北京市存量房屋买卖合同》无效、被撤销情形的，导致房屋权属转移目的不能实现时，视为违约，违约方为甲方的，甲方应于三个工作日内双倍返还乙方支付的定金及乙方发生的税费及各项费用等，甲方所支付的费用自行承担。
上述合同签订后，郭萌于2011年4月10日支付刘嘉定金5万元、于2011年4月11日支付刘嘉定金28万元、购房款81万元。
2011年4月27日，郭萌交纳了涉案房屋契税4800元，并代刘嘉交纳了涉案房屋营业税、个人所得税、城市维护建设税、教育费附加共计31200元。
2011年郭萌将刘嘉起诉至朝阳区法院，要求刘嘉将涉案房屋过户至郭萌名下，并赔偿律师费、逾期交房违约金等。因案外人黄×××就涉案房屋也起诉刘嘉，因此，朝阳区法院将两案合并审理，并作出（2011）朝民初字第17610号民事判决。郭萌不服此判决，上诉至北京市第二中级人民法院，北京市第二中级人民法院作出（2012）二中民终字第13072号民事裁定书，以一审法院判决违反法定程序为由，发回朝阳区法院重审。朝阳区法院予以分别立案，其中一个案件为郭萌诉刘嘉、第三人北京顺益兴联行房地产经纪有限公司、第三人黄×××。朝阳法院查明：位于北京市朝阳区东三里屯中×××号房屋为私产，所有权自2009年9月24日起登记在刘嘉名下，刘嘉与樊×××原为夫妻关系，二人于2006年10月30日登记结婚，2009年12月11日登记离婚；2010年9月14日，黄×××（乙方）与刘嘉（甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，并共同与链家公司（丙方）签订《补充协议》《居间成交确认书》《过户、按揭代理合同》，约定黄×××向刘嘉购买涉案房屋，房屋成交价为1470000元，居间报酬为25725元，代书费及过户费10350元；2010年9月13日，黄×××向刘嘉支付定金2万元，由樊×××代为收取，2010年9月17日，黄×××以银行转账方式向刘嘉支付购房款780000元，由樊×××代收，2010年12月14日，黄×××又向刘嘉转账支付购房款670000元；2011年4月19日，北京顺益兴联行房地产经纪有限公司受刘嘉、郭萌的委托就涉案房屋进行了网签；2011年4月25日，刘嘉、郭萌就涉案房屋办理了解押手续；2011年4月26日，黄×××向朝阳区法院提起诉前财产保全申请，朝阳区法院于2011年4月27日对涉案房屋予以查封；2011年4月27日，郭萌就涉案房屋买卖事宜交纳契税、并以刘嘉名义交纳营业税、个人所得税、城市维护建设税、教育费附加；同日，刘嘉、郭萌递交房屋所有权转移登记申请书，因涉案房屋已被法院查封，转移登记未能完成；2011年5月6日，黄×××以房屋买卖合同纠纷将刘嘉、樊×××及链家公司诉至朝阳区法院；2011年6月2日，郭萌以房屋买卖合同纠纷将刘嘉诉至朝阳区法院；2011年6月，刘嘉、郭萌就涉案房屋办理了交接手续，郭萌开始占有涉案房屋。朝阳区法院认为：案件属于典型一房二卖，根据现行法律及民事审判实践，应当支持黄×××所提出的继续履行合同的诉讼请求，判决驳回了郭萌的全部请求。郭萌上诉后，北京市第三中级人民法院于2014年9月16日终审判决，驳回上诉，维持原判；公告费520元，由刘嘉负担260元，由郭萌负担260元（已支付），一审案件受理费20862元，由刘嘉负担，二审案件受理费20862元，由郭萌负担（已交纳）。
庭审中，郭萌出示发票、收据及银行汇款凭证各一张，其表示因涉案房屋诉讼支付了律师费共计16万元。郭萌还表示因对涉案房屋进行装修，支付了装修款28000元，并出示收据一张，内容为：今收到房屋装修款人民币28000元，日期为2011年7月20日，盖有诚信装饰专用章。
诉讼中，依据郭萌的申请，经北京市高级人民法院摇号确定委托北京仁达房地产评估有限公司对涉案房屋进行价值评估。2015年12月11日，北京仁达房地产评估有限公司出具评估报告书，评估结果为涉案房屋价值总额为280.72万元。
上述事实，有北京市存量房屋买卖合同、房屋买卖居间合同、2013年朝民初字第42331号民事判决书、2014年三中民终字第7958号民事判决书、定金收据、购房款收据、缴费凭证、银行汇款凭证、律师费发票、律师费收据、诉讼费收据、公告费收据、装修费收据、评估报告书及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为 ：被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视其放弃答辩和质证的权利。原、被告订立的合同，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应履行各自权利义务。因涉案房屋已经法院终审判决认定过户至黄×××名下，因此，郭萌与刘嘉的《北京市存量房屋买卖合同》将不能继续履行，合同目的无法实现，现郭萌主张解除其与刘嘉的《北京市存量房屋买卖合同》，于法有据，本院予以支持。合同解除后，郭萌要求刘嘉退还定金33万元、购房款81万元，并按照同期人民银行贷款利率支付2011年4月11日至实际退还之日的利息，理由正当，本院予以支持。上述合同无法履行，系刘嘉一房二卖所致，其对合同的解除存在过错，现郭萌要求刘嘉支付由此产生损失，包括中介费、税费、诉讼费、公告费、律师费，本院予以支持。税费中以郭萌名义交纳的契约，应当向税务部门申请退还。诉讼费、公告费应当依据以北京市第三中级人民法院判决中列明的由郭萌负担的数额为准。郭萌主张的房屋差价损失，本院依据评估机构作出的评估结果，酌情予以支持。郭萌主张装修费，未列明装修房屋的位置，且没有装修单位的公章及财务专用章，亦没有提供装修合同，本院对此不予采纳。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。判决如下：
一、原告郭萌与被告刘嘉于二〇一一年四月十日签订的《北京市存量房屋买卖合同》解除。
二、自本判决生效后七日内，被告刘嘉退还原告郭萌定金三十三万元、购房款八十一万元及利息（以一百一十四万元为基数，自二〇一一年四月十一日起至实际退还定金、购房款之日止，按照同期人民银行贷款利率计算）。
三、自本判决生效后七日内，被告刘嘉赔偿原告郭萌中介费二万五千二百元、税费三万一千二百元、诉讼费二万零八百六十二元、公告费二百六十元、律师费十六万元、房屋差价损失九十万元。
四、驳回原告郭萌的其他诉讼请求。
如果被告刘嘉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二万八千四百三十七元，由原告郭萌负担四千四百九十一元（已交纳），由被告刘嘉负担二万三千九百四十六元（于本判决生效后七日内交纳）。
公告费二百六十元、评估费七千六百元，由被告刘嘉负担（于本判决生效后七日内交纳）。
关于一房二卖的法律后果，首先要区分是一手房买卖还是二手房买卖，如果在一手房交易过程中存在一房二卖的欺骗行为，适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，可以要求开发商承担双倍的赔偿。如果是二手房买卖中存在一房二卖的情形，例如本案，可以要求出卖方返还已付购房款及利息、双倍返还定金、支付违约金或赔偿损失。
其次是要注意区分合同诈骗罪与民事欺诈，合同诈骗罪是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，采取虚构事实或者隐瞒真相等欺骗手段，骗取对方当事人的财物，数额较大的行为，主观方面要求以非法占有为目的，客观上在签订合同时就没有履行合同的能力。民事欺诈是指民事主体在设立、变更、终止民事权利和民事义务的过程中，故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方做出错误的表示的行为，在房屋买卖中，一方的故意隐瞒诱使另一方认识错误并与之订立合同，不具有非法占有公私财物的目的，例如，出卖方为了获得更高的利润将房屋高价出卖给第三方，对于前一买受人已支付的购房款并没有非法占有的目的时为民事欺诈；如果出卖方在订立合同之初，就毫无履行合同的本意，以非法侵占买受人购房款为目的，一房二卖甚至一房多卖，如果涉嫌合同诈骗罪的应向公安机关报案，并由其立案并侦查之后决定是否移送检察机关审查起诉。
在本案中，被告经过法院合法传唤未到庭参加诉讼，视其放弃答辩和质证的权利，法院可以在被告缺席的情况下审理并做出判决。在现实当中，很多当事人会问到律师，这个事情利益与我无关或者因其他原因不能出席庭审，是不是可以不去，笔者的答案是否定的，建议当事人无论原告还是被告或者只是案件追加的第三人，也不要放弃答辩和质证的权利，应当出庭参加庭审或委托律师参加庭审，切勿收到传票不予理睬，无正当理由拒绝出庭，到判决时再后悔，已经错过了法定的程序。
在民事诉讼中，很多当事人认为自己支付的律师费应由败诉的被告或第三人承担，但是，在目前我国的审判当中，律师费在判决中往往是不予支持的，只有以下几种情况，才会支持律师费的主张，（1）合同纠纷案件中，债权人行使撤销权的情形。法律依据：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第二十六条，债权人行使撤销权所支付的律师代理费、差旅费等必要费用，由债务人负担；第三人有过错的，应当适当分担。（2）著作权民事纠纷案件。（3）商标民事纠纷案件。（4）专利纠纷案件。（5）担保权纠纷案件。（6）不正当竞争案件。（7）人身损害赔偿、名誉侵权、交通肇事案件。（8）法律援助案件。（9）仲裁案件。（10）法院的典型案例和指导意见。（11）双方在民事合同中明确约定的，关于这一点，也是笔者在平时办案中，指导房屋买卖双方在订立合同时，提醒双方应注意的问题，双方可在合同中明确约定律师费由败诉方承担，以便买卖双方在出现争议时可以尽可能快地解决纠纷。