房地产市场的两朵乌云

房产的世界观

研究房地产市场，有两种方法。一种是事件驱动法，如：

“这个盘上月卖12000的，这个月就卖18000了。”

“抢钱吗？眼睛一眨，就涨了100万。”

“我父母毕生积蓄才100万。”

“钢筋水泥，值几个钱呢？”

“每天打车上班，外环线租房，才花几个钱呢？才不值呢！”

“世上没有只涨不跌的市场。”

这个就叫“事件驱动法”。他用的是一套房子和上个月相比。往前回溯，最长不超过一年，向后展望，最长不超过三个月，然后你发现有50%的涨幅，有泡沫了。

而另一种是“模型建模法”。比如，打乒乓球，工科生会告诉你高球如何拦，低球如何挡，扣杀如何接。而在理科生眼中，则是更为底层的F=ma。你只要知道了速度、动量、角动量，就可以用牛顿力学推算出球的落点。

建模

对于理科生来说，他们眼中的房地产市场，从来不是“涨了涨了涨了”“跌了跌了跌了”。对于他们来说，首先要做的事情是“建模”。建立一个模型，来描绘我们的现实世界。

到底是什么原因，导致房价连续十几年的十几倍的疯涨？我们的答案是：货币。抓住了货币这条主线，以后再看各地市场，耳清目明，顺理成章。但是为房地产市场“建模”并不是一件很容易的事，最核心的一点，我们认为“房价的涨幅来自M2增长”。这一条定律极强，估计没有太大的错误。

但是，解释更微观的东西，就不能以几十年为单位，而只能以几年为单位，这时我们发现房价的涨跌并不均匀。好比北京、上海房价都已经涨了几轮，而沈阳、长春的房价纹丝不动。哪怕一些市场经济化程度高也颇有活力的城市，如常州、无锡，其房价也是多年不动。如果你纯粹以“货币滥发”为借口，这种微观现象就没法解释，所以我们要再加一个解释条款——“水滴现象”。其意思是说，远近亲疏，货币如水。

2016年，东北复苏开发，投资1.6万亿元。国开行发行16000亿元债券，并且让央行包销。国家开发银行，就可以拿着这笔钱，去东北投资很多很多项目。目前，中国三大政策性银行都在北京。这些钱，是“诞生”于北京的。请想象一下，把一滴水滴入池塘后，产生涟漪的景观。

北京是第一圈。

上海、深圳，即政治特权城市是第二圈。

天津、广州、南京、杭州、武汉、成都、重庆是第三圈。

地级市是第四圈。

县城是第五圈。

其中，内圈城市不但获得资金的时间更早，而且力度也最足。等水波逐渐散到外圈，力度也小了很多。因此，京、沪、深可以获得额外的加成。所谓的“只有大城市，才有房地产”，其实这个大城市，更重要的是指政治特权城市，能优先从中央拿钱的城市。货币+特权城市，能解释很大范围内的房产现象，但是，“模型”的要求是解释一切现象，没有任何错误。一朵乌云就可以击倒整座大厦。

有人提出质疑：“哪怕算上了M2增长，哪怕等待了六七年时间，可有些地方就是多年不涨。“这些城市，经济未必差，人均收入也不低，可它的房价就是多年不涨，也分享不到财产性收益。于是，理论修正又加了一环——人口迁徙。

房地产是一种边际效应很强的市场，一座城市100套房子，90个用户和110个用户，其结局完全不同。租金可以差几倍，售价可以差十几倍。所以，当人口流出，导致本地需求完全过剩之后，对于房地产而言，就是致命性打击。哪怕你物价再翻几倍，也抵不上人口消失对不动产的伤害。此后，在微观层面，不同类型的物业，不同地段，不同新旧，都会导致房产价格不同。这些也是需要解释的。

凡事都可以解释，凡事才都可以预测。

如果发生了理论不能解释的事情，就意味着我们无法推算，也无法预测未来。我们高度关注“乌云”和理论破绽。因为身家性命，理论就是我们的武器，就是我们的铠甲。可惜的是，房地产市场始终存在着“两朵乌云”：第一朵乌云，是一线城市过度上涨；第二朵乌云，是一、二手不匹配。

泡沫现象

房地产市场的第一朵乌云，是一线城市过度上涨。从某些意义上讲，房地产投资完全是一种京、沪现象。或者说，在过去十年，真正靠房地产投资赚钱的，只有京、沪、深等寥寥几个城市。

但是2016年我们回过头来看，发现我们的财富之中，有“lucky”的成分存在。因为我们认为核心思想是：M2增长。M2增长的意思，应该是全国“普惠”的，所有用人民币的地方，物价都应该上涨。而到最后，却变成了北京、上海、深圳拼命地涨。哪怕200公里开外的河北也一点儿不涨。如果“事实”是这样的话，你的理论就应该修正为政治特权。以后你瞪大眼睛看政治特权城市，看哪一个是国家重点开发城市，对于货币政策就不用关心了。如果货币因素是No.2的话，这就是房地产市场的第一朵乌云，一朵长期困扰我们夜不能寐的乌云。

然而，从2016年夏季开始，尤其是6月之后，全国房价开始了疯涨。二、三线城市的夸张之处，就在于四五年不涨；一涨，它们就是翻两倍、三倍的涨法。于是呢，第一朵乌云暂时算是解决了。

房地产理论的第二朵乌云，是一、二手价差。

图3-3所示的意思是，每个人都说房子贵，都说房地产有泡沫，但其实房价表现为一个孤峰，只有一个尖尖的山顶，向南跨两步，向西跨两步，房价都会急剧地降下来。这是一个极陡峭、很孤立的市场，房地产总体并不贵。在孤峰的基础上，我们引出了房地产的第一朵乌云，即北京和石家庄的房价差异。随着2016年的二线省会城市大涨，这个坑目前来看渐渐被填上了。

第二朵乌云，是一手房和二手房热度之间的巨大裂痕。

2016年的市场，没有想象中的那么热！

2016年，一级市场土地市场，二级市场开发商一手房市场，是真心热得不得了。可是三级市场二手房市场，至少要差30摄氏度。呃，意思就是39摄氏度三伏天和9摄氏度秋冬季的区别。

市场并没有传说中的这么好。目前市场的狂热，貌似严重集中在一手房市场。老百姓买房子的第一选择，依然是一手房市场。第二朵乌云，我主要担心的是：房地产，究竟值钱的是什么？究竟卖点是什么？究竟吸引消费者，能让他们掏钱的是什么？按照目前的上海房地产市场现状，则房子值钱，房子价值的核心要素是房龄，房龄，房龄！如果房龄=0，那就是一手新盘。如果你观察目前的重庆、成都市场，你会感到绝望的。因为在重庆，任何一套楼龄大于5的房子，都卖不出好价钱。在上海，哪怕你再好的房子，一旦楼龄大于10，你就卖不出好价钱。我们为什么要高度关注这件事？因为我们需要判断房地产的真实价值所在。我最怕的是，房子价值的50%，来源于房龄。而房龄是一种高度不保值的东西。

“两朵乌云”为什么重要？因为这是严谨的科学素养。我们对房价的判断，是算出来的，而不是蒙出来的。只要有一丝一毫的裂缝，这整幢大厦就会轰然倒塌。 ot5CWqlcMZXagpSRDOTTaODQmNnE4sUN1Clp+HqcWEYunoBj2O9yfVCp8PKHXvUK