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贷七成
人的一生中，大约只有一次机会，负债率可以到70%，这一次机会，说的就是你现在买房。譬如，你买一套100万元的房子，首付30万元，贷款70万元，负债率=负债/总资产×100%=70%。这个就是极限了，往前30年，往后30年，再也不可能达到。为了达到这个70%的负债率，你还需要一些额外条件：
（1）按照上限贷款的，很多人买房时其实贷款完全不贷足。
（2）没有其他任何资产，而一般人总还有一点储蓄、股票、基金。此外，契税和装修费其实也是“资产”。所以总负债率是到不了70%的。
（3）仅限于“刚买房”第一天。
关于第（3）点，让我们看一个展开说明。假如你5年前买了100万元的房子，首付30万元，贷款70万元，那么仅有交易中心过户那一天，你是身负70%负债率的。此后，房屋是不断在升值的。在M2增长的大环境下，任何物资价格都在上涨。而你的贷款在不断归还。假设等额本息贷款还剩下66万元，则5年之后你的负债率是66/300×100%=22%。
长线负债率
现在我们要问一个问题：“在专业人士的眼里，楼市实际可以达到的杠杆率是多少？”
关于这个问题，没有规范的答案。我只能给出一个基于经验和实战经历的答案：长线负债率在22%左右。这句话什么意思呢？让我们从另外一个角度来考虑问题。很多小编一张嘴：“楼市充满了炒作和泡沫，房地产投资者都是90%的负债率。”90%这种事我早就不提了，连50%都不提了。为什么？因为50%负债率就意味着负债：净资产=1:1。假设你有5000万元净资产，5000万元净资产在多军内部不算太有钱的特例，则你的负债也要有5000万元，这是什么概念呢？大概是月供50万元。有5000万元净资产的人很多，但他们一般都对应1100万元多一点的负债额，月供在12万元左右。同样道理，如果你的负债率是33%，则意味着净资产：负债=2:1；负债率25%，意味着净资产：负债=3:1；负债率20%，意味着净资产：负债=4:1。就连20%也是千难万难，绝大多数的多军负债率在9%以下。
负债率不变
仅仅是保持着负债率不变，就是一件异常困难的事。假如你从A6至A7、A8、A9升级的过程中，始终负债率不变，会发生什么情况？答案是贷款必须和净资产一样速度增长。而净资产的增长，是非常非常迅速的。在最初的几年，净资产很有可能是以5倍、10倍的速度增长。相应地，贷款几乎没有增长的方法。当你躺在家里睡大觉时，你的房产或许又升值了100万元，可是贷款是需要你一笔笔去办的，需要你一笔笔去申请的。
攒几百万贷款和攒几百万首付一样困难。
贷款赶上增长的速度和打工赶上房价增长的速度一样困难。
如果你想促使你的负债增长，基本上只有四种方法：
（1）新买房子，按揭贷款70%；
（2）抵押贷款；
（3）刷信用卡；
（4）私人借款。
我们看一下，按揭贷款的借贷率是70%，但是按揭严格地受限贷限制，基本上，每个身份证就只有一次机会。而抵押贷款理论上是可以贷七成，但在实际操作中，银行的普遍一种实践就是估不足价钱。比如，你一套1000万元的房子，银行估价一般就是700万元，然后在700万元的基础上再借给你490万元。这种事习以为常，因此我们做预算的时候，通常抵押就是5成，预计5成，计划5成，接受5成。
在小学数学教育中，有一道题：你拿一杯50%盐含量的水去兑另一杯10%盐含量的水，请问盐浓度上限是多少？毫无疑问，上限就是50%。所以，抵押贷款你申请得再多，无非“盐水兑水”，再怎么办也不能令你的负债率超过50%的。而从另一个角度，因为房价是不断上涨的，假设在一个“年涨幅20%”的环境中，你的负债率会不停地被稀释。
如表4-1所示，大约只要三年的时间，你的负债率就会由50%急剧下跌到26%左右，此后再逐渐走平。而如果你想在不到三年的时间内再次把你所有的房产新捋一遍，其人力和交易成本又是不可接受的。
表4-1
平均贷款年限
你的平均贷款年限是多少？这是一个很重要的数据。许多人甚至从未意识到。对于许多普通人来说，大致心里有概念，26～27年的样子，而我们给出的答案是8年。
顺便普及一下算法：假设你有N套房子，首先，把你名下所有的负债加起来，算一下总额；其次，把你所有月供加总额，公式是：NPER（4.9%/12，总月供，总负债）。如果我们的猜测没错的话，这个数字是96（月）。为什么？还是那个“盐水兑水”的问题。按揭贷款是非常偶然的特例，一辈子只有一次的事，“30年期，七折，七成”绝对是政府的福利。
而真实的情况是，绝大多数时间你只能获得“5成，1.2倍，10年期”的上浮抵押贷款。根据“盐水兑水”的原理，一方面，你的平均贷款年限上限就不可能超过10年；而另一方面，你又不可能刚刚办好抵押贷款。假如你手里有N套房子，并且呈一个梯次运作的话，则你手中5套房子，剩余贷款年限很有可能是10、9、8、7、6年。这样平均下来就是8年。
财务的分析
长期负债率告诉我们几个道理。首先，一些小编天天倡导的“房地产泡沫”“房贷泡沫”是根本就不成立的。“增加贷款”此事千辛万苦。严格地说，没有任何现成通道可以增加贷款，而让贷款和房价保持同步增长，更是一件不可能完成的事情。一个人一辈子只有一次机会，能够达到负债率70%。而这个负债率70%恰恰不是在多军手中完成的。
其次，“第一个1000万元”最容易赚，第二个、第三个，就难赚得多，新人和资深投资者的相对距离拉近是很容易的。
最后，我们算一算多军保持队伍有多不容易。“保持队伍”的定义，是随着社会财富的不断增长，维持着阶层等级不下降，社会精英位置不退后。
这个速度是多少呢？答案是24%。我曾说过是25%～30%，但是这个25%～30%的财富增长率，你必须在22%的极低杠杆率之下取得。许多人都有财富幻觉，他们刚结婚的几年，财富翻倍非常快，动辄50万元变成500万元。但其实这是建立在一生一次70%负债杠杆率之下的，在贷款七成的情况下，楼价翻一倍，你就翻了400%。但是，如果你的长线杠杆率只有22%，再要获得如此回报，就殊为不易。
假设：
资产1000万元
负债220万元
净资产780万元
一年后：
房价1200万元
负债220万元
净资产980万元，+25%
可见，你所处的城市大势必须做到20%的增长，这样你在微弱杠杆的情况下，才能勉强做到25%的复合增长。而这个增长，还要求你把全仓都押在房产上，并且克服利息和房租之间的差额。然后你还要干活，每年新增25%的借款，这是非常难做到的事情。