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你买一个理财产品，承诺给你3%～4.5%的近乎无风险回报。你发现一个非常有潜力的商机，去投资了，获取20%～30%的回报。房产投资的回报有多高？100%。
为什么？你不信吗？我们来看一个表格（表2-8）。
表2-8
这是一个非常保守的例子，10年仅仅翻了400%。假设你第一年买入100万元的房子，首付三成，贷款70万元。房价按照100万、130万、160万、190万、220万元的速度递增。最初两年或许显得高，但是“非笋勿入”。买入时就七八折，所以也说得通。房地产投资这一行，是非常容易做到“单利100%”的。当别人还在费尽心机寻找20%～30%的回报项目时，房地产投资这一行，基本是闭着眼睛“单利100%”。
可是，我们接着再来看表2-9。
表2-9
表2-9的数据，就没这么好看。“单利100%”，听起来很吓人，可是你真的拿一个计算器算算复利，回报就没那么高了。从30万元到60万元，你是100%的增长。从60万元到90万元，增长率就只有50%了。从330万元到360万元，年化增长率只有9%。那么，问题出在哪儿呢？问题在于，你正在迅速地“失去杠杆”。当你的财富以5倍、10倍的迅猛速度增加时，你的负债并不能以同样速度增加。
许多房地产投资者，包括楼市新人，普遍有过这样的经历：小夫妻结婚，父母给钱，凑伙按揭买一套楼。几年之后，楼市大涨，小夫妻就有了五六百万元的身家。楼市大涨，财富暴增，这个说法是对的。可是他们忽略了一件事，几年之后你去问他：“你们的负债还剩多少？”答曰：“和刚结婚的时候一样。”别以为你能从A6.5升到A7.5，以后的日子也能同样幸福、容易晋阶，从A7.5升至A8.5。一个最关键的指标是“负债/资产”，这个值是无可挽回的。
对于房地产市场，如表2-10所示。
表2-10
假设25%的年回报，是一个比较可以接受的下限，则一套房产持有到第五年，因为“负债/资产”之值，杠杆率越来越低，回报越来越慢。正确的做法就应该是，“抛掉”。再重新拿300万元，按揭买1000万元的房子。你要尽量把“单利100%”，变成“复利100%”，这样才是赚得最多，利润最大化的做法。
那么，为什么你没去做呢？答案还是“宏观调控”。宏观调控至少造成了以下几个麻烦：①交易成本，假如100万元的房子，卖了扣税只剩下80万元。②限贷，最理想的做法，始终是“抛掉一套，买进三套”。可在实际操作中，由于“限购”“限贷”“第二套首付”等种种麻烦，使得“链式反应”放大，很难操作。③收入证明，随着资产额的逐渐做大，“工薪收入”逐渐难以支撑月供。如果300万元的房子卖掉，当首付买入1000万元的房产，则月供也是一般人难以承受的“瓶颈”。综上原因，在“单利”“复利”和持有周期之间，有一个权衡。这并不仅仅是两年、五年税费等问题，就资产“角质化”本身，就存在重新配置的需求。
什么叫“角质化”？你的指甲就是角质化，老茧也是。在楼市一科，我们喜欢用“角质化”形容整个“钝化”的过程。当一套房子你刚买入时，“30%首付，70%按揭”，那真的是锐不可当。因为楼市随M2增长而上涨，只要轻微上扬，100万元的房子涨10%，相对于30万首付，分分钟巨额回报。可是随着你的房价越涨越贵，100万元的房子涨到了200万元、300万元、400万元，而你的贷款，还是只有70万元，则你的刀会“钝”掉，手心长了老茧，而不再柔嫩，不再敏锐。“角质化”的资产，增值回报率会越来越慢。所以，房地产投资这一行，新人“大跃进”回报高，而老派多军就相对值而言，是被不断拉近的，直到某一天可以“去角质”。
所谓赚钱，其实是一种“模式”的竞争。你在菜场划鳝丝，终身是A6，几十万元的收入。你读大学做白领，是A7，数万年薪，数百万终身积蓄。你做企业IPO，是A10套路的玩法。对于房地产投资这一行，其实是一种“A8”的心法。房地产投资这一行，赚“第一个1000万元”很容易，首房首贷，所有的资源都是现成的。赚到A9是可以的，你顺着这条路往前走，加上一点耐心和毅力，“1亿身家”终究是可以实现的。当然，能赚到1亿元本身已经是成功学奇迹。赚A10难，很难，非常难。因为10亿元相当于“1000万”乘以100次。如果模式不变的话，你要把“赚1000万元”的事重复100遍。纯以数量堆积，这个在有生之年是可见的，但也基本到头了。
房地产投资是一种“起于A8，兴于A9，止于A10”的游戏。之所以不能把“单利”变成“复利”，这里面和角质化、限制链式反应等有很大的关系。但是，你回过头来想想，人生有几条能让你达到A9的大道！这个世界，充满了艰苦和奋斗。在没有接触房地产投资之前，哪怕是1000万元，都是遥不可及的理想，都是繁花盛开的幸福彼岸。顺着这条路走下去，不需要冒险，不需要概率、运气，只需要坚毅和耐心，几乎每一个诚实的人最终都能攒满1亿元。仅此一点，已经堪称奇迹。