准备借钱

职业房地产投资者80%的时间在干什么？

首先回答一个问题：我们后文会提到长线负债率，为什么22%就是上限？我们来算一道数学题。假设你把负债提高一倍。假设一个亿元富人，他有10000万元资产，负债率22%。

总资产10000万元；

负债2200万元；

净资产7800万元。

如果我现在很努力，利用各种各样的方法，尽全力实行“贷款倍增计划” ，设法把负债增加一倍，达到4400万元，会发生什么情况？“有借必有贷，借贷必平衡。”如果你负债端增加了2200万元，那么你的资产端呢？或者说，你烧掉了2200万元，可是钱呢？钱去哪里了？

你去澳门赌场赌输掉了，花天酒地花掉了，投资买了别的资产，如果一年之后结账，发现账户负债多了2200万元，那么这2200万元是用于消费/赌钱的概率，几乎为零。“借贷必平衡”，最大的可能性，是你又增加了2200万元资产。所以，你对应的是4400万元负债/12200万元资产。负债率为4400/12200×100%≈36%。且慢，负债增加一倍，绝对不是一夜之间可以完成的。一笔贷款的流程，可能就要三四个月，所以贷款增加一倍，你至少需要一年时间。而一年时间，楼价又升了20%。等你做完了之后，房价又涨了。你的资产不再是12200万元，而是12200×120%=14640万元，负债率为4400/14640×100%≈30%。此外，你的贷款总是在不停地归还中，本金始终在缩水，所以最终数字是29%左右。

这告诉我们的是，哪怕你竭尽全力，而且彻底做零首付，一年之内把贷款规模翻番，你的负债率，也不过从22%升到了29%。而第二年呢，它又降下来了。在真实的实战之中，贷款增加一倍是根本不可能的。因为你的十几笔贷款，是经年累月积累下来的，是当年偶然的情况下才贷得出的。现在让你再贷一遍，你都贷不足，更何况还要期待翻番呢？而真实世界，零首付也是不可能的。要搞这些贷款，资产只会增加得更多。结论就是：

如果你是一个本本分分的人，钱不是去赌博输掉，不是花天酒地，纯粹地要靠投资运作，那么22%的负债率已经绝望了，30%的负债率这辈子无望。

言归正传，讲回本章的主题：“若想要保持负债率不变，则贷款需要和房价一样迅速增长。”只有知道了这个概念，才理清楚了你今后行动的主线。

职业房地产投资者的主要工作是什么？底层的看法，以为楼市和股票一样，是要翻来覆去“炒”的。好像职业房地产投资者天天都泡在交易所，每个月买卖几十套，并且联手对敲价格之类的。而第二层的看法，则是认为房地产投资者以“笋盘”为主。持这种看法的人认为，房地产投资者就是骑着一辆小自行车，天天在大街小巷串来串去，每个月看几千套房源，对整个地块了如指掌，一旦有笋盘便宜货冒出来，第一个就扑上去。

事情的真相是，真正的职业房地产投资者，80%的时间，在搞钱！嗯，差不多就是80%的时间，以及80%的精力、心力、资源、关系，还有5%的时间在交易，15%的时间在看房。你要说什么扫街、挖笋，职业房地产投资者是有，但不是重点。为什么是这种状态？因为市场上不缺单子，以至于我们随随便便拉一个单子出来，就能做到单利100%。而限制你的瓶颈是什么呢？答案是没钱，没钱，没钱。行情如此好，在上海，楼市从80000元/平方米走向250000元/平方米的过程中，任何一套房子买进就是赚。所谓“木桶短板”理论，整个系统中最短的一块板，是融资钱不够。

多军的特征，是持久的“贫穷”。融资钱不够的原因，主要是现金的回报高，单利100%。同时，它又是单利，不是复利。因为一些原因的阻隔，你不舍得把房子卖了，套现就有25%的亏损税，这就导致你永远没有现金。

跪着借钱

职业房地产投资者80%的时间和工作，是“去搞钱”，都放在资金运作上。融资，主要有三条渠道：

（1）信用卡；

（2）银行贷款；

（3）私人借贷。

最后一个问题是，“这样做是否值得”。我们的回答是，看清楚了，完全不值得。可以见表4-2。

表4-3显示的是一年后，“完全没有负债”“负债10%”“负债22%”三种情况下，财富的增长速度。假如楼盘升值20%的话，一年之后，他们的净资产增长分别是20%、21.7%、24.2%，复利。仔细看这个结果，发现差别并不大。如果使劲地维持着22%的负债率，年复一年，使得负债跟随着房价的速度在上涨。而你的回报呢？微不足道，大致也就是20%和24%的区别。其差别，仅仅是4个百分点。每年4%的复利看似很多，但如果放10年，我也就比你多50%净资产。和这个过程中遭遇的苦难相比，幸福回报几乎微不足道。因为资产规模非常庞大之后，贷款没办法也变得很大。如果仅仅是22%的杠杆率，那和0也没什么区别。

值得吗？亿元富人真的差这几百万吗？设想一下，假设你是一个亿元富人，在某个机会，你抵押出了400万元，去买一套笋盘，抵押再加七成按揭。这套单子可以算做得非常完美，一段时间之后，400万元就变成了800万元，你净赚400万元。一枪头猛赚400万元，是值得吹嘘的大话题。可是，然后呢？如果你是一个拥有10000万元的人，再多400万元，相当于10400万元，那又怎样？净赚400万元这种事味同嚼蜡，真的一点意义也没有。努力维持着22%的负债率，空手套白狼去赚400万元，得不偿失！ 0sg51sAXCgxTYmxAInaeSKnGG/pX82NIvI1M7zoQ4EvdegzG7ivspNW6N2rM3X3r