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一、抵押在前，房屋买卖合同如何救济？ |
原告季某军、赵某石与被告北京盛世嘉禾房地产开发有限公司（以下简称盛世嘉禾公司）商品房预售合同纠纷一案，法院受理后，公开开庭进行了审理。原告季某军、赵某石的委托代理人李某军、被告盛世嘉禾公司委托代理人陈某燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告季某军、赵某石诉称 ：2009年12月13日，原告二人与被告签订《商品房买卖合同》（编号为A2-40），约定由二原告购买被告开发的位于河北省涞水县野三坡旅游度假村住宅小区（推广名为中国山水醉）A2-40号住宅别墅一套（以下简称涉案房屋），建筑面积163.45平方米，总价款680148元，2009年12月13日前付清房款；被告应于商品房交付后365日内办理房屋过户手续；该商品房预售许可证号为：保（涞）房预售证（09）第003号，房屋对应土地使用权是被告以出让方式取得，位于涞水县三坡镇下庄村，编号为涞国用（2006）第129号，土地面积116126.80平方米规划用途为住宅。合同签订后，二原告按照合同约定支付了全部购房款。2011年6月，被告寄发入住通知书，同年9月16日，被告向二原告收取面积差补10486.22元，2011年9月21日交钥匙（至今无法正常入住）。但被告至今未按合同约定办理房屋所有权证书，且现我方得知涉诉房屋存在查封抵押，无法办理涉诉房屋所有权证，致使我方合同目的无法实现，故起诉要求法院判令：1.解除双方所签编号为A2-40《商品房买卖合同》；2.被告返还已付购房款690634.22元及利息（以房款为基数，按照中国人民银行同期贷款利率1.5倍计算，自2009年12月14日起至实际返还房款之日止）；3.被告赔偿损失690634.22元。
被告辩称 ：我方出售房屋手续齐备，系合法销售，本案房屋并未抵押，只是土地存在抵押，我方亦未故意隐瞒抵押事实。房屋确已被查封，同意解除合同，但仅同意返还购房款并按银行同期活期存款利率支付利息。
经审理查明 ：2009年12月13日，赵某石、季某军与盛世嘉禾公司签订《商品房买卖合同》（合同编号A2-40），约定：出卖人以出让方式取得位于涞水县三坡镇下庄村，编号为涞国用（2006）第129号地块的土地使用权；出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名为野三坡旅游度假村住宅小区（推广名为中国山水醉），买受人购买的商品房为A2-40号房；建筑面积163.45平方米，总价款680148元；买受人一次性付款；出卖人应当在2010年10月31日前，将商品房交付使用；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第一项处理：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的中国人民银行同期活期存款利率赔偿买受人损失。
前述房屋买卖合同签订后，原告支付了680148元购房款，2009年12月24日被告出具了购房款发票。2011年6月，被告交付了涉案房屋。2011年9月16日，原告支付了面积补差款10486.22元，合计共支付房款690634.22元。2011年9月22日，被告向原告支付了逾期交房违约金30879元。
2011年7月7日，北京波峰世纪实业有限责任公司（以下简称波峰公司）将其名下涞国用（2006）第129号土地使用权抵押给北京农村商业银行股份有限公司花乡支行，并办理了土地使用权抵押登记。抵押期限为2011年7月7日至2012年7月6日。现抵押未予解除。
另查，涞国用（2006）第129号土地使用权登记在波峰公司名下。2008年12月12日，波峰公司（甲方）与盛世嘉禾公司签订《“野三坡旅游度假村”项目合作协议》，约定：本项目由双方共同建设；甲方负责提供本项目规划用地78436平方米；甲方协调办理相关土地方面的前期审批手续，配合乙方完成各项目前期审批手续；乙方负责办理项目前期手续；乙方负责本项工程施工过程中的进度、质量、安全管理工作。后相关部门为盛世嘉禾公司办理了商品房预售许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。
再查，前述涞国用（2006）第129号土地被本院依法查封，现查封未予解除。
庭审中，原告主张被告签约时在合同中写明以出让方式取得涉诉房屋土地使用权，实际土地使用权登记在波峰公司名下，被告有欺诈行为；此外，双方签约后，涉诉房屋土地使用权设立了抵押登记，土地被法院依法查封，致使原告无法取得房屋所有权证书，故依法提起本案诉讼。被告则称双方房屋买卖合同在房屋管理部门进行了备案登记，其公司的房屋销售行为合法；法律允许开发商对土地进行抵押筹资，涉案房屋早已交付原告多年；关于原告要求的一倍赔偿问题，根据我国房屋买卖相关司法解释的规定，一倍赔偿适用于未告知买受人又将房屋抵押给第三人及一房二卖等情形，本案房屋并未设定抵押，仅为土地使用权抵押，不应适用一倍赔偿规定，其公司同意解除合同，按房屋买卖合同第15条第1款约定返还房款，自原告实际支付房款次日即2009年12月25日起按已付房价款的中国人民银行同期活期存款利率赔偿损失；另被告曾支付过的逾期交房违约金数额应从赔偿数额中予以抵扣。原告对此不予认可，认为根据我国相关法律规定的“房随地走”原则，土地使用权抵押，其上房屋随之抵押，本案应适用一倍赔偿规定，且其方主张实际不足一倍，购房后其实际支付的契税、公共维修基金、产权登记费、物业费、水电费等均包含在此一倍赔偿数额中；另原告提交2009年12月13日取款621900元的银行单据，证明其取款当日即向被告支付了房款，2015年12月24日被告出具了房款发票，返还购房款支付利息时间应自2009年12月14日起算；逾期交房违约金与本案无关，不应从赔偿金中抵扣。
以上事实，有双方当事人陈述、《商品房买卖合同》、抵押查询材料、商品房预售许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、房款发票、银行单据、支出凭单、丰台区法院（2013）丰执字第1709号协助执行通知书等证据在案佐证。
法院认为 ：原、被告双方所签《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应当依照合同约定履行各自义务。合同签订后，原告支付了全部购房款，履行了自己应尽之合同义务。经查，合同签订后，涉诉房屋所在地块土地使用权设定了抵押，且该地块已被法院依法查封，至今抵押、查封均尚未解除。现合同约定的办理房屋所有权证书时间早已届至，原告仍无法办理过户手续，致使合同目的落空，现双方均同意解除合同，本院不持异议。合同解除后，被告应当返还全部购房款。关于购房款利息支付时间及计算标准，原告主张房款于2009年12月13日支付，依据不足，本院以房款发票时间为准，按照中国人民银行同期贷款利率计算。关于合同解除后，是否适用相关司法解释关于出卖人承担已付购房款一倍赔偿的规定，双方存有争议。法院认为，本案涉诉房屋所在土地，于合同签订后设立了抵押，依据我国法律相关规定，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押，抵押人未一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押，故此，本案房屋应视为与土地使用权一并进行抵押。另合同中约定“出卖人以出让方式取得涉诉房屋所在地块的土地使用权”，虽然该土地使用权登记在波峰公司名下，但本案项目系波峰公司与盛世嘉禾公司合作开发，合作关系是波峰公司与盛世嘉禾公司内部之协议，盛世嘉禾公司作为买卖合同相对方，应当对原告承担相应责任。故法院对被告所持房屋并未设定抵押及并非其公司设定抵押等意见不予采纳，综合考虑整体案情，认为原告主张包括购房后其实际支付的契税、公共维修基金、产权登记费、物业费、水电费等全部费用在内的一倍赔偿要求，数额合理，理由正当，法院予以支持。逾期交房违约金系合同正常履行时原告应获得的利益，现合同解除，该部分费用应当返还，被告提出应在赔偿中抵扣，应予准许。
判决如下 ：一、解除季某军、赵某石与北京盛世嘉禾房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号A2-40）。
二、北京盛世嘉禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还季某军、赵某石购房款六十九万零六百三十四元二角二分并支付利息（以六十九万零六百三十四元二角二分为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇〇九年十二月二十四日起至实际返还房款之日止）。
三、北京盛世嘉禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日向季某军、赵某石支付赔偿金六十五万九千七百五十五元二角二分。
四、驳回季某军、赵某石其他诉讼请求。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，开发商与购房人签约时如果存在故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，购房人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，甚至可以要求开发商承担已付购房款一倍的赔偿责任。
《城市房地产抵押管理办法》等文件也规定，抵押人擅自以出售、出租、交换、赠与或者以其他方式处理或者处分抵押房地产的行为无效。因此，在本案中，于合同签订后设立了抵押，依据我国法律相关规定，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押，抵押人未一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押，故此，本案房屋应视为与土地使用权一并进行抵押，开发商败诉就在所难免。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
因此，在本案中开发商因隐瞒抵押行为，应承担原告购房后其实际支付的契税、公共维修基金、产权登记费、物业费、水电费等全部费用在内的一倍赔偿要求，数额合理，理由正当，法院予以支持。
第四十九条 抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。
抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第六十七条 抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。
如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。
第一百九十一条 抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
第三条 本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
本办法所称抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
本办法所称抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
第六条 国家实行房地产抵押登记制度。
第四十九条 抵押人擅自以出售、出租、交换、赠与或者以其他方式处分抵押房地产的，其行为无效；造成第三人损失的，由抵押人予以赔偿。