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房地产投资者有多少人？1万人还是10万人？答案是，全中国不超过1000人。很久以前，我结识了一个朋友，我让他猜我的工作，给出的提示是：“所有人都听说过，从未有人见到过。”对方想了很久，从航天技术员到研究火山的专家，甚至到盗墓的……最后实在猜不出来。我说：“我是房地产投资者，职业的。”对方大失所望，说：“唉，我以为什么高档的工种呢！房地产投资的人还不是满大街都是！你看大街上的中介店比米铺多多了。”房地产投资是一个被极度误解甚至完全“不是那么回事”的行业。为此，我们不得不花时间详细地把这件事说清楚。
如果你是一个出租车司机，那么你的收入相差会非常大。因为一个出租车司机每天工作10～12小时，而前8小时，都是份子钱，你是为出租车公司在打工。每天能否赚钱，就看剩下的最后2～4小时。如果拉几次肚子，撞个车，堵个空驶，那一天的收入就泡汤。这告诉我们一个道理：每一个行业，都有它的平均利润。而卓越于平均的，才是你的超额利润。如果你赚平均利润，那也就是个苦力钱。如何才能超越平均，追求卓越？你要比平均水准做得好得多，才能超出平均。
房地产是一个非常好的行业，是黄金行业，但是许许多多的人在房地产中并没有赚到传说中的一桶金。为什么呢？因为他们赚取的是平均利润。虽然在房地产这个黄金市场中，平均利润也意味着三五百万元的人民币，超过白领一辈子的工资，可是，这和“专业选手”是不同的。职业的房地产投资者存在的意义，在于把事情做好，做到极致。
什么才叫专业？三百六十行，行有行规，术有专攻。你把房地产投资看作一个行业，则其中的诀窍与技巧，浩瀚如烟海，令人叹为观止。买房本身就是一门学问，一门很大的学问。那么，为什么从来没有人和你说过“房地产投资学”呢？因为这一行你学不到，学校里不教，心灵鸡汤的书店里也买不到，加上职业房地产投资人数太为稀少，所以没有人可以总结出经验，更没有人出书。
职业房地产投资者
前一阵子，一个跟我非常熟的中介，喝茶聊天时说：“认识你这样的客户真是三生有幸。”为什么呢？因为中介这个行业，有一个很重要的特征：没有回头客。营销学上说，越是回头客多的地方，越是热情周到。而越是流动性大、游客多的地方，一次性服务态度越差。绝大多数的人对中介印象都不大好，因为中介是一个完全没有回头客的行业。对于绝大多数的人来说，买卖房屋这件事，是以代为单位计算的，你的父母买一次，你们小两口买一次。很少有人意识到这其中资源的丧失。因为买卖房屋，本身是会增加经验值的。你想买房，去哪里找房源，一手开发商还是二手中介，国家的政策法规如何，限购和限贷有什么要求，房型哪一种好，地段哪个有升值潜力，中介有什么猫腻，交易流程需要哪些手续，注意哪些资料。等你把整个流程走完，你也差不多成了半个专家。可是，当你买完这套房子，下一套住宅的购买，可能要到10年甚至20年以后。到时候大环境、小环境、办事的人和联络线，全都改换掉了。也就是说，经验没有积累，也没有升华。
而职业房地产投资者和普通人有什么区别呢？职业房地产投资者，他买的不是第一套房，而是第10套房、第N套房。和一般人想象中不同，买房其实大有诀窍，经验是可以积累的。而当你积累了经验以后，成本可以下降20%，速度上升20%，敏捷度上升20%，内力上升20%，回血速度上升20%。各项指标提升，战斗力自然大大提高，于是就形成了良性循环。
职业房地产投资者是很难见到的。首先，一个职业房地产投资者，他至少要有5000万元的资产，小城市可以稍微放开一点。为什么？因为如果你要成为一个职业房地产投资者，至少需要买卖过10套房。有人说，做中介的，每年经手许多套，算不算？不算，隔行如隔山，中介和房地产投资者其实是完全不相关的两个行业，甚至没有任何共同之处。
中介是中介，房地产投资者是房地产投资者。因为中介学的是交易，他所做的所有事情，都是促成交易。中介不预测涨跌，而房地产投资者关心的是价格，你只有实地实战了，只有拿自己的钱，拿5000万元押在上面，才能感受到心跳的节奏，才能成长为优秀的交易手。所以，职业房地产投资者都是很有钱的人，人数也很少。最早的时候，我们估计全上海大概有1000人，全中国有1万人。可综合最近的一些信息线索，我们认为职业房地产投资者的人数比预想中的还要少，全中国可能不足1000人。这里的“职业”指的是手法精悍而老练。
另外，我们想说一下职业房地产投资者的悖论。为什么职业房地产投资者人数这么少？因为这不符合逻辑。一个人要成为职业房地产投资者，那么他至少要买卖过10套房子，拥有约5000万元的资产（小城市3000万元）。可是，如果一个人拥有5000万元资产，那么他早干吗去了？或者说，他怎么会有5000万元的？
答案是，之前靠工厂或者靠实业赚的。问题就出在这里了，如果一个人靠工厂实业，赚到了第一个5000万元，那他在这一个行业，一定是资深人士了，少说也混了十几年，手下有200～300个工人，是上下游都熟悉的经销商。这就形成了“路径依赖”。一个人是很难抛弃掉35岁之前的一切，抛弃300个员工和上下游人际关系，重新开始另一个工种的。另一种情况，可不可以他一开始是500万元净资产，靠升值升成5000万元房产的？理论上是可行的。但实际上，这个人在500万元的阶段，买第一、第二套房时，经验不足，很有可能夭折，很大概率就卡在第一关了。如果你完全没有人带领，纯粹靠自己摸索，那么你必须要有极好的运气，极坚定的信念，并善于归纳总结，没从事其他行业。第三种情况，则是一个年轻人拿着500万元初出茅庐就有人带领，有人开拓，有人聚团讨论，有人共享资源，前面的路都有人走过了，你只要跟着学就可以了，这种人一般是90后。