典型案例（一）

2010年4月8日，吕某为购买浦东新区巨峰路某弄某号某室房屋（以下简称系争房屋），经上海安明房地产经纪事务所居间，与陆某（并代卢某、叶某、张某）签订《房地产买卖居间协议》一份，约定系争房屋的房价款为1100000元人民币（以下币种均为人民币），其中首付款为330000元，第二期房款770000元通过银行贷款方式支付。居间协议第3.3.9条约定，若吕某向银行申请贷款的，则其应当于买卖合同签订后七日内向银行提出申请；若银行批准的贷款额度不足或者不批准贷款的，则吕某应当在办理送件过户申请时将相应部分支付卢某等四人。

2010年4月9日，吕某与卢某等四人双方签订（上海市房地产买卖合同）一份，买卖合同约定的房价款780000元，但对房款的付款方式未作约定。买卖合同约定双方应于2010年7月8日前申请办理转让过户手续。

在买卖合同履行过程中，国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，对购买第二套住房政策作出调整，对首付款比例及贷款利率等作出了新的规定。吕某因此无法获得银行贷款。

其后吕某诉至法院，要求解除其与卢某等四人签订的《上海市房地产买卖合同》，并要求卢某等四人退还吕某已付的首付款330000元及承担本案诉讼费。

一审法院认为 ：双方签订的居间协议确立的系吕某与卢某等四人就系争房屋买卖的预约关系，现双方买卖合同已签订，应视为居间协议已履行完毕，双方买卖系争房屋的权利义务内容应按买卖合同的约定确定。虽买卖合同中对付款方式未作约定，但双方可以就此达成补充协议，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或交易习惯确定，双方的买卖合同仍能继续履行。更何况，即使按吕某陈述的双方对买卖合同未作约定，应按居间协议的约定确定付款义务，但根据居间协议的约定，贷款不足或不成的，吕某仍应在送件当日以现金补足。故吕某现以贷款770000元不足为由诉请解除买卖合同并要求卢某等四人返还已付房款，于法无据。故一审法院判决驳回吕某的全部诉讼请求。

二审法院认为 ：签订的房地产买卖合同系双方当事人的真实意思表示，应属有效，对双方均有法律约束力。虽然该份协议签订后，国家出台了房产新政，对购买第二套住房政策作出调整，对首付款比例及贷款利率等作出了新的规定。但是作为购房者，在签约时对购房风险包括房贷审批风险应有一定的预见性，也就是要有及时调整自己的付款比例及贷款额度等应对解决方案。据此，房贷政策并非当事人在订立合同时完全无法预见的情况，不构成商业风险重大变化，因此吕某要求认定房贷政策变化属于不可抗力因素不能成立。吕某要求解除合同，依据不足，法院不予支持。故驳回上诉，维持原判。

典型案例（二）

2016年2月28日，徐某（出售方、甲方）与石某、杨某某（承购方、乙方）、一信公司（居间方、丙方）签订《居间协议（买卖）》，约定：乙方委托丙方作为中介方承购甲方坐落于上海市闵行区万源路某弄某号某室、地下2层车位某室之房屋。甲、乙双方签订房地产买卖合同当日，乙方向甲方支付首付款2600000元人民币（以下币种均为人民币）（含已付定金）。甲方同意乙方通过向贷款银行申请3590000元贷款的形式支付第二期房价款。

协议还约定如乙方的贷款申请未获通过或者通过的贷款额度不足申请额度，则乙方应在甲、乙双方共同赴上海市闵行区房地产交易中心办理产权过户前将其补足。

后买卖双方签订了《上海市房地产买卖合同》。2016年3月24日，上海政府发布了《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展若干意见的通知》，更加严格地规定了取得购房资格、房屋贷款首付款比例等要求，致使石某、杨某某无法获得充足的贷款，也筹措不到大笔资金，合同履行不能。故石某、杨某某诉至法院，请求解除三方签订的《居间协议（买卖）》及《补充协议》；且徐某双倍返还石某、杨某某定金400000元。

一审法院判决三方签订的《居间协议（买卖）》以及石某、杨某某与徐某签订的《补充协议》于2016年7月25日解除；徐某返还石某、杨某某定金150000元。

徐某不服，提起上诉。

一审法院认为，对该调控政策何时出台以及具体内容，石某、杨某某在同年2月28日签订居间协议及补充协议时均不可预测。虽然协议约定如石某、杨某某的贷款申请未获通过或者通过的贷款额度不足申请额度，则石某、杨某某应在办理产权过户前将其补足，但新政后贷款成数大幅减少加之系争房屋本身总价较高，客观上造成了履行的障碍，普通购房者通常无法自筹如此大笔钱款。故当事人双方最终未能签订正式买卖合同，系因不可归责于当事人双方的事由，石某、杨某某并无恶意违约行为。

二审法院赞同一审法院的判决理由，同时认为，2016年3月25日，上海市出台实施“沪九条”新政，而双方当事人及一信公司在此之前签订《居间协议（买卖）》时均不知晓。“沪九条”新政内容对本案所涉的《居间协议（买卖）》履行造成影响。特别是对石某、杨某某而言，足以造成其履行不能。一审法院根据该客观情况，并结合石某、杨某某不存在恶意违约的事实，认定徐某与石某、杨某某最终未能签订正式买卖合同系因不可归责于买卖合同当事人双方的事由，并无不当。故二审法院判决驳回上诉，维持原判。

律师点评

2017年3月17日后，北京市人民政府陆续出台了一系列房地产调控新政策（以下简称“3·17新政”）。通过限购、限贷、限售等一系列措施，上述政策在实现促进首都房地产市场平稳健康发展的调控目标同时，客观上对当事人在房屋交易中的权利义务产生了一定的影响。法院陆续受理了一批“3·17新政”的房屋纠纷案件，在实际审判中出现了几大特点：

一、法院针对限贷政策，两种观点的分析

1.法院认定履行障碍不能，房屋买卖合同将会解除

根据相关法律规定以及北京市高级人民法院的指导意见，均表明“3·17新政”是一种公共政策的性质，不属于不可抗力，其具体的限贷、限购、限售等措施，对部分房屋买卖合同会造成成本增加或履行不能等障碍。对于合同订立后由于“3·17新政”的实施致使合同无法继续履行的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现。当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。

2.法院认定不存在履行不能，房屋买卖合同应当继续履行

确有证据证明因“3·17新政”导致购房出资的履约成本增加幅度较小，对当事人履约能力不构成严重影响的，合同应当继续履行，当事人一方以此要求解除合同的，不予支持。

对于已经过网签的房屋买卖，原则上不认为存在因“3·17新政”导致的履行障碍，但有相关证据表明履行存在政策障碍的，法院应与相关行政主管部门核实后予以认定。

二、笔者倾向观点及理由

笔者认为，根据国家出台的政策导致继续履行房屋买卖合同将会使当事人的履行成本大幅增加，使当事人履行能力受限，房屋买卖合同无法继续履行，此时，房屋买卖合同的解除，属于不可归责于双方的阻却事由，并不属于合同约定中的违约情形。

根据相关法律规定及笔者参与的实际审判中，法院在认定因限贷、限购、税收等政策性文件导致当事人履行能力受限使买卖双方签订的房屋买卖合同产生履行障碍时，也会综合考虑几种情况：

1.根据相关国家政策出台的时间与双方签订合同的履行程度，核实当事人是否有证明存在政策履行障碍的证据；

2.因继续履行合同增加的购房出资成本的承担问题，合同有约定的依合同约定，合同没有约定或约定不明的，由购买方承担。合同能否继续履行的判断，法院应综合合同履行程度、成本增加比例、买受人资信情况等因素综合进行考量。

三、商业贷款和公积金贷款流程

1.商业贷款流程：

（1）提交二手房的贷款所需要的材料

买房人需提供：身份证、户口本、结婚证或者离婚证或离婚的协议或法院的判决书（仅限已婚的或者离婚的人士）、收入证明、6个月内的银行流水、贷款银行储蓄卡，同时也要提交购房的合同。

（2）银行对申请贷款房屋进行估价

一般，银行会交由专业的机构进行评估。

（3）银行审批

审批通过后银行会出具批贷函，向卖方证明银行同意放款给购房人，卖方可放心将房屋过户给购房人。

（4）过户

在实施了不动产登记制度后，现在过户时，仅需要买卖双方本人到不动产登记机构将原来的房产证换成不动产权证，不动产权证上直接登记购房人的名字就可以了。

（5）将不动产权证交给银行做抵押

到不动产登记部门办理《不动产登记证明》，用以证明此房产上有银行的抵押权，一般银行会交给专门的机构代办房屋抵押事项。

（6）银行放款

经贷款行同意发放的贷款，办妥有关手续后，贷款行按照借款合同约定，将贷款一次或分次划入售房人在贷款行开立的存款账户内。

2.公积金贷款流程：

（1）贷款申请：借款人持规定资料向管理中心提出贷款申请。

（2）贷款受理：管理中心审查贷款资料并与申请人实行面谈，受理借款人贷款申请后的5个工作日内作出准予或不准予贷款的决定。

（3）签订合同：借款人及配偶到受托银行签订借款担保合同。

（4）贷款发放：借款合同生效后受托银行将贷款金额转入售房单位的银行存款账户（期房）或借款人的银行存款账户（二手房、现房、拆迁安置房、自建房）。

3.现将北京市二手房屋买卖流程总结如下，仅供参考： LUCFyo8QApdpx22rgHfhKDDnv9eUJWAt13oyNmgr75lAjK0Yaz31jHpEhkHWBff2