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三、出卖人违约致使合同解除，买受人按揭贷款所致的损失，出卖人是否需承担？ |
2010年5月30日，李某与合生北方开发公司签订编号为Y×的《商品房预售合同》一份，约定李某向合生北方开发公司购买位于北京市通州区马驹桥镇商业街金融、市政设施、住宅及配套项目H2#商务楼12层1209号房屋，房款支付形式为部分按揭。后中国光大银行股份有限公司北京中关村支行依据其与李某签订的《个人贷款合同》放款1560000元至合生北方开发公司。2012年3月始，李某按月偿还按揭至2013年5月15日止，本息（含罚息4.82元）共计270806.79元，尚未清偿贷款本金金额为1434441.23元。
后李某与合生北方开发公司就商品房买卖事宜进行诉讼。2013年5月，北京市通州区人民法院以合生北方开发公司逾期交房构成违约为由判令解除编号为Y×的《商品房预售合同》（含附件及补充协议），合生北方开发公司需退还购房款并支付违约金。合生北方开发公司不服判决结果上诉至北京市第二中级人民法院，终审驳回上诉，维持原判。2013年7月8日该裁判结果生效。
2013年8月30日，合生北方开发公司履行保证责任，向中国光大银行股份有限公司北京中关村支行归还个人贷款1477723.6元（含未清偿本金1434441.23元及利息罚息43282.37元）。
经询，双方确认基于其房屋买卖合同关系进行的预售备案手续尚未解除；除本诉涉及内容外，其房屋买卖合同关系解除之后续事宜已无其他。
李某认为 ：2010年5月30日，我与合生北方公司签订《商品房预售合同》一份，约定由我购置位于本市通州区马驹桥镇×商务楼12层1209号房屋，房屋总价3135149元。购置该房屋时我向中国光大银行股份有限公司中关村支行办理了按揭贷款，该行也已实际放款至合生北方开发公司处。后因合生北方开发公司逾期交房，双方通过诉讼解除了房屋买卖合同。但在银行放款后我已开始实际偿还房屋贷款，此部分应属因合生北方开发公司过错致我产生的经济损失，应由其赔偿。现我诉至法院，要求合生北方开发公司赔偿我上述经济损失270806.79元。
合生北方开发公司认为 ：
1.双方签订《商品房预售合同》后，李某申请按揭贷款，我公司实际收到中国光大银行股份有限公司中关村支行发放贷款1560000元。后双方通过诉讼解除合同，我公司应银行的要求履行保证责任及时退还了贷款本金1434441.23元，并代李某支付利息（包括罚息）43282.37元，仅余82276.4元在己方手中未实际退还。
2.李某向银行偿还的贷款本息不是上诉人逾期交房造成的，上诉人不应当赔偿。
3.针对同一违约事实，不能同时主张违约金和损害赔偿，违约金数额也不能超过实际损失，上诉人已经向被上诉人依照先前的生效判决支付了解除合同违约金，可以相应抵扣所谓损失。
法院认为 ：本案争议焦点有二：1.合同解除后，李某因还按揭贷款所致的损失是否为合生北方开发公司的违约行为所导致；2.李某在本案中所主张的损害赔偿是否与先前生效判决所判处的逾期交房违约金有重复。
就争议焦点1，李某向银行偿还按揭贷款，属履行房屋预售合同所需承担的义务，现房屋预售合同因合生北方开发公司的违约行为被解除，李某偿还的按揭贷款不能获得对应房屋，其偿还的按揭贷款无可对应的物权标的，故李某因此的经济投入应属直接损失，故李某的该经济损失系因合生北方开发公司违约行为所导致，该损失也在合生北方开发公司的预见范围之内，故应由合同解除的过错方承担，但偿还按揭贷款过程中抵押人逾期等不当行为导致的罚息属自行扩大损失，不应包含于赔偿范围内。故李某要求合生北方开发公司赔偿其该项损失，有事实及法律依据。
就争议焦点2，先前生效判决判处的系双方在合同中约定逾期交房违约金，而李某在本次诉讼中主张的是偿还按揭贷款的损失，针对的赔偿内容并不同一，合生北方开发公司有义务全额赔偿因其违约行为给李某造成的损失，因此对合生北方开发公司的该项意见不予采信。
法院判决 ：
一、北京合生北方房地产开发有限公司于本判决生效后十五个工作日内赔偿李某经济损失二十七万零八百零一元九角七分；二、李某于本判决生效后十五个工作日内及时配合北京合生北方房地产开发有限公司办理北京市通州区马驹桥镇×商务楼12层1209号商品房的预售备案解除手续；三、驳回李某的其他诉讼请求。如北京合生北方房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
商品房预售又称楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。它是一种先于产品的交易行为。开发商与购房人签署的就是预售合同。购房人买的是“期房”——远期交付的房屋，从性质上看，商品房预售合同属于远期交货合同。
（1）签订商品房预售合同，应具备哪些条件？
根据我国《城市房地产管理法》第四十五条的规定，商品房预售，应当符合下列条件：
① 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
② 持有建设工程规划许可证；
③ 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
④ 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
（2）出卖人未取得商品房预售许可证明，这时其与买受人签订的房屋预售合同是否有效？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”可见，要签订商品房预售合同，开发商必须取得商品房预售许可证明，否则，该合同是无效的。当然，也有例外情况。如果在买受人向法院起诉之前，商品房预售人取得了商品房预售许可证明，也可以认定预售合同有效，但前提是在起诉前取得。
（3）房屋买卖双方签订预售合同后，没有进行登记备案，一方当事人可以请求确认合同无效吗？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”由此可见，虽然法律要求签订商品房预售合同后，要进行登记备案，但是如果双方签订预售合同后没有办理登记备案手续的，当事人要求确认合同无效，法院是不支持的，是否办理登记备案手续不是预售合同生效的条件。
目前市场交易中，经常看到通过银行贷款买房，俗称“按揭”。根据法律规定，在按揭付款的商品房买卖合同履行过程中，若因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
本案中，李某以向银行偿还按揭贷款的方式购买房屋，其履行了房屋预售合同所需承担的义务，而因为合生北方开发公司的违法行为导致该合同无法继续履行。从因果关系上看，李某偿还的按揭贷款不能获得对应房屋，其期间的经济投入应属直接损失，故李某的该经济损失系因合生北方开发公司违约行为所导致，该损失也在合生北方开发公司的预见范围之内，故应由合同解除的过错方承担。并且，从先前生效判决判处的系双方在合同中约定逾期交房违约金，该笔违约金系惩罚合同中违约一方的惩罚责任，而李某在本次诉讼中主张的是偿还按揭贷款的损失，系因合生北方开发公司违约行为导致的直接损失，两个赔偿内容并不同一，合生北方开发公司有义务全额赔偿因其违约行为给李某造成的损失。
第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
第二十三条 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
第四十五条 商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。