逼空式上涨

假如你是一个2050年穿越回来的人，你深刻明确地知道，2050年房价是500万元/平方米，今天你卖什么价？

（一）游戏规则

房价=大盘指数+板块强弱+自身优良。房价赢利，大致有两种模式：

（1）高抛低吸。通过对价值的深度挖掘，在各阶段分辨强弱。

（2）跟随大势上涨。

之前我们用了大量的篇幅，试图解释房价是怎么一回事。

我们写了marketing的基本原理。

我们用“外国人、外地人、本地人”即三分法来看待楼市。

我们分析三类客户的强弱兴衰和购房口味。

我们解释了流派和侧重点。

三重顶。

对于这种模式，房地产投资是一类类似于“绣花”的精细活儿，你需要小心翼翼、谨小慎微地分辨溢价。

不过这种“绣花式房产投资”在宏观调控及随之而来的高交易成本影响下，变得不适合市场了。目前存活下来的，主要是第二条路：跟随大市上涨。

卖房子这种事，大致要经过一个“1000—100—10—1”的过程。也就是你说，现在在58同城、赶集、豆瓣之类的网站挂牌，然后你要接到1000个电话来询问你房屋信息的细节，100批预约来看房子的中介，10批真来现场的，却是拍照的，只有1个诚意客户，并且在观望期。降价是无效的，你哪怕降得再低，也不能促成成交。

逼空式上涨

一旦市场进入观望期，房东就开始跳价。譬如，你1000万的房子，一旦进入了观望期，哪怕你降价到700万，你接1000个中介电话，诚意客户也是没有的。在这种情况下，房东一般采取的策略，是加价到1020万。什么，加价？没搞错吧，1000万都卖不掉，你还加价？对，就是加价，因为市场上没有诚意买家。降价无效，那我干脆把价格挂高。价格挂高，有几个好处：

（1）在市场上形成“2年前就卖50000元/平方米”的印象，美化K线图；“××楼盘一直比隔壁贵”。

（2）在市场上制造new news。

（3）告诉对方，房东的心态是乐观的。

一些人看待价格，是幼稚到极点的，他们以为价格就是价值。好比一件衣服卖3000元，他们就认为该衣服值3000元。如果明天标5000元，他们就认为衣服涨价了。可能那衣服就一件，是挂在门口建立高档形象的。其实价格是个超级复杂的事情，有多种含义，多种玩法，无数陷阱。原价、现价、促销、套餐、标杆、返奖，marketing的事，说也说不完。如果你粗懂桥牌的话，刚开始，大家是喊牌。你喊黑桃3，他喊方块4，对家喊红心4。喊牌之间，有固定的套路。透过喊牌向队友传递大量的信息。喊牌不仅仅是争夺坐庄权，同时也是沟通与回复，里面信息量极大。

同样道理，你如果看见业主之前挂1000万元，第二天挂1020万元，接着挂1025万元，这并不意味着业主就是认为这房子一定要1025万元才能卖，业主也是在传递一些信息。这始终只是口头报价。

Make new news

市场一旦进入“观望期”，多空僵持，至少有12个月交易清淡。这段时间内，房东最容易采取的策略，是小幅提价到1100万元。但不是直接提上去，而是分好几次：1020万元、1040万元、1060万元、1080万元、1100万元……为什么要这样呢？哪怕1000万元你也卖不掉，诚意买家都等候在650万元以下呢，而你要调价到1020万元，接着调至1040万元，这样做的用意何在？

因为你在“人工置顶”。marketing中有一科叫作“make new news”，指的是你没事要在市场上制造点新闻，刷存在感，刷个脸熟。哪怕你的产品完全没有任何改良，没有新的配方，你换个包装，搞个抽奖活动，搞个“百事红罐节日装”，也是必要的。在房地产市场，这相当于“人工置顶”，顶帖，顶。因为你的信息，在中介数据库里会沉底的。一套房源，放了两三个月，就会沉到小本本最后一页，从此中介就会很少关注，有客户也不再推介，基本属于打入冷宫的状态。那你就需要“顶”。一般在市场中，刚出来七天之内的房源，是中介花力气推得最多的。中介也知道房子不好卖。所以“新”房源就意味着希望，“新”状态就意味着希望。我们是诚心想卖，所以我们会小幅加价。加价的幅度不多，象征性的1000万元到1020万元，而绝对不会是1000万元到1300万元，但我们会小幅加很多次。一方面，增加“顶帖”的次数，增加被售出的概率；另一方面，显示房东非常有信心，大力看好，还不停地在加价；还会给买家增加心理压力：两个月不见，又涨了20万元。

逼空之路

楼市呈现非常明显的“季节性现象”。

一般而言，有以下几个步骤：

（1）单数年春节后开涨，三四个月内+50%涨幅；

（2）政府出调控政策；

（3）宏观调控托实涨幅，使下跌不可能；

（4）市场因为“心理原因”，而不是实际原因进入观望期；

（5）冰冻6～12个月；

（6）双数年一般是补涨，落后洼地追平；

（7）休息足够，买力积蓄，迎接下一轮暴涨。

在漫长的观望期中，你几乎是不可能按照市场价成交的。反映在图形中，就是不可能按照蓝线成交（见图3-1）。

它只有非常短暂的几个点，两条线是相交的。也就是一些买家“洗心革面”，终于肯承认多军是估值正确的。这几段窗口期非常短，一般也就3～4个月。房东在平淡期加价，在窗口期反而不怎么加价，因为房东对价格的估计是准确的，已经基本到位。只不过，以前一些买家看见1150万元的价位，会破口大骂：“神经病，800万元我也嫌多。”而在窗口期（见图3-2），他们的心理会发生“一夜之间暴涨+50%”，瞬间睡醒，并承认你这个1250万是合理的。

在窗口期，你一定要：坚持卖房。风来了，猪都可以飞起来。但风不是每天都有的。在漫长的观望期，成交量十分稀少，而且很可能面临压价效应。

错过了这一波风口，下一波可能就要等两年了。 756XN6uHlP0SIeEMt1MOfDkK01cwpXYicmkmSjRXtzoA2CXcLV7MxVR6Wf0LYzDF