典型案例

2015年9月23日，原告张某颖、被告北京金科纳帕置业有限公司（以下简称金科公司）签订了《北京市商品房预售合同》，约定被告将位于北京市昌平区×号住宅房屋出卖给原告所有。2016年7月4日，被告将上述房屋交付给原告，但该房屋的电梯使用情况与被告销售时作出的承诺不一致，现该房屋的电梯为共用电梯，而不是由原告单独使用，不仅与×号住宅楼共用建筑面积分摊部位不符，而且也影响到原告居住使用上述房屋的安全性，原告多次与被告协商，但均无果。

原告认为 ：合同双方当事人应诚实守信，现被告交付的房屋电梯为共用电梯，严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院，提出以下诉讼请求：

1.请求人民法院依法撤销2015年9月23日原告与被告签订的《北京市商品房预售合同》附件六中第九条“电梯为共用电梯”的约定；

2.请求判令位于北京市昌平区×号电梯由原告单独使用；

3.本案诉讼费由被告承担。

被告金科公司认为 ：双方签署的预售合同不存在合同法规定的可以变更的法律情形，也未约定可以变更的情形，电梯为共用设施，应该为全体业主使用，原告没有理由要求独自使用该电梯，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

法院审理查明 ：2015年9月23日，原告张某颖与被告金科公司签订了《北京市商品房预售合同》，合同约定，由原告张某颖购买被告金科公司开发的位于北京市昌平区×号的房屋。合同附件六关于配置标准的约定中关于电梯的配置为：通力电梯（电梯为共用电梯）。2016年7月4日，原、被告办理了房屋交接手续。庭审中原告陈述，看房时销售人员带其看过样板间，且销售告知电梯为单独使用电梯，收房时其也没有坐电梯。目前原告张某颖所在楼宇的设计为四层楼，一层和二层为一户业主，三层和四层为一户业主，两户业主共用一部电梯，经法庭询问，目前该栋楼无法另行安装电梯。

另查，双方所签合同的附件十的《商品房预售买卖合同补充协议》第十三条约定：1.买卖双方均同意以《北京市商品房预售合同》、本《补充协议》及其附件所约定之内容为确定双方权利、义务之最终有效依据；双方的权利义务均以书面约定为准，出卖人工作人员的口头承诺必须经双方书面确认后方才有效，未经双方书面确认的，对双方不发生约束力。买受人在签订本合同前已明确知道所有广告和宣传资料、销售手册、楼盘模型等仅作参考，不作为本合同内容。为防止产生争议，出卖人在此特别提示：广告及宣传资料、销售手册、楼盘模型等仅作参考，不作为本合同内容，请买受人在签订本合同时慎重。2.本合同签订前出卖人发布的广告以及提供的宣传资料、销售手册、楼盘模型等所载内容在本合同签订时可能已做部分调整和改进（包括楼盘外观、造型、色彩等），若与实物不符或者与本合同内容有抵触或者未作约定的，则以实物和本合同约定的内容为准。出卖人可以对买受人购买的商品房所在楼宇的外墙装饰包括色彩、材料（含块料面层）、局部装饰（含构架、配件、线条）、外挑檐、栏杆等做部分调整，买受人对此不提出异议，出卖人不再另行通知。3.出卖人设置的样板房（只有部分户型有样板房）、样板房的配置、样板房内的空间尺寸、样板房所在的楼宇及出卖人所展示的楼盘模型等只作展示和参考用，不作为交房标准，即实际交付的商品房质量、设备及装修、配置等与样板房不一致，该房屋的交房标准最终以本合同附件所确定的配置标准为准。

法院认为 ：

1.在订立合同时存在重大误解、显失公平的情形或存在一方以欺诈、胁迫、乘人之危使对方在违背真实意思的情况下订立合同，受损害方有权请求变更或者撤销。另外，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签署了《商品房预售合同》，原告张某颖按时交纳了房款，双方办理了房屋交接手续，可见购买房屋、签订合同为原、被告真实意思表示。

2.原告代理人主张销售人员带其看房时明确承诺其所购房屋的电梯为单独使用，根据双方所签合同的附件十《商品房预售买卖合同补充协议》第十三条约定，口头承诺必须经双方书面确认后方才有效、展示样板房有变更的以实物为准。法院认为添置房屋等不动产系重大的财产变动行为，原告在签订合同时理应对合同的内容特别是涉及房屋的设计、变更等条款进行全面的了解，故法院难以认定原、被告在签署合同时存在欺诈、胁迫、重大误解、显失公平等因素，故对于原告要求撤销合同附件六中第九条的诉讼请求，法院不予支持。

3.原告所在楼宇为两户业主共用一部电梯，目前房屋已经完工，也无法另行安装电梯，原告要求单独使用所在楼宇的电梯也不符合实际情况，故对于原告诉请其单独使用所在楼宇电梯的请求，法院不予支持。

律师点评

为了促进房屋买卖的成交率，很多开发商会设置样板房，其作为楼盘展示的一个重要组成部分，开发商一般都会尽心设计、科学施工、挖空心思做软装，且其房屋销售人员在销售房屋时会口头做一些承诺，例如本案中原告主张销售人员带其看房时明确承诺其所购房屋的电梯为单独使用，然而根据民事诉讼法中谁主张谁举证的原则，原告需要提交证据证明销售人员确实做过承诺（最好是书面证据），若无证据，则法院很难采信。作为普通的购房者，律师建议，在购房时应对合同的内容特别是涉及房屋的设计、变更等条款进行全面的了解，若销售人员做了其他承诺，也应书面固定在购房合同之中才能最大力度保障自己的合法权益。其次，也不能盲目认为所看到的样板房与实际交付的房屋会一致，目前实践中经常能看到样板房看起来很大，而实际交付使用时感觉空间很小，主要是因为样板间中的家具很多是特殊定制的，比正常的尺寸都小，这样空间无形中就扩大了。所以在看样板房时，建议带上尺子，测量一下样板间的长宽高，将数字记录下来，除了要询问销售人员样板间和实际交付的房屋尺寸差异外，同时留心把记录下的数据和样板间照片作为合同附件，用以收房时作为参考。若开发商实际交付的面积与商品房买卖合同约定面积不符的，可以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，要求开发商承担相应责任。

法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

《中华人民共和国合同法》

第五十四条 下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：

（一）因重大误解订立的；

（二）在订立合同时显失公平的。

一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第二条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 JC9BYHY9/nz8sSV+UgSopLkiUbky4kZMLW8oCw5geIXj+qL/CJUmXddpqdpdBaD6