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对于房价最基本的一个技巧，就是“高评”。通过写高价格，获得更多的贷款，达到“零首付”或者低首付。举例来说，一套1000万元的房产，如果写高到1400万元交易额，则可贷款980万元，实际首付20万元。高评最主要的问题，是税费。
我们列了一个表格（表2-11），比较高评的差异。
表2-11
用一句话概括，你“多了280万元贷款，少付237.4万元现金”，比例85%。你每多100万元贷款，换回85万元现金。这个比例，相当于7:6。实际操作中，也是多七成贷款，付一成税，我们概括起来常说“借六还七”。
“高评”从来就不是什么高科技。高评的历史，如山岳般古老。在一些“楼市玄幻小说”中，作者神秘兮兮地向你透露“发财秘诀”。当年零首付在广东深圳买多少套房子，升了30%，猛赚一笔，狠狠抛掉。其实这些都是外围小伙儿编的。“零首付”毫不出奇，只要你下得了这个胆，遍地都是零首付。为此，甚至还出现了一个专门的房地产投资流派——“零首付”流派。
“零首付”流派与众不同。他们买房子，唯一关注的是，“能否做低首付”。因为各个楼盘之间差异很大，而银行有时会对一些很好的楼盘估价不足，而垃圾CEO，银行往往会估得很高。“零首付”流派关键是深刻地了解银行内部运作。他们知道哪些盘可以“溢高”，银行会给出远高于市场价的估价。“零首付”流派以银行为导向，专门去购买银行“喜闻乐见”的房产，追求的极致是“首付尽可能少”。“零首付”流派也是一个特殊的流派，他们在房价上赚得并不多。他们有时候还会被套牢，买的全是CEO盘，涨得慢，而且高位接盘，手续费昂贵，智者不为。
但你仔细算算“自有资金收益”。“零首付”流派绝对是可以排进前几位的。做得好的时候，甚至是第一位。“零首付”并不是什么高科技，普通的马路中介，也懂得帮你操办写高一成。而专门的“零首付”流派，追求的是写高40%～50%，这个就没那么容易，得有专门的技巧和信息渠道。一般房子银行评估不接受。
真实利率
借六还七，你的真实利率是多少？这句话，首先要从“银行贷款”说起。假设银行有两种贷款：十年期按揭贷款，五年期中小企业贷款，每次还息不还本。请问你选择哪一类？对于很多资金饥渴症的人来说，看见“按揭”二字就眼睛发光，好比饿狼见到培根，恨不得狠狠扑上去，但其实这是不对的。因为“按揭”的本意和“信用卡分期”是一样的，前高后低，借款本金不断减少。虽然房贷是一条非平均曲线，但是也大致匀直。所以房贷其实你只借了一半，说是30年100万元的贷款，其实你只借了15年。因此，10年期按揭贷款和5年企业贷款是等价的，都是只借了5年。
说回借六还七的话题。借六还七，相当于你增加了16.6%的贷款成本。而这一笔贷款成本，是需要你在未来的岁月摊销的。因为你只借了15年，所以平均下来，每年的实际利率上升1.1%左右。4.9%+1.1%，相当于加了几次息，房贷利率6%（更精确的计算得用IRR）。因此，虽然“借六还七”看似和古代农民高利贷“九出十三归”一样声名狼藉，但因为摊销时间长，真实利率成本并不高。但是，我们还需要考虑到，30年期往往是一种理想情况。在绝大多数状态下，你是长持不到30年的。因为一些人最多持有3年，就会将房产卖掉。最极端的情况下，不到2年就会将房产卖掉。这个时候，由于你写高了400万元房价而产生的40万元税费，就不能摊销到复利岁月中，而成了实实在在的成本。
如果16.6%仅仅能用1～2年摊销的话，则每年融资成本高达8%。算上原有的4.9%，4.9%+8%≈13%，13%仍然是一个可以接受的范围。
低评和全款流
和“高评”相对应的另一个手法，则是“低评”，反过来也是成立的。写高100万元，增加贷款70万元，付税费10万元，净到手60万元，借六还七。写低100万元，减少贷款70万元，省税费10万元，净到手60万元，还六得七。我只要拿85万元现金出来，就可以净获得100万元。这相当于一笔20%回报的投资项目，尽管是一次性的。
很多普通老百姓“不贷款，少贷款”的做法是错误的。你正确的做法，应该是尽可能地压低合同价，把税省到最低，然后在力所能及的范围内贷款，贷满七成。事实上，“写高”的人非常少，“写低”是绝对主流。“低评”到了极限，就是“全款”，因为你本身贷款就不多。政府明文规定，上限70%。如果我低评一半，1000万元的房子写到500万元，贷款350万元，则我实际贷款率仅有35%。贷得这么低，我干吗还要贷款呢？如果贷款额仅仅才占房价的一成、二成，我干吗还要贷款呢？平白多一重手续，浪费宝贵时间，而且浪费贷票。这样的情况下，催生了一个新的流派——“全款流”。
“全款流”的意思，是拿了1500万元以上的现金，到处砸人。它和“老破小”流派不同。他砸的是1500万元现金，而不是150万元现金。因为对于真正大型的物业，到了一定总价之后，接盘的人并不多，流动性也不好。急卖的售主，有很多是中小企业主，急等着资金救企业。而这些往往又是非普通住房，税费非常高。在这样的情况下，就是“全款流”的饕餮大餐。拿大额的现金砸晕业主，并要求降价。一般而言，可以额外砍下100万元左右。而你全款价格可以写低，可以省税费，这样可以再省50万元左右。某些情况下，还可以获得额外收益。而你全款买下以后，再慢慢地处理抵押贷款。房产证在手，有的是时间腾挪盘旋。