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房地产投资的流派(三)

“药单流”

“药单流”指购买产权存在纠纷或其他问题的房产。

“药单流”大约能以六至七折的价格买入房产,并进一步提高租售比。在传统的“学院派”著作里,是找不到“药单”概念的。只有在职业房地产投资者的世界里,才会告诉你“药单”,才会告诉你实战的世界和象牙塔有多大的不同。所谓药单,并不是指房子本身的质量有问题,而是指房子本身的股权结构有问题,产权有问题,从而导致交易困难。举一个例子来说,产权人的父亲户口在这屋子里,父子不和。虽然卖房子手续清晰,业主同意,但是父亲的户口迁不走。便宜20万元,你接吗?你退缩了,价格就下来了,利润就上来了,你买了就赚了。

和药单同样重要的,是“解药”。药单,就像是无数有毒的高压电线,层层缠绕在你的未来房产证上。解药,就是细心、耐心地一层层把这些线剥开,最后还你一个干净的产权过户。“解药”绝对是无差别的人类体力劳动。

药单怎么解?它其实还是有解药的。但其中,绝对牵涉到庞大的人力、物力,尤其是买主的心力消耗。由于药单多种多样,所以解药也多种多样,说不出一个统一的流程方式,但这绝对是人力、心力的消耗。不是钱的问题,不是起步资金的事情,是战战兢兢地做好每一步的问题。这不是体力消耗,但绝对是高强度的人类精神脑力消耗。解药实在太苦了,没几个人受得了这份罪。要赚钱,哪里不能赚,何必呢?有趣的是,药单的成功率其实很高,几乎达到90%以上。药单真实成功率有90%以上,考虑到药单平均只有市场价的60%~70%,这意味着巨大的获利空间,而且稳赚不赔。

“药单流”是真正不需要什么启动资金的,“药单流”是各大流派中启动资金要求最小,而回报利润率最高的一种流派。更重要的是,“药单流”只要解药成功,几乎肯定赚钱,而和牛、熊市无关。也就是说,你是游离于房地产市场崩盘之外的。只要你肯踏踏实实地去做,宛如解开麻线团一样,一缕一缕地把千丝万缕的关系理清楚,头绪一寸一寸地整理干净,最终整张单子是可以做的。唯一的缺点是累,真心累,呕心沥血。

周转流

有一个流派,如之前第二章装修章节所称,被叫作“凤姐变冰冰”。其核心的思想,是先装修再出售。手法是,你先在市场上找一套最破最破,但是骨架框子还不错的房子。一套房子要出售,最重要的是什么?品相,品相,品相。但是偏偏就有人把屋子弄得像狗窝一样,而且狗窝都不收拾一下,就直接这么出售。于是怎样?于是你只能卖一个很低的价格。“凤姐变冰冰”这个流派,有以下几个步骤:

(1)找一套最破最破的房子。最好是因为破导致折价的房子。因为你反正要敲到“原始社会”,然后再重新装修,那么那些本身装修得不好不坏的房子,才是最为尴尬的。你干脆就买最破的,反正都要敲掉的,顺便把买入价降下来。

(2)进行装修。很多人有一个误解,认为装修可以给房子带来附加值。这种说法是绝对错误的。职业房地产投资者所做的装修,是一种被称为专为出售所做的装修。专为出售所做的装修有一些基本元素:①通常是极简风格,或者北欧风格。因为相对于繁复法欧,极简无疑省钱。②用料并不高档,但足以吸引眼球。③材料质量不重要,关键是要新。这里面有一个诀窍:大规模地使用玻璃、塑料面。全新的玻璃、厨房塑料面板,在短时间内能给人非常大的视觉冲击,形成一种全新的概念,从而极大地托高售价。④灯光一定要亮,超亮。总体而言,这样一种装修风格,是完全围绕“为卖而装修”的。

(3)转手出售。

周转流为什么可以赚钱?“凤姐变冰冰”赢利的基础是什么?如表3-1所示,如果你买入的第二年就抛售的话,那利润率是115÷75≈153%,而此后第三、第四年出售的话,那利润率是131÷115≈114%,也就是第一年有近50%的毛利,此后每一年就只有15%。

表3-1

为什么会这样呢?因为房产投资的利润,其实分为两个部分:

(1)资产性收益。手中所有的“库存”跟随大势上涨。这个速度大约是每年15%。

(2)交易性收益。因为人的运作,发现笋盘或者解药药单之类的,获得50%增值。

笋盘是什么?笋盘就是你以75万元的价格,买到了价值100万元的房子。

但是这样的收入,是一次性的,仅在第一年存在。因此,一套房子拿到手装修后,你就卖出,拿到+50%的盈利,再投入下一笔交易。循环往复,盈利岂不是更高?

“周转流”能不能活下去?未来这个流派是会壮大,还是消亡?答案是壮大。我们必须注意到,90后和70后是完全不同的两种人群。在这个以90后为主要买家的时代中,装修是可以卖钱的,装修甚至可以卖出溢价,只要你装得有品位。对准了目标客户的口味,装修-毛坯的差价=2倍装修款。不过,现在的市场情况下,“周转流”的现状并不太乐观,因为:

利润=(卖出价-买入价)×面积×周转率

我们都知道“周转率”的重要性。可是在我们整个研究树中,对周转率的展开并不多,甚至默认它为1。理论的背后,则是冰冷的事实。因为税费和限购,交易成本实在太高,以至于任何增加周转率的行径都不可行,还不如拿住死捂。环境决定物种。或许环境变化之后,此流派可以复苏。但就目前而论,提高周转率的努力不存在。 vRiNALNqepXuYEMb8mgwHJkHIJRz+YRrxxqecf/5ckigm92HlKgwLa8IIeCaBM1l

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