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二、 订购的房屋与中介提供的信息不符，已支付的定金能否双倍退还？ |
2013年1月1日，王某娜（买受方、乙方）与李某（出售方、甲方）、我爱我家公司（见证方、丙方）签订《房屋买卖定金协议书》，约定甲方将其所有的102号房屋出售给乙方：甲方确保所出售之房屋权属无瑕疵、无债权债务纠纷、符合上市交易的条件；丙方根据乙方委托购买房屋的意向条件推荐上述房屋，乙方已亲自现场勘验上述房屋，并对上述房屋的权属状况、设施设备、物业等相关情况进行了了解，确认以人民币103万元整的价格购买上述房屋；甲方认可乙方以上述价格购买其房屋，且接受乙方在签署本协议当日交付的购房定金人民币1万元；如果甲乙任何一方违约，均依据《中华人民共和国合同法》定金条款的规定来执行，即收受定金一方违约应双倍返还定金，交付定金一方违约则无权索要。同日，王某娜向李某支付定金7000元。
2013年1月1日，王某娜（买受人）与李某（出卖人）、我爱我家公司（居间方）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定王某娜购买李某的102号房屋；房屋性质为商品房，建筑面积16平方米；房屋价款103万元；王某娜向李某支付定金1万元；王某娜向公积金管理中心申办抵押贷款，王某娜因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意王某娜继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间产生的费用由王某娜自行负担。李某应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，附件一所列的该房屋附属设施设备及装饰装修随同该房屋一并转让给王某娜，王某娜对李某出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋；在现有国家政策不发生变化下，双方积极配合下，我爱我家公司保证此房可以落户口。
2013年1月4日，李某（甲方）与王某娜（乙方）、我爱我家公司（居间方）签订《补充协议》，约定甲方在2013年1月18日之前将两人户口迁出，如不能及时迁出，则三方合同终止。
2013年1月16日（经二审询问，王某娜与李某一致认可该日期应为2013年1月6日），王某娜（乙方）与我爱我家公司（丙方）签订《补充协议》，甲方李某处无签名，李某在庭审时称不知道此事。协议约定李某提供102号房屋建筑年代为1982年，如果因房子年代不实不能合法贷款，或者贷款额度低于40万元，合同终止，甲方承担违约责任；甲方在合同终止之日起3个工作日内退还乙方全部已付房款，逾期不还，每日按合同全额的万分之五赔偿乙方；丙方赔偿乙方合同全额的20%，并退还中介费。
王某娜认为 ：
1. 2013年1月1日，我通过我爱我家公司居间与李某签订了房屋买卖合同，并向李某支付定金7000元。签约前，李某称该房屋建造时间为20世纪80年代，我爱我家公司一直向我介绍该房屋建造时间为1982年。2013年1月4日，我在支付第一笔房款前向北太平庄派出所核实涉案房屋户口情况时，得知该房1976年即有人入住，1月5日我通知李某和我爱我家公司因其提供的房屋建造年代不实，要求协商解除合同，但遭拒绝。1月6日，我爱我家公司员工刘利与我签署补充协议，证明李某提供的房屋建筑年代为1982年，我爱我家公司未经核实便将此不实信息提供给我，我爱我家应对交易的房屋进行必要审查核实，其没有尽到审慎核查义务，应承担连带清偿责任。对此，我提交网络截图，证明我爱我家公司对房屋建筑年代作了虚假陈述。
2.2013年1月9日，我向海淀区房管局核实，房屋竣工于1961年。李某与我爱我家公司在促成合同过程中存在提供虚假信息或故意隐瞒真实情况的行为，故请求判令撤销房屋买卖合同，李某立即双倍返还我定金14000元，本案诉讼费由李某、我爱我家公司共同承担。
3.之所以购买102号房屋系因为该房屋可以商贷、可以落户，便于孩子上学。后我询问我爱我家公司、中国银行樱花东街支行并查询兴业银行网站， 102号房屋不能办理二手房商贷。
李某认为 ：
1.我对于房屋建造年代并不清楚，也从未告诉王某娜房屋建造年代是20世纪80年代，而是中介公司介绍的。
2.王某娜是在知晓房屋建设年代为20世纪80年代之前才签订的合同，其自称为随军家属，关注的是其本身落户问题，就房屋建设年代并未在意，其在得知房屋1976年有人入住情况下与我签订了补充协议，让我将里面两人户口迁走，可见其在得知房屋建设年代在20世纪80年代之前的情况下仍与我方签订合同。
3.我提交交通运输部证明、北京国土房管市一字（2001）1180号通知、网页截图、国管房改（2003）165号办法、央产房成交量网页截图，证明102号房屋土地使用年限不是自房屋建筑年限起算，而是从该楼房第一套房屋首次上市交易时起算，并依次予以核定。目前我无法确认涉案房屋所在楼房第一套房屋上市年限，但不可能早于2003年10月8日。
4.我已将涉案房屋于2013年1月19日出卖给案外人，并已于2月份过户。
我爱我家公司认为 ：
1.由于102号房屋已再行出售，同意王某娜要求撤销合同的诉讼请求，对于双倍返还定金的诉讼请求我方不发表意见。
2.在买房时王某娜知晓房屋情况，我方确实告知王某娜房屋建设年代是1982年的，但我方是从李某口中得知的。
3.认可网络截图真实性，称只是网络宣传，应以实物为准，王某娜已亲自查看过，不存在欺诈，认可房地产估价规范等材料的真实性。
法院认为 ：
1.因重大误解订立的合同当事人一方有权请求人民法院撤销。王某娜主张李某、我爱我家公司向其提供房屋建筑年代的虚假信息或故意隐瞒真实情况，但其提供的证据只能证明我爱我家公司向其陈述了错误的房屋建筑年代，且李某在庭审中坚称其签约前并不清楚房屋建设年代，亦未虚假陈述，虽然我爱我家公司主张其陈述的错误房屋建设年代系李某告知的，但并未提供证据证明其主张，故根据本案现有证据不足以证明李某向王某娜进行了虚假陈述或故意隐瞒真实情况，不存在欺诈。王某娜作为购房人在听信我爱我家公司提供的情况后未予核实便做出错误判断而与李某签订了房屋买卖合同，而该房屋的实际建造年代与其轻信的建造年代相距甚远，从而导致其对房屋使用年限及价款产生错误认识，应属重大误解。此合同一旦履行，会给王某娜的利益造成损害，故双方签订的房屋买卖合同依法应予以撤销。被撤销的合同自始没有法律约束力。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故李某应将王某娜支付的定金予以返还。
2.由于导致王某娜产生重大误解签订买卖合同的责任并非李某所致，故王某娜上诉要求李某双倍返还定金与法相悖，本院不予支持。
3.因王某娜与我爱我家公司之间系居间合同关系，故我爱我家公司对于李某返还定金的义务并无连带责任，但如因该公司的行为给王某娜造成了损失，王某娜可另行依据居间合同法律关系主张。
法院判决如下：
一、撤销王某娜与李某、北京我爱我家房地产经纪有限公司于二○一三年一月一日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）；二、李某于本判决生效后七日内向王某娜返还购房定金七千元；三、驳回王某娜其他诉讼请求。
可能很多人会有疑问，合同签订之后，不是就具有法律效力了吗？合同生效后，双方均应按照合同承担相关权利义务。正如本案中所举案例，为何被告不按照合同约定的双倍定金赔偿原告？其实，合同成立后并非全部都是具有效力的，从合同效力上分类，可以分为有效合同、无效合同、效力待定合同、可变更、撤销合同，正如本案中的合同属于可撤销合同。
可撤销合同系意思表示不真实的合同，其效力取决于当事人的意志，即取决于有撤销权的一方当事人是否行使撤销权。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，可撤销的合同有：因重大误解订立的；在订立合同时显失公平的；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。其中需要注意，若欺诈、胁迫损害国家利益，则该合同为无效合同，自始无效，区别于可撤销合同。
本案中，因为对涉案房屋的建造年代、使用年限价款存在错误认识，可以认定为存在重大误解，若继续履行将给王某娜造成损失，故合同属于可撤销。合同撤销之后，根据《合同法》规定，因该合同取得的财产，应当予以返还，即被告应退还原告已支付的定金。
定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，约定由一方按合同标的额的一定比例预先给付对方的金钱。根据《合同法》第一百一十五条规定，“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。由此可知，定金具有惩罚性，是对违约行为的惩罚，但其适用是有严格条件的，即收受定金一方不履行约定的债务时，才可适用双倍返还定金的罚则。本案中，无证据证明被告李某不履行约定的债务，仅系双方对房屋使用年限及价格等存在重大误解，故本案中无法适用返还双倍定金罚则。
首先，根据《担保法》第九十一条的规定，定金的数额不得超过合同标的额的20%。该条款系强制性规定，任何当事人不得违反。所以在订立定金合同时，不能盲目、随意确定定金金额，当然如果约定的定金比例超过了20%，并非整个定金条款无效，而只是超过部分无效。
其次，根据《合同法》第一百一十六条的规定，违约金和定金不能同时并用，只能选择适用其一，即若当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。但是既有定金条款，又有实际损失时，两者可以同时适用，需注意的是，如果同时适用定金和赔偿损失，其总值超过标的物价金总和的，法院将酌情减少定金的数额。
再者，根据《担保法》第九十条规定，定金应当以书面形式约定，且定金必须实际完成了交付。
第五十四条 下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
第五十六条 无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第一百一十六条 当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
第九十条 定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。
第九十一条 定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。