资金的分层

借银行

借款融资主要有三种渠道：信用卡、银行贷款、私人借贷。其中：

信用卡，提供了一个初期虚空借力的方式。

银行贷款，90%的主流。

私人借贷，抹平波峰。

很多人对于银行贷款的看法十分浅陋，还停留在“售楼处首付三成，贷款七成”的水平上。就目前的上海市场而论，售楼处平均卖掉100亿元房产，贷款22亿元左右。对于银行贷款这一渠道，当然不是讨论贷不贷、贷几成。事实上，我们的回答极为清晰，两个字：尽贷。对于4.9%的利率，有多少贷多少，全力往上限贷款。

不过，普通的贷款是4.9%，但是银行还要收手续费，请问你贷不贷？在这样的情况下，你贷款的实际成本就会增加。真实利率不是4.9%，而有可能是6%、8%、10%。

资金的分层

基本利率4.9%，是一条分水岭。

在0～4.9%的阶段，是储蓄段，是资金的提供方。

在4.9%～36%的阶段，是借贷段，是资金的借入方。

但是，任何一个人的资金都是有限的，一般来说，我们引入一个分层的概念。

0～2%的资金成本，主要是活期和闲置资金。

3%～4%的资金成本，主要是定期和理财产品。

这句话是什么意思呢？意思是你踏上了房地产投资这条不归路，从此，现金是“路人”。那么，你第一步打掉的子弹，肯定是自有资金，肯定是把自己历年的储蓄、积蓄、角角落落的公积金，这些最容易的子弹打掉。可是，之后就有问题了。因为你很快发现，房价非常非常贵，哪怕买半套房子，首付都攒了十几年，普通人可能也就80万～200万元的现金。如何实现一年买两套呢？如何像下蛋一样不停地买呢？答案毫不出奇，就一个字：借。因为个人原始积累永远都是慢的，天下大势，就是一个“借”字，所以你还要启动四级、五级资金。

4%～5%的资金成本，信用卡。

5%～6%的资金成本，满地打滚向亲友借款。

6%～7%，抵押贷款，白领通。

7%～8%，截断。

8%～9%，高评。

9%～11%，买卖。

11%～12%，信用卡分期。

12%～15%，临时拆借。

14%～18%，无抵押信用贷。

18%～36%，社会借款。

注意，以上的每个步骤，尤其后两个部分，如果违法，千万不要做。投资是为了赚钱，而赚钱的前提是遵纪守法，只要是违法的事情，碰也不要碰。

当资金超过4.9%的利率，你就进入分水岭。此后的资金，全部是借来的，你等于用借来的钱在做投资。

资金分层的意义

我们为什么要说资金的分层呢？其中牵涉到一个回报率的问题。我们非常关注成本和收益两个端。

一方面，是你融资的成本、利率多少；另一方面，是你投资的回报。

在上面，我们划分了A、B、C、D、E、F、G类资金，分别对应的资金利率为1%、2%、3%、5%、7%、8%、10%、12%。和很多人理解的不同，资金的可获取性，并不是每一级都是一样的。如图4-1所示。

这种单细胞大脑印象中的资金分布，在现实生活中永远也不会发生，图形永远不会是圆柱形。每上一级利率成本+1%，可融资金绝不会都是40万元。在实战中，更有可能的情况如图4-2所示（数据纯随机，无意义，纯示意）。

在图4-2中，每一级的资金数量是不一样的，有凸起，有洪峰。所以，这时候你用到哪一级的资金，就有很大的讲究了。譬如说，你买一套500万元的房子，只需要用到三级资金，最高资金成本控制在5%就可以了。但是，你买一套800万元的房子，就要额外动用到八级资金。最终几笔钱的成本高到10%。

如果你看一个典型的多军，那可真的是“家无隔夜粮”。我们的一级资金、二级资金、三级资金，早早地就已经消耗完，多军目前普遍消耗的是8%～10%的资金成本。意思并不是我们的低成本资金不厚，并不是起家底蕴不厚。而“扩张之路”什么时候达到尽头呢？尽头是，资金成本=投资收益，或者说，边际成本等于边际收益。每个人都有自己的全方位资源，资源指的是资金、人脉、亲属、同学、商业机会……是全方位的，而不仅仅是金钱，金钱仅仅是一种最狭义的资源。日本文学里，有一股精神是贯穿始终的：“将所有的资源整合，将所有的潜力挖掘到极致。”

社交的意义

社交有什么用？如果你是这种人：

一下班就回家；

公司里只有仇人，没有朋友；

同乡、同学之间从来不联系，不热络，形同陌路；

不参加网络社团，没有户外爱好，整天宅在家里面。

则你的各项指标值，是非常短的，类似于图4-3所示。

很多人，你让他们凑钱，他们是真的凑不出钱。哪怕你把融资利率提高到10%、12%、15%，每一格也就多凑几万元。而一个富有的人，他的人脉是什么样子的呢？

图4-4中的蓝色柱线，意味着人脉加成，每一档容量都接了长长的一段。当你需要融资时，登高一呼，你就能从朋友手中借到不可思议的资金。一个人花许多时间在“务虚”上面，构建他在社会关系网中的位置，结识更多的人，小心翼翼维护自己完美的声誉，这一切，都是在增强你的实力。

资金分层的另一个含义，则是资金的替代效应。通俗点说，不停地用低成本资金，替换掉高成本资金。好比现在市面上，御用中介紧急打电话给你，出来一套笋盘，下午5点之前要付100万元，锁死房源，一周之内补齐200万元，然后慢慢交易。你可能并没有那么多的自有资金，许多都是向朋友借的。借得急了，利率会直线上飙，一路突破10%、12%。可是人的“回血”速度是很快的。反正过了半年、一年，每个家庭又会攒几十万元。当你手中有钱时，怎样还款，其中就有了讲究。毫无疑问，肯定是先还利率最高的。也就是说，那些10%～12%的债务，是最先被偿还的，9%其次，7%再其次。越是利率高的债务，越优先偿还，所以高息债务一般都是很短命的。短则一两月，最长也不超过三年。这段话的意思是，在做决策时不妨进取一点。

另一种策略，是定期加按揭。因为加按揭有一定的时间限制，就像献血一样。人一次最多只能献血400毫升，你不能反复抽，得休养生息缓几个月再抽。一般加按揭需要二至三年一次。在这段时间内，你慢慢让债务滋养。最后一次性用6%的银行贷款替换掉所有债务整合。 +CvmTB0ImSpIAFFwoeJZJfqt6aCjEC4H0YjXz5mp/lIsHGxPxm4aSXLXxize1i66