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流派是什么
从顺序上讲，这段还轮不到讲流派，因为我们要引用一个很重要的参数：“交易成本有多高？”答案是单次交易，房价的20%左右。这是一个性命攸关的数据，交易成本的大小，严重影响到房地产投资各大流派的存活性，并最终改变了整个产业的运转方式。关于这个数据，纯引用，不解释。
流派是什么？所谓流派，是一个系列。当你开始打这个流派，你的购买标的、融资方式、周转频率、退出方式，它们是浑然一体的。不可能说你买了大宅流，明天就让你落袋为安；不可能说你走法租流，然后追逐热点。流派是一个整体，讲流派之时，一定要记住，我们是一整套玩法。
流派的切入点是什么？关于这事，99%的外行又理解错了。对于房地产投资者，他们最关心、最在意的是什么？整个流派“围绕设计”的是什么？关于这事，99%的人又估计错了。流派之道，千变万化，但有一点是共同的：“一个好的流派，必然浑然天成，不容易被击败。要把它打穿打爆，那是极难极难的。”
流派路径
房产投资的流派，就我们目前的这个圈子，大致已经可以列出：
（1）大面积低单价；
（2）老破小流；
（3）低总价流；
（4）法租/民宿流；
（5）药单法拍银主流；
（6）疯魔流；
（7）装修流；
（8）使用权流；
（9）二房东流；
（10）其他失败的流派。
对于你会归属哪个流派，不是一件事，是一系列的事。教师的儿子更容易当教师，商人的儿子更容易当商人，传承是有路径依赖的。流派也是一样。流派的一个特性，就是流派和你本身“是谁”有关。你有怎样的背景资源，你就会走上怎样的流派道路。在初始阶段，你有多少钱，你的奋斗目标是赚多少，你能够承受多大的风险，你身处哪个城市，位置决定路径。很多人并非选错，而是身不由己，所以我们把所有的流派都介绍一遍，最终你会走上哪条流派，由你自身禀赋决定。
“大面积低单价”流派
盈利=（卖出价-买入价）×持有面积×周转
这是一个颠扑不破的绝对真理。无论你怎样绕圈，这个公式总是绕不过去的。大面积低单价，在其中占到了两条，即“买入价低，面积大”。在一般情况下，“大面积低单价”可以获得极为惊人的暴利。这个流派也是最容易产生千万富翁的。在这个流派下，一张单子赚七八百万元是很容易的，三张单子90后赚到2000万元也挺容易的。这对于实体经济，已经是一个可望而不可即的天文数字。同时，离财务自由也仅差一步之遥。你要做到的是：
（1）找一个相对低估的房源；
（2）尽可能买较大的面积；
（3）耐心持有。
一般而言，（1）和（2）是有一定的相通点的。就2000—2015年的上海楼市轨迹而言，卖得最好最贵的是二房。二房单价远远比四房或者复式要贵，一般要贵10%～15%，大面积本身就显得便宜。而在这个流派下，我对此不在乎，我就买四房。然后我有足够的耐心，一直等到四房比二房贵的那天。同样一个小区，四房可以赚到远远比二房多的盈利。因为你的面积比它大，而你的“卖出价-买入价”差价拉开得也比二房远。可见，这个流派赚取的是纸面财富，推后延迟，乃至完全不考虑未来抛售的困难。
那么这个流派的缺点是什么呢？缺点是：
（1）没有流动性；
（2）没有租金。
大面积低单价，尤其是我们还特别喜欢买一些很特殊的户型，一些很“妖”的房子，火箭外挂助推器，以获得更大的超额利润。但另一方面，则是我们完全丧失了流动性。当你买入时，别人都不看好。譬如居民区的无电梯顶复，抑或通河八村打通的超大户型职工宿舍。这种东西别人都不看好，怎么会有人要呢？的确是没人要，所以价格也这么低啊！我只要你买入价低就可以了。
然后再卖出时，我需要等待漫长的岁月，而买入价低，则确保了我立于不败之地。“大面积低单价”这个流派，从来不追逐热点，从来不会一夜暴富，在最初的两三年是看不见利润的。不接受这现实的，别入这一行。此外，大面积低单价流派，在租金上也是非常吃亏的。此项每年大约要吞噬掉1%的利润，税费也是吃亏的。
大面积低单价这个流派，特别重视单价面积。入货的时候，单价一定要足够低。如果旁边的小区卖6万元，那我最多只肯出到4万元，甚至理想是3.5万元。所以这个流派做单子十分慢，一年中大部分的时间都在闲逛。平均下来，一年也能做两三单。但这个流派的特点，就是特别注重买入价，对于卖出不是特别重视。难卖就难卖了，只要有足够漫长的岁月，一切都是可以克服的。
这个流派的优点是什么呢？不要忘了我们再三强调的特点：风险。假如上海楼市彻底崩溃，你该怎么办？不怎么办，我买来的时候，本身价格就低。“大面积低单价”，防线就是我的成本足够低。
“老破小”流派
“老破小”是最适合初学者的流派。
房产投资有两个最主要的流派：“大面积低单价”和“老破小”。所谓的“老破小”流派，并不是指专门喜欢买又老又破又小的房子，指的是一种思想：“房租/房价，百分比最大化。”“老破小”流派追求的是租金回报率。最好是5%，但目前上海房价涨得太快，已经很难找了。那退一步，4%也行，最差最差3.5%也行。但“老破小”流派一般不接受3%以下租金的房源，看都不会去看。“老破小”流派并不是一定要买小房子，而是在目前市场上，形势很明显。你要获得高的租金回报，唯一的方式就是面积尽量小。
因为首先人是有一个基本生活需求的，然后才是进一步的愉悦和舒适。这是非常强大的刚需效应。其力量如此之强大，千锤百炼。在租赁市场上，面积到了35平方米以下，租金就不再变化。而对于买卖，买卖是按平方米算的！所以，如果你要追求“房租/房价”租售比最大化，倒不如说你在寻找“最小户型”。
“买卖是买卖，租赁是租赁。”“老破小”流派的问题是，它赢得了租赁，却错过了买卖。市场并不会因为你有更高的租售回报比，而给你更高的估值。相反，起决定性力量的是，盈利=（卖出价-买入价）×面积，是这个公式。“低单价大面积”流派最大的特点，就是赚得多。而“老破小”流派从赚钱的角度而言，是极其吃亏的。不过，“老破小”流派也是不怕上海楼市彻底崩溃的。从目前看，租金下限就是底线。