下载掌阅APP，畅读海量书库
立即打开
【解析】
根据《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）的规定：“一、为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。二、对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。”
【结论】
凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设施和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，都应计入房产原值，计算缴纳房产税。
某企业，新建了一栋办公楼并进行豪华装修，装修费用单独核算。该企业发生的这笔装修费用是否需要并入房产原值计算缴纳房产税？
【解析】
根据《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）的规定：“一、为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。二、对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。”
如果房屋装修过程中不涉及上述列明的房屋附属设施和配套设施，仅是装饰性的，则不需要并入。
【结论】
新建房屋初次装修费用应计入房产原值征收房产税。对新建房屋进行首次（无论购置时间多长，只要是第一次）装修中，凡属于房屋不可分割的吊顶、高档灯具、墙饰、地砖、门窗等投资，不论其账务如何处理，一律并入房产原值征收房产税。
很多人认为家具不应当并入房产的原值来计征房产税，因为家具是可以移动的，这种说法是没有问题的。但是我们也不能一概而论，应当具体问题具体分析。如果其不是成品家具，而是定制家具，其特点是以你们家的尺寸来定做的，那么这个家具即便是可以移动的，也应当并入房产的原值来缴纳房产税。因为这个家具只能在你们家用，别人家是用不了的，如果移动的话会使其价值有明显的减损，所以说定制家具是应当并入房产原值来缴纳房产税的。
【解析】
首先，从建筑学上来看，房屋大修是在房屋发生破损，影响安全的前提下发生的，而房屋的改建、扩建或者重新装修是为了提高和改善房屋的功能和结构而进行的。
其次，从会计核算上来看，房屋的大修通常不需要改变房屋的原值；而房屋的装修、改建、扩建通常需要增加房屋的原值；固定资产的更新改造、装修修理等后续支出，如果使可能流入企业的经济利益超过了原先估计，如延长了固定资产的使用寿命，或者使产品质量实质性提高、产品成本实质性降低，则应当计入固定资产账面价值。除此之外的后续支出，应当确认为当期费用。
最后，从税收政策规定来看，《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）规定：“一、为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。二、对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。”
因此，旧房重新装修，涉及国税发〔2005〕173号列明的房屋附属设施和配套设施的更换，则无论会计上如何核算，都要并入房产原值缴纳房产税；如果房屋装修过程中不涉及上述列明的房屋附属设施和配套设施的更换，仅是装饰性的普通装修，这些费用是否计入房产价值应根据会计相关规定来判断。
地方政策参考：
根据《吉林省地方税务局关于明确房产税土地使用税有关政策的通知》（吉地税发〔2006〕42号）的规定，“三、关于房屋装修费用计入房屋原值征收房产税问题一、……对旧房重复装饰装修的投资额，按现行会计制度规定，凡计入固定资产科目，增加房产原值的，征收房产税，未增加房产原值的，不征收房产税。”
【结论】
房屋重新装修、改建、扩建完工后，房屋改建、扩建支出应该计入房产原值，按新的计税依据重新计算纳税。
【解析】
对于租入房屋的装修支出，根据企业会计准则和企业所得税法有关精神，如由承租人承担有关装修费用，作为承租企业的“长期待摊费用”，未计入出租方的房屋原值，所发生的装修支出可以不缴纳房产税。
【结论】
对于租入房屋由承租人承担的装修费用，所发生的装修支出部分不缴纳房产税。
【解析】
《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）第三条规定，融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。
【结论】
对于融资租赁的房屋进行装修、改扩建发生的费用，视同自有房产，并入房产原值，计算缴纳房产税。
【解析】
根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第五十八条的规定，固定资产按照以下方法确定计税基础：
（一）外购的固定资产，以购买价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为计税基础；
……
因此，契税和耕地占用税应当作为固定资产的计税基础，计入会计账簿“固定资产”科目中（或无形资产），房产税的房产原值是按照会计科目中记载的价值确定的。
《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
【结论】
企业购置土地产生的契税、耕地占用税并入房产原值计算缴纳房产税。
某企业以出让方式取得一块国有土地的使用权，政府减免了一部分土地出让金。减免的土地出让金是否需要并入房产原值缴纳房产税？
【解析】
现实中，应当区分两种情况：
1.先征后返（通常）
按照会计准则的规定，此属于政府补助，一次或分次计入“营业外收入”。通常在这种情况下，企业按照全额先缴纳土地出让金，发票金额为全额，账务处理上支付的土地出让金全额确认或者结转相关资产价值，因此，应按照全额作为计算企业所得税或者房产税时的计税基础，而收到的减免部分作为一项营业外收入。
2.直接减免
按照《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十六条的规定，无形资产按照以下方法确定计税基础：（一）外购的无形资产，以购买价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为计税基础……
《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第三条关于将地价计入房产原值征收房产税问题中规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
因此，在直接减免情形下，减免的土地出让金部分不构成计算房产税时的计税基础。
【结论】
先征后返应按照全额作为计算企业所得税或者房产税时的计税基础。在直接减免情形下，减免的土地出让金部分不构成计算房产税时的计税基础。
【解析】
商场出租的柜台不属于房产，不应当缴纳房产税。那么是不是这个商场就不用缴纳房产税？答案也是否定的。虽然每个柜台不属于房产，但是整个商场却构成了一处房产，应当把整个商场的房产价值，按照房产余值来计征房产税，出租柜台部分的价值不应当从中剔除。
【结论】
商场收取的柜台租金不应当作为计算房产税的依据，不缴纳房产税。
【解析】
这个问题实际上就是判定出租的到底是不是房屋，请问房屋的屋顶和墙面是房吗？显然不是。
【结论】
房屋的屋顶墙面出租用于广告所收取的租金是不缴纳房产税的。但是需要注意的一点是，房屋的屋顶墙面出租用于广告的增值税是按照不动产租赁10%的税率来缴纳的。
【解析】
未竣工结算前已经使用的房产，应当自交付使用之次月起缴纳房产税。对于未竣工结算的，国家税务总局是没有规定如何来计征房产税的，也没有规定预算价值和竣工决算价值之间的差额如何来处理。所以各地的税务机关执行的口径是略有不同的。在实务中，大多数地区都是按照预算价值或者计划价值来缴纳房产税的，对于决算完毕以后，预算和决算的差额部分需不需要补税和退税，大多数地区采用的是不退也不补的政策。
【结论】
未竣工结算的房产使用的，按照预算价值或计划价值来缴纳房产税，应当自交付使用的次月起缴纳房产税，等竣工决算时，预算和决算的差额部分大部分地区采取不退税也不补税的政策。
【解析】
关于一次性收取若干年租金这种情况，增值税和企业所得税，国家税务总局都是有明文规定的。增值税纳税义务发生时间为收到预收款的当天，也就是一次性缴纳。只有其他个人，也就是自然人，一次性收取的租金可以分摊到所属的月份，同时可以享受月收入不超过3万元免征增值税的税收优惠。企业所得税如果是提前一次性支付的，应当按照配比原则分摊到相关年度。但是房产税对于如何征收却没有明文的规定，各地的操作也是不太一样的。对于提前一次性收取若干年房租的房产税问题，我们可以参考一个地方性文件的规定，根据《大连市地方税务局关于进一步明确出租房屋房产税相关规定的公告》（大连地税公告〔2011〕5号）的规定，房产税的计税依据为合同约定的租金收入，在合同约定的租赁期限内分月摊销的价值，由房屋产权人根据房屋的租金收入按月计算缴纳当月的房产税，凡到税务机关代开发票的出租房屋纳税人，应当在税务机关代开发票时，按照代开发票的金额一次性缴纳房产税。
【结论】
即查账征收的分期缴纳，代开发票的一次性缴纳。
郑州某房地产企业，购买了一家酒店，准备将酒店改造成酒店式公寓，并在立项改扩建后分户出租或出售，在出售或出租前是否要按照购买金额缴纳房产税？
【解析】
《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）规定，鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对于售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按照规定征收房产税。
【结论】
房地产企业购买酒店后目的是开发，而不是用于经营，从立项改扩建的次月起，停止征收房产税。
【解析】
《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）第一条规定，对依照房产原值计征税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。
《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）规定，为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计的要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。
《关于固定资产进项税额抵扣问题的通知》（财税〔2009〕113号）规定，以建筑物或构筑物为载体的附属设备和配套设施，无论在会计处理上是否单独记账与核算，均应作为建筑物或构筑物的组成部分，其进项税额不得在销项税中抵扣。附属设备和配套设施是指：给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气及智能化楼宇设备和配套设施。
关于房屋的理解，《财政部、国家税务总局关于房产税和车船使用税问题的解释与规定》（财税地字〔1987〕003号）解释为：房产是以房屋形态表现的财产。房屋是指由屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。
【结论】
室外绿化景观及室外游泳池属于独立于房屋之外的建筑物，不征收房产税。只有与房屋相连不可分割的附属设施（如中央空调）及配套设施（走廊等）需要并入房产原值征收房产税。
【解析】
关于居民住宅区内业主共有的经营性房产缴纳房产税的问题，《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2006〕186号）规定，对于居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值扣除10%~30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产原值出租的，依照租金收入计征。
【结论】
物业管理办公室经营性房产，不征收房产税。如果小区内有会所，且该会所由物业公司（增加经营范围）用于从事商品零售、餐饮服务的，从价计征。物业公司将会所出租的，从租计征。
2017年，A企业租赁房屋给B企业，该房屋原值3000万元，租赁期3年，第一年为免租期，后面两年每年租金150万元，2018年一次性收取了2年的租金300万元。
【解析】
房屋租赁合同普遍存在“免租期”条款，尤其是商业地产的商铺租赁，由于需要装修或者商业环境的培养，在此期间租户没有正式开业，出租方通常会给予一定期限的免租金优惠。
《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第二条规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
为此，“免租期”内由A企业按照房产原值缴纳房产税。
A企业缴纳的房产税为：
免租期内3000万元×（1-30%）×1.2%=25.2万元
免租期外300万元×12%=36万元
【结论】
如果在租赁合同中不约定“免租期”条款，只约定租赁期三年，三年的租金为300万元，A企业就可以节约房产税25.2万元。
嘉诚建筑公司在湖北武汉承建了一项道路施工项目，为了便于工程施工的开展，在施工现场建设了临时用房，用于办公、住宿、食堂等用途。
那么嘉诚公司施工现场的临时性房屋，是否需要缴纳房产税？
【解析】
《财政部、税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕8号）第二十一条规定，凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。
【结论】
嘉诚公司施工现场的临时性房屋，在施工期间，免征房产税，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。
甲公司（深圳）购买上海一套房产（该房产是在拍卖网上买的），这个房产以前是个人名义的，现在变为公司名义，甲公司是否该交房产税与土地使用税？
【解析】
《城镇土地使用税暂行条例》第二条规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。
《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）第二条第（二）项规定，购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
根据上述规定，企业购买的房产，属于企业所有，若不符合其他相关免征土地使用税规定的，应自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税、城镇土地使用税。
【结论】
这个房产如果在土地使用税的开征区域内，是需要缴纳房产税与土地使用税的。
购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和土地使用税。
（1）某小区地下人防工程车位，开发商以“拥有长期使用权”的形式，销售给小区业主。
那么，对于地下人防工程车位，是否需要按规定缴纳房产税？由谁来缴？
【解析】
《中华人民共和国人民防空法》第二十二条规定，城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。
根据《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）的相关规定，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
根据财税〔2005〕181号文相关规定，地下人防设施也应按相关规定缴纳房产税。
【结论】
人防工程车位，虽然开发商不拥有产权，不得出售，但开发商将地下人防车位以“拥有长期使用权”的形式，销售给小区业主，实际上是一种租赁行为，应按取得的“销售”收入（即出租地下建筑物收入）缴纳房产税，适用12%的税率。
同理，商场、写字楼等地下人防工程车位，如果以收取停车费的形式对外提供停车，也应按取得的“停车”收入（即出租地下建筑物收入）缴纳房产税，适用12%的税率。
（2）某小区地下车位，开发商在销售商品房的同时，一同进行了销售，而且办理了产权证。
那么，对于地下拥有产权的车位，是否需要按规定缴纳房产税？由谁来缴？
【解析】
根据财税〔2005〕181号相关规定，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
【结论】
地下车位属于房产中储藏物资的场所，属于房产，房产所有人应按相关规定缴纳房产税。
如果车位为业主个人购买，根据《中华人民共和国房产税暂行条例》相关规定，个人所有非营业用的房产，免纳房产税。
如果车位为企业购买，且拥有产权，根据财税〔2005〕181号相关规定，对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税，按房产原值一次减除10%~30%后的余值计算缴纳房产税。
（3）某公司自建了一栋办公楼，同时拥有地下车位，该车位主要用于企业员工上班停车之用。
那么，对于企业办公楼下的地下停车位，是否需要按规定缴纳房产税？
【解析】
根据财税〔2005〕181号相关规定，对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
【结论】
企业自建自用的办公楼地下停车位，按房产原值一次减除10%~30%后的余值计算缴纳房产税。
（4）某小区地面规划了部分停车位，物业公司对该部分停车位进行管理，收取停车费。
那么，对于地面的停车位，是否需要按规定缴纳房产税？
【解析】
房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。
【结论】
很显然，地面停车位不属于房产，不需要缴纳房产税。
（5）某小区一楼为车库，开发商在销售商品房的同时，一同进行了销售，而且办理了产权证。
那么，对于一层拥有产权的车库，是否需要按规定缴纳房产税？
【解析】
根据财税〔2005〕181号相关规定，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
【结论】
一楼车库属于房产中储藏物资的场所，属于房产，房产所有人应按相关规定缴纳房产税。
如果车库为业主个人购买，而且未用于经营，根据《中华人民共和国房产税暂行条例》相关规定，个人所有非营业用的房产，免纳房产税。
如果业主个人购买后，用于经营活动（如棋牌室、商店、出租等），均应征收房产税。
如果车位为企业购买，且拥有产权，企业应按房产原值一次减除10%~30%后的余值计算缴纳房产税。
（6）某商业街停车位紧张，嘉诚公司在商业区内建设了一立体车库。
那么，对于嘉诚公司所建设的立体车库，是否需要按规定缴纳房产税？
【解析】
我们来看一下，立体车库是否属于房产？
“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。
很显然，立体车库属于储藏物资的场所，所以属于房产，应按规定缴纳房产税。
【结论】
如果嘉诚公司所建的立体车库，对外提供公共停车，收取停车费，以取得的停车收入为房产税的计税依据，适用12%的税率。
如果嘉诚公司所建的立体车库，用于公司内部停车使用，房产税依照房产原值一次减除10%~30%后的余值计算缴纳，适用1.2%的税率。